Entrevista: Locação de áreas comuns / Regulamentar é preciso

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O advogado Thiago Natalio de Souza analisa em entrevista a seguir uma das situações mais controversas do uso múltiplo nos condomínios: a locação de áreas comuns para fins de comércio ou serviços. As demais situações, como o uso misto de comércio e residência, são tratadas em artigos independentes de autoria do advogado, publicados no site da revista, junto da edição de Dezembro 2014/Janeiro 2015.

Deliberação prévia de assembleia

Toda e qualquer transformação de área comum para outro fim diferente do estabelecido pela Convenção, Regimento Interno ou Auto de Especificação do Condomínio precisa ser aprovada em Assembleia Geral. Também tem que ser observada a questão do quórum quando se altera espaço comum de forma a limitar o acesso dos proprietários. Esses são detentores de uma área privativa e de uma fração ideal correspondente na área comum. É o caso da antiga casa do zelador ao ser locada para pessoas estranhas ao condomínio. Entendo que a situação limita o acesso dos proprietários que são seus possuidores. Portanto, para esses casos de alteração do uso deverá ocorrer aprovação unânime da Assembleia, pois estamos tratando do direito de propriedade do bem.

Caso semelhante acontece quando se aluga um espaço do edifício para uma academia de ginástica que passará a cobrar dos usuários, limitando os proprietários de utilizarem o local. Esse espaço locado pertence a cada condômino de forma indistinta, de tal modo que se recomenda dar a ele uma finalidade diferente, que venha a abranger a utilização de todos, sem qualquer limitação, como, por exemplo, um bicicletário ou uma lavanderia.

Prestação de contas

As receitas provenientes das locações das áreas comuns, depois de contabilizadas, devem ter a destinação prevista na Convenção do Condomínio ou Ata de Assembleia que aprovou tal mudança. Não havendo disposição alguma, normalmente são revertidas para o Fundo de Reserva, não que isso seja uma regra. O ideal é que cada condomínio decida por assembleia qual será a destinação.

Renda extra para o condômino

As normas da Receita Federal dispõem, através do Ato Declaratório Interpretativo da Secretaria da Receita Federal (SRF) nº 2, de 27 de março de 2007, que na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, será observado o seguinte:

“I - Os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;

II - o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.”

Rateio por igual?

Normalmente as áreas comuns locadas não têm uma fração ideal delimitada pelo Auto de Especificação do Condomínio ou Convenção, sendo assim, não apresentam um patamar predeterminado de cota condominial. Neste caso, normalmente o valor proposto para locação deve ser majorado conforme contrato específico de locação, além de um quantum equivalente à cota que aquela área deveria pagar de condomínio, isso para compensar os benefícios usufruídos pelo locador.

Matéria publicada na edição - 197 de dez-jan/2015 da Revista Direcional Condomínios