Acesso dos condomínios ao crédito bancário

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Uma opção?

A inadimplência é alta, as despesas também e surge uma obra emergencial para a qual o condomínio não dispõe de caixa. É possível recorrer aos bancos para conseguir financiar a obra? Dos bancos consultados pela reportagem de Direcional Condomínios, nenhum possui uma linha específica para crédito a condomínios. Entre eles, Santander e Real. Na Caixa Econômica Federal a assessoria de imprensa informou que os financiamentos existentes para reformas e obras ou são direcionados às pessoas físicas ou para imóveis comerciais, não havendo uma linha própria para a personalidade jurídica dos condomínios. Da mesma maneira, o Bradesco só oferece financiamento para materiais de construção, mas nada direcionado aos condomínios. O Itaú não respondeu à solicitação de nossa reportagem até o fechamento desta edição.

Para José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), o financiamento bancário para a realização de obras no condomínio, embora não seja legalmente proibido, encontra limitações para a sua realização. “Isso porque o condomínio não é considerado propriamente uma pessoa jurídica, bem como não possui garantias a serem oferecidas em decorrência do referido financiamento”, sustenta Graiche. O presidente da entidade complementa que para prevenir a falta de verbas para obras emergenciais o condomínio deve criar um fundo de reserva. “Este fundo deve ser depositado numa conta poupança-condomínio. A partir daí o condomínio pode obter um empréstimo bancário. Com efeito, as contas poupança-condomínio com mais de três anos conferem aos seus titulares o direito à concessão de um empréstimo para a concretização das obras. O empréstimo será determinado de acordo com o ritmo, o valor e a regularidade dos depósitos, e nunca será superior à diferença entre o valor das obras e o saldo da conta”, explica.

Sendo possível viabilizar o financiamento, o empréstimo poderá ser dividido entre todos os condôminos, desde que previamente aprovado em assembleia e que a realização da obra beneficie a todos. “A aprovação do financiamento em assembleia depende da maioria de votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos metade das frações ideais”, orienta Graiche. Como os condomínios são entidades “sui generis”, diversas de pessoa jurídica, certamente a instituição bancária exigirá um avalista, detentor de patrimônio próprio a fim de garantir a dívida – por exemplo, o síndico. Segundo Graiche, nada impede que o financiamento seja feito em nome de cada um dos condôminos, capazes de garantir o empréstimo bancário. Ele salienta, porém, que, no caso de inadimplência do financiamento, a responsabilidade pela quitação da dívida recairá na pessoa do avalista ou dos condôminos que celebraram o respectivo contrato, com a consequente perda da garantia. “Celebrado o contrato em nome do condomínio, o que dificilmente ocorrerá, dada as dificuldades já apontadas, poderá ocorrer a penhora sobre sua receita condominial”, alerta.

Se é difícil o acesso dos condomínios ao crédito bancário, mais uma vez a palavra-chave quando se trata de administração condominial é planejamento. O presidente da AABIC frisa que toda e qualquer atividade do condomínio que envolva recursos financeiros e despesas deve ser objeto de deliberação assemblear. O administrador de condomínios Paulo Romani completa que, sempre que possível, deve-se arrecadar mensalmente um fundo de reserva ou fundo de obras, que podem servir de recurso para obras emergenciais. “Posteriormente, através de uma assembleia, esse fundo pode ser recuperado através de rateios extras”, finaliza.

Matéria publicada na Edição 133 de março de 2009 da Revista Direcional Condomínios