Recuperação predial: Por uma boa gestão das obras

Escrito por 

Quando a edificação precisa de reformas gerais, entre elas impermeabilização e pintura, planejamento e seriedade na administração dos serviços são essenciais.

Construído há 36 anos, o Edifício Tanger, localizado em Moema, passou por uma experiência trágica: em janeiro de 2010, durante uma das piores enchentes recentes registradas na cidade, o subsolo do prédio alagou. Os moradores perderam 48 carros. Além do trauma, os condôminos pagaram uma conta altíssima: só para tirar a água da garagem, procedimento que levou 30 horas, foram gastos R$ 50 mil. A água, que chegou ao teto do subsolo, comprometeu a fiação do condomínio e a impermeabilização do térreo. Eleito em maio do ano passado, o síndico Celso Ortiz precisou colocar a casa em ordem. “O prédio estava deteriorado e a enchente foi a gota d´água. Em função da inundação, tivemos que tomar providências urgentes, como a colocação de uma comporta no portão da garagem e realizar um rateio extra para dar conta das despesas. Dificilmente um prédio terá reservas para uma emergência desse porte”, afirma o síndico.

Na eleição do novo corpo diretivo, Celso fez questão de solicitar que só se candidatasse quem estivesse realmente disposto a atuar. “Tínhamos muito trabalho pela frente, e era preciso uma administração transparente, para dar conta da recuperação do edifício, em itens como elétrica, jardinagem e segurança, que também estavam carentes”, diz. Ciente de que as obras eram urgentes para manter a valorização dos imóveis, Celso cuidou de promover uma cuidadosa concorrência da empresa responsável pela impermeabilização, primeira obra a ser executada. “Checamos a qualidade e a garantia do serviço, não só o preço oferecido. Quatro empresas fizeram uma apresentação ao conselho. Duas foram as finalistas. Fiz questão de, pessoalmente, visitar obras finalizadas pelas concorrentes e conversar com os síndicos para ter um respaldo de que se tratava de empresas fidedignas. Contratamos a que ofereceu melhores condições de pagamento e semanalmente prestamos contas da obra aos condôminos”, acredita. Em breve o condomínio dará início também à reforma das instalações elétricas. O trabalho tem sido grande, mas o síndico tem a certeza de que está no caminho certo: “Quanto mais para o futuro deixarmos uma obra de recuperação, mais caro será o conserto e a estrutura do edifício pode ficar comprometida.”

Mesmo edifícios que não passam por situações extremas como a vivida pelo Tanger podem exigir extensas obras de recuperação, caso a manutenção tenha sido descuidada por longos períodos. Para Omar Anauate, diretor de condomínio da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), prédios em estado precário precisam de um laudo técnico para orientar o síndico. “Há itens não visíveis que podem ser de maior gravidade do que os visíveis. Esse laudo deve então ser levado à assembleia, estipulando as obras prioritárias, que trazem mais risco ao condomínio. Por exemplo, obras para sanar infiltrações no topo ou no térreo, que podem causar danos à estrutura, ou nas instalações elétricas, são importantes. Enfim, são obras necessárias pois ameaçam a segurança e o patrimônio dos condôminos”, adverte.

O engenheiro civil e perito Celso Couto Junior, professor da Faculdade de Tecnologia de São Paulo (Fatec) e de cursos oferecidos pela Aabic, acrescenta que o síndico deve buscar orientação para obras de porte através das inspeções prediais. “A inspeção predial é uma espécie de ‘dedo duro’. O laudo pode relatar o nível de prioridade de cada obra. O engenheiro responsável pode inclusive indicar a manutenção a ser realizada, assessorar o condomínio na contratação da empresa responsável e até fiscalizar o andamento da obra. Hoje, felizmente, o síndico não precisa trabalhar sozinho e tem como buscar assistência especializada”, aponta.

Celso completa, porém, que é mais comum o síndico recorrer à inspeção predial apenas quando o prédio está repleto de prioridades. “Dificilmente um síndico se antecipa e solicita a inspeção para programar as manutenções, o que seria indicado.” Ele próprio se recorda de vistorias que realizou em prédios em situações extremas, em que a parte elétrica estava a ponto de causar um incêndio e a impermeabilização já comprometia a estrutura do edifício. “Não é possível dizer o que é mais importante. É como se perguntar que doença mata mais. Todos os sistemas construtivos são importantes e devem ser bem mantidos”, avalia.

Em casos assim, por onde começar? Celso é taxativo: cada prédio é um caso e suas particularidades devem ser avaliadas ao se programar a manutenção. Ele exemplifica: uma falha de impermeabilização em um prédio pode ter um efeito deletério, enquanto em outra construção, consequências diversas. “É difícil padronizar. O fundamental é o condomínio programar as manutenções. Acredito que a norma de desempenho da ABNT (a de número 15.575/2008), que está em discussão, irá provocar um alerta nos condomínios sobre as obrigações com relação à manutenção. As construtoras serão obrigadas a entregar um manual de instruções com o prédio, e o síndico deverá segui-lo à risca”, justifica (Leia mais na reportagem da página 8).

E A VERBA?

Estudados os problemas do condomínio e eleitas as prioridades, é só começar as obras, certo? Seria, apenas por um detalhe: o dinheiro. “É preciso provisão para as obras. E deve ser dinheiro destinado exclusivamente para determinada obra, o que chamo de dinheiro carimbado, separado da conta ordinária”, defende Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi em São Paulo. A orientação é que a verba seja aprovada em assembleia e designada como fundo de obras ou melhorias (se forem destinadas a várias obras), ou com um nome específico, como fundo para fachadas. A aprovação em assembleia é importante para que, futuramente, um condômino inadimplente não se negue a pagar a despesa, explica. Sempre é importante lembrar que obras que agregam valor ao empreendimento devem ser pagas pelos proprietários das unidades e obras de manutenção, pelos inquilinos.

Omar Anauate, da Aabic, complementa que a responsabilidade sobre o estado da edificação é do síndico, e ele deve imediatamente enviar o assunto para assembleia se perceber que o empreendimento está deteriorado por falta das manutenções adequadas. “Ele deve levar o caso para assembleia até mesmo para dividir responsabilidades. Percebo que raramente a assembleia não aprova obras essenciais, principalmente quando fica patente a responsabilidade do condomínio. O que os moradores querem é economizar. Porém, o síndico deve mostrar que a situação é séria e merece atenção.” Em casos extremos, em que o síndico se sinta sem suporte para realizar as manutenções, deve renunciar. “O ideal é não chegar a esse ponto, e aprovar um cronograma de prioridades, tanto em relação à verba como ao prazo de execução de cada uma. Não é possível, por exemplo, pintar as fachadas e fazer a impermeabilização do térreo ao mesmo tempo”, complementa o diretor da Aabic.

A ESCOLHA DO FORNECEDOR

Quando se trata de obras custosas e essenciais para a valorização e a segurança da edificação, a escolha da empresa que realizará o serviço é parte essencial. “Obras importantes precisam de empresas qualificadas. O critério deve ser a qualificação técnica do fornecedor e não o melhor preço apenas. O barato pode sair muito caro para o condomínio”, orienta Sérgio Meira, do Secovi. Conhecer in loco serviços similares realizados recentemente pela empresa, conversar com o síndico, conselheiro ou zelador, checar como foi o andamento da obra, como o fornecedor cuidou de detalhes como limpeza e uso de equipamentos de segurança são dicas fundamentais antes da contratação.

A variação de preços para a realização de um mesmo serviço tem sido grande no mercado, constata o diretor da entidade, que recomenda: “Jamais a obra pode estar atrás do pagamento. O condomínio precisa estar sempre devendo para o fornecedor, e deixar uma parcela maior para pagar contra a entrega da obra. Vemos muitas empresas pegando obras sem ter equipes suficientes e habilitadas para tal. O resultado são funcionários aparecendo no prédio apenas duas vezes por semana, por exemplo. Tudo tem seu preço, e o síndico deve avaliar se é essa qualidade que ele quer para o condomínio.”

Exigir um responsável técnico pela obra, que recolha a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e tenha seguro para os funcionários (especialmente em casos de recuperação de fachadas) são outros cuidados. “O prédio deve se precaver. Curiosos devem passar longe do condomínio. Obras de elétrica, hidráulica, pintura e impermeabilização devem ser entregues a especialistas”, resume Sérgio.

Matéria publicada na Edição 161 - set/11 da Revista Direcional Condomínios.