Administração: Apartamentos de cobertura

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Responsabilidade de quem? 

São comuns nos condomínios conflitos envolvendo a manutenção das lajes de cobertura: afinal, de quem é a responsabiliade?

Nem sempre os apartamentos de cobertura são sinônimo de imóvel valorizado. Unidades localizadas nos últimos andares de edifícios - sejam os apartamentos tipo ou os de cobertura, com um andar geralmente ocupado por piscina e terraço -, podem se transformar em dor de cabeça para o condômino e, principalmente, para o síndico. A cobertura se transforma em zona de conflito, onde é difícil definir responsabilidades quanto à manutenção.

Para o engenheiro e administrador de condomínios Sérgio Meira, diretor de condomínios do Secovi-SP, na grande maioria dos casos a responsabilidade pela manutenção da laje de cobertura do edifício é do condomínio. “Já quando a área de cobertura só tem acesso pelo apartamento do último andar, então essa unidade deve dar manutenção àquele espaço”, define. Nas áreas de cobertura pertencentes ao condomínio encontram-se a fixação da antena coletiva, da haste do pára-raios, o acesso às caixas d’água superiores, a luz piloto e o guarda-corpo de alvenaria ou gradil. Todos são equipamentos aos quais o condomínio deve prestar a manutenção correta e indicada. A instalação inadequada de uma antena de televisão, por exemplo, sem a construção de um pedestal de concreto para sustentá-la, pode causar danos à impermeabilização e prejuízos ao apartamento do último andar. “A despesa de fazer a coisa certa é menor do que o prejuízo futuro”, adverte Meira. 

Vale lembrar que o Código Civil reserva um artigo à questão, o 1344: “Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.” “A lei frisa que o proprietário da cobertura é o responsável por qualquer obra de conservação, incluindo impermeabilização, e, conseqüentemente, por danos causados as unidades condominiais que se encontrarem nos andares abaixo da cobertura. Assim, por si só, basta a unidade afetada, vítima, acionar o causador do problema e obterá um ressarcimento de danos, uma obrigação de fazer algo, ou de não fazer, entre outros pedidos”, informa o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. Na opinião de Miguel Arcângelo, autor do livro Administração de conflitos em condomínios (Editora Qualitymark), se o teto do último apartamento é formado pela laje que forma o esqueleto do edifício, é área comum a todos e, portanto, pertence ao condomínio. “Quem deve fazer o reparo em qualquer dano, vazamento, rachaduras, é o condomínio ou a construtora, se o prédio ainda estiver na garantia”, avalia.

Em alguns casos, porém, restam dúvidas sobre a propriedade da área. Segundo o advogado Michel Rosenthal Wagner, especialista na área imobiliária, tanto na convenção como no documento de instituição do condomínio pode haver a discriminação do que é área comum em se tratando de lajes de cobertura. Também as plantas da edificação detalham esses espaços. “Na dúvida, o síndico deve consultar um advogado ou, se possível, até mesmo a construtora do edifício”, diz Michel, reforçando que nem sempre o bom senso é o suficiente para determinar a responsabilidade pelos espaços. “É importante que o síndico tenha informações nesse sentido. Se for uma área comum, é inquestionável que o condomínio é o responsável pela manutenção”, completa. Se problemas com a impermeabilização causarem infiltrações no apartamento do último andar e danos às instalações internas da unidade, o condomínio deverá ressarcir o morador.

Para evitar transtornos futuros, o administrador Sérgio Meira recomenda uma fiscalização rotineira na laje e no telhado efetuada pelo zelador. Esporadicamente, e conforme a idade do edifício, até mesmo uma vistoria por engenheiro deve ser encomendada. “A impermeabilização da laje possui uma proteção mecânica. É importante deixá-la em ordem. Se essa massa de cimento e areia se destaca, a manta asfáltica fica em contato direto com as intempéries. Portanto, deve ser refeita”, afirma. Manter sempre a laje limpa é outro cuidado necessário, evitando problemas nos condutores de águas pluviais, como calhas e ralos. O telhado também deve receber manutenção periódica, especialmente descupinização. “Algumas vezes a área embaixo do telhado vira um depósito de entulho”, diz Meira, ressaltando que prédios com telhado normalmente possuem lajes sem impermeabilização ou com impermeabilização vencida. 

Na verdade, além de zona de conflito, em muitos edifícios as lajes de cobertura são áreas negras, até mesmo utilizadas como ponto de uso de drogas. “É preciso que os condomínios questionem até que ponto fazem trabalhos preventivos para que a comunidade utilize corretamente seus espaços”, aponta o advogado Michel Wagner. “Por ser uma área comum, uma laje de cobertura pode ser um lugar precioso, um local vazio em cidades onde lutamos por mais espaços”, sustenta. Desde que possível tecnicamente, Michel defende uma ocupação saudável pelo condomínio das lajes. Elas podem se transformar em solários e, desde que não sejam cobertas, não interferem no volume de área construída do edifício. Uma ocupação adequada da laje inclusive evita os famosos “puxadinhos”: são comuns os casos em que proprietários dos apartamentos do último andar se apoderam de áreas do topo dos prédios, causando longas e custosas ações judiciais. “As lajes reúnem um potencial enorme de área de utilização. Para transformar uma laje em solário acredito no quorum de 2/3, já que se estaria melhorando a destinação da área. Nesse caso, mais uma vez a legislação favorece condomínios que vivem sob uma democracia participativa”, finaliza o advogado.

Matéria publicada na Edição Nº 131 em dezembro de 2008 e janeiro de 2009 da Revista Direcional Condomínios.