Inadimplência condominial: Dos acordos aos leilões

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Os caminhos para resolver a inadimplência passam pelo protesto dos boletos, ferramenta que auxilia o síndico no combate aos devedores.

Segundo levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), realizado nos fóruns da cidade de São Paulo, 6.577 novas ações de cobrança por falta de pagamento de taxa condominial deram entrada no sistema judiciário de janeiro a julho deste ano.

O estudo também apontou estabilidade nas ações acumuladas nos cinco primeiros meses dos últimos dois anos. Entre janeiro e maio de 2010 computaram-se 4.522 ações, contra 4.501 totalizadas em igual período do ano passado, ou uma redução de apenas 0,46%. Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara, a Lei 13.160/2008, permitindo o protesto de boleto de condomínio, mudou o comportamento dos inadimplentes. “Com a lei, os condôminos receiam ter seus nomes incluídos nos serviços de proteção ao crédito, o que é muito positivo”, afirma Gebara.

O síndico Mauricio Jovino sente no dia a dia de seu condomínio, o Residencial Guignard, o efeito da lei. “Ganhamos mais uma ferramenta de inibição da inadimplência. Como temos muitos moradores servidores públicos, eles têm receio de ficar com o nome sujo na praça”, aponta o síndico. Porém, ele frisa que protestar o morador não garante o recebimento da taxa condominial. “Protestar não é tão barato assim e dá trabalho.

Acredito muito nos acordos. Quando assumi a gestão, há nove anos, fiz plantões aos sábados para diminuir a inadimplência. Implantamos a individualização de água e gás e dois apartamentos foram a leilão, o que aumentou ainda mais o número de acordos. Os moradores perceberam que poderiam realmente perder seus apartamentos.”

O síndico Ricardo Carnevalle também sofria com uma altíssima inadimplência: dos 22 apartamentos do edifício, chegou a ter nove inadimplentes. “Os acordos não surtiam efeito e as ações judiciais não andavam, o que só estimulava o surgimento de novos devedores.” Esse círculo vicioso só foi quebrado em 2008: em março um primeiro apartamento foi a leilão, depois de um processo que levou dez anos; e em outubro o condomínio aprovou em assembleia a possibilidade de protestar o boleto dos inadimplentes, conforme permite a lei 13.160. Recentemente, outro processo judicial, que durou oito anos, também terminou no leilão do apartamento. “Hoje só tenho dois devedores com acordos em andamento, e mais uma unidade que só não foi a leilão ainda porque o proprietário faleceu 15 dias antes”, explica. O síndico, já experiente em questões de inadimplência, elogia a agilidade com que o morador precisa deixar o apartamento leiloado: “Cerca de 45 dias após o leilão um oficial de Justiça notifica o morador da data estipulada para a mudança, com caminhão e força policial se necessário.”

O advogado Roberto dos Reis, que atua há mais de cinco décadas junto ao Poder Judiciário Paulista em leilões judiciais, explica que o preço da arrematação é destinado inicialmente ao pagamento das dívidas fiscais, por exigência do parágrafo único do artigo 130 do CTN (Código Tributário Nacional). Somente depois deste pagamento será quitado o condomínio. “Se o preço da arrematação não for suficiente para liquidação integral deste passivo propter rem, ou seja, a prestação condominial que se destina à manutenção da coisa, eventual saldo recairá sobre o arrematante. Um exemplo: se o imóvel for arrematado em leilão judicial por R$ 100 mil, possuir débitos de IPTU de R$ 30 mil e dívida condominial de R$ 90 mil, a diferença entre o total destas dívidas e o preço do arremate (R$ 20 mil) seria de responsabilidade do arrematante.

Em que pese isto parecer inicialmente como uma segurança para o condomínio credor, é visto como problema pelos arrematantes, que raramente se dispõem a buscar uma aquisição com um cenário assim”, aponta o advogado. O condomínio deve estar atento e, se preciso, discutir previamente ao leilão algumas concessões para constituição de uma situação mais favorável, sugere. “Na Justiça Estadual Paulista há um número sem fim de ações de cobranças de condomínios há muito tempo julgadas, com inúmeras tentativas de praças infrutíferas realizadas ao longo dos anos, permanecendo as demandas sem solução por anos”, orienta.

Matéria publicada na edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.