Síndico sem receios

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A maioria dos condôminos teme ser síndico. Afinal, administrar um condomínio não é tarefa fácil: são muitas atribuições e responsabilidades. E são justamente as responsabilidades que causam os maiores temores no síndico. Ele é o representante legal do condomínio, o que cumpre e faz cumprir os artigos do novo Código Civil, a convenção e o regulamento interno do edifício. Além disso, ele deve cuidar da manutenção das áreas comuns. Uma carga pesada, é verdade.

E se algo der errado, a culpa é do síndico? Nem sempre. Com o novo Código Civil, há a possibilidade do síndico transferir deveres. O parágrafo 2 do artigo 1348 do novo Código diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Segundo o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, a nova lei dá ao síndico a possibilidade de transferir as suas responsabilidades para a empresa administradora contratada. “Já a antiga lei dos condomínios, a n. 4.591, no seu artigo 22, parágrafo 2, dizia que as funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico sob sua inteira responsabilidade. Ou seja, suprimiu-se a responsabilidade pessoal do síndico, porque é também a assembléia que está decidindo com qual empresa o condomínio irá trabalhar”, explica o advogado.

Portanto, há uma diferença entre delegar e transferir. Mas, a mudança da lei não significa que os síndicos possam transferir tudo para as administradoras. “Para o síndico que só quer ser síndico para receber a bonificação da taxa condominial, o artigo 1.349 do novo Código Civil diz que a assembléia poderá destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio”, orienta Cristiano. No organograma hierárquico dos condomínios, o síndico continua sendo o comandante. Para Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, administradora de empresas, contadora e autora do livro “Revolucionando o condomínio”, pode-se estabelecer a responsabilidade da administradora com relação a alguns itens do condomínio, como elaboração da folha de pagamento e guias para recolhimento de encargos sociais. “Isso tem que estar aprovado em assembléia. Numa obra de impermeabilização, por exemplo, o síndico, em assembléia, pode transferir a responsabilidade daquele serviço para um engenheiro”, completa a autora.

Se o síndico continua sendo o representante do condomínio, ele pode ser processado como pessoa. Rosely cita o caso de um pedaço de reboque desprendido de alguma fachada que, ao cair, atinja alguém. “Se o síndico sabia que aquela parede precisava de manutenção e não tomou nenhuma providência para evitar acidentes, ele pode ser processado. O morador prejudicado pode mover uma ação contra o síndico”, comenta. Rosely lembra que, quando foi síndica do prédio em que morava, advertiu alguns condôminos cujos veículos tinham vazamento de óleo e sujavam a garagem. “Muitos moradores disseram que eu estava me intrometendo na vida particular deles. Eu apenas estava olhando mais para frente, enviando uma circular que explicava os riscos do óleo na garagem.” Com a circular, Rosely se eximiu de responsabilidades no caso de algum morador ou visitante escorregar no óleo e se machucar. Ela já tinha feito a sua parte: advertir ou multar os infratores.

Como prevenir

Portanto, há maneiras de administrar sem assumir riscos desnecessários. “O síndico não pode ter medo de administrar o prédio nem deve dar privilégios a ninguém”, diz Cristiano. Se o elevador funciona mas forma degraus entre os andares, o melhor a fazer é desligá-lo enquanto a assistência técnica não chega. Se alguém escorregar num tapete do hall social que não tinha proteção antiderrapante, o síndico como pessoa física pode ser acionado. “O síndico pode ter, sim, seu patrimônio ameaçado, e não por estar desviando verba do condomínio, mas porque deixou um elevador com degrau ou porque mandou lavar uma área comum e não colocou uma placa indicativa de local escorregadio”, arremata o advogado. Manutenção dos brinquedos do playground, do pára-raios, treinamento da brigada de incêndio e colocação de corrimão nas escadas são outros exemplos de itens que devem ser cuidadosamente fiscalizados e documentados pelo síndico para evitar problemas.

Contratar um seguro de responsabilidade civil para o condomínio também é uma maneira de proteção. Conhecido como RC Condomínios, essa é uma modalidade de seguros muito comum no mercado, que qualquer corretor habilitado pode contratar junto a uma seguradora. “Falta, no Brasil, uma cultura de contratação de seguros de responsabilidade civil. Em condomínios, por exemplo, são grandes os riscos de acidentes”, explica Carlos Ferreira Villares, consultor na área de seguros. Villares informa que o seguro serve para cobrir os acontecimentos fortuitos, obras do acaso. “Ele cobre o que pode acontecer de errado mas que não foi doloso, isto é, intencional”, sustenta. Alguns exemplos de danos cobertos pelo seguro são acidentes com portas de vidro ou a queda de uma luminária sobre um carro na garagem. “Eu só aceitaria ser síndico de um prédio que tivesse esse tipo de seguro”, diz Villares. Um detalhe importante que o consultor salienta: aumentar o valor das coberturas. “Muitas vezes, o seguro é contratado com coberturas muito baixas. E o custo do seguro não aumenta na mesma proporção do valor das coberturas”, finaliza.

Maria Virgínia P. Santos, síndica há 9 anos do Residencial Interlagos, um condomínio com 7 torres, mais de 3 mil moradores e 75 funcionários, não teme o cargo que exerce. “Muitos síndicos são empurrados para a função sem estarem preparados. Mas, se o síndico tiver noção da lei, bom senso e paciência não há problema”, diz a síndica, ressaltando que o condomínio não pode deixar brechas. Ter seguro, cumprir todas as leis e estar bem assessorado é fundamental, acredita Virgínia. “A carga de responsabilidade é muito grande, mas eu assumo sem receio”, arremata.

Matéria publicada na Edição Nº 68 em setembro de 2003 da Revista Direcional Condomínios