Proprietário loca imóvel e continua usando o condomínio, pode?

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Os advogados Michel Rosenthal Wagner e Paulo Caldas Paes comentam uma situação inusitada que acontece em alguns condomínios: o proprietário aluga seu imóvel e continua usufruindo a academia de ginástica, locando o salão de festas etc. Muitos síndicos, para evitar conflitos, acabam permitindo o acesso do proprietário não-morador ao espaço de fitness, mas se veem numa situação delicada quando o uso se torna mais frequente e se expande para demais áreas comuns. Confira a seguir alguns aspectos abordados pelos advogados em torno dessa questão.

1. Dono ou inquilino: quem deve usufruir as áreas comuns?

A locação se caracteriza pela entrega da posse direta do imóvel ao locatário, sendo que, tecnicamente, a posse indireta permanece com o locador proprietário. Esta entrega pressupõe que o locatário recebe, além da unidade imobiliária em si, as demais partes acessórias. Ou seja, o todo da propriedade, vale dizer, incluídas as áreas de uso comum da coletividade.

Contudo, baseado no Direito Constitucional, alguns proprietários insistem em utilizar a piscina, a academia e o salão de festas, mesmo quando seu apartamento encontra-se locado. Observam-se casos em que o proprietário insiste em se utilizar da área comum nesta condição.

2. O que diz a lei sobre o assunto?

Não há previsão legal expressa sobre o tema. E quando não há, a sociedade cria os usos e os costumes, que no caso dos condomínios, e mesmo no dos loteamentos, podem vir expressos em suas convenções, estatutos e regulamentos, quando tratam da qualidade de uso da propriedade. Dessa forma, a fim de evitar eventuais questionamentos, recomenda-se ao condomínio prever nas normas internas da edificação a restrição, ou não, do uso da área comum pelo condômino quando sua unidade estiver alugada.

A Convenção pode sim regulamentar o assunto. A título de exemplo, imaginem a seguinte previsão: as áreas comuns, incluídas as piscinas, quadras, churrasqueiras, salão de festas, espaço gourmet etc., são de uso exclusivo dos ocupantes das unidades autônomas e, dentro dos limites pensados para o uso desses espaços, de seus convidados.

Assim, a permissão de uso pelo locador estaria na esfera da vontade do locatário, e sujeito ao uso adequado previsto para as áreas comuns da coletividade condominial.

3. O que o síndico pode fazer em caso de conflitos?

Se a Convenção ou o Regulamento Interno do condomínio forem omissos, o síndico deverá esclarecer ao proprietário da unidade que a utilização somente compete àqueles que a habitam. Ou, seguindo outro pensamento, o locador deverá esclarecer ao condomínio em que condições alugou sua unidade. O locador deve sempre comunicar a locação de sua unidade ao condomínio. Este tipo de restrição visa impedir o uso excessivo das áreas, evitando-se gastos prematuros com manutenção, reparos e trocas de equipamentos. A lei confere o direito de uso da propriedade condominial, o que não pressupõe seu abuso! Muito pelo contrário, esse dispositivo implica em um uso com saúde, sossego e segurança.

Matéria publicada na edição - 197 de dez-jan/2015 da Revista Direcional Condomínios



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