Condomínios devem apostar na inspeção contra acidentes

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Acidentes de grande porte podem ser evitados pelos síndicos, com manutenção direcionada através de inspeção predial

60% dos problemas encontrados nas edificações derivam de falha de manutenção, podendo ocasionar acidentes de pequeno, médio e grande porte. O dado é do Ibape em São Paulo (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), que orienta síndicos e administradores condominiais a apostarem na inspeção predial, um trabalho preventivo e que ajuda a organizar as manutenções.

O trabalho de inspeção consiste em avaliar as condições da edificação, detalhando seu estado geral de conservação e de manutenção, indicando pontos sujeitos a recuperação, reforma, restauro, substituição, além de indicar a criticidade dos problemas verificados.

Para a engenheira civil e diretora técnica do Ibape em São Paulo, Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, o objetivo é avaliar elementos e sistemas aparentes quanto às suas condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios de forma sistêmica, a fim de identificar possíveis anomalias e falhas, classificá-las quanto à criticidade e elaborar orientações técnicas para os devidos reparos. “Nesse processo são avaliadas não somente as questões estruturais, mas também a rede hidráulica, elétrica, impermeabilização, geradores, elevadores e todas as funcionalidades do prédio, com base em critérios técnicos, conforme a Norma de Inspeção Predial do Ibape/SP”, ressalta a especialista.

Flávia explica que acidentes nas edificações podem ser evitados com a inspeção predial, mas enfatiza que esse trabalho somente pode ser realizado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) especialista e capacitado para a função. “Para emitir um laudo técnico é preciso muito preparo e conhecimento. O documento não garante que um acidente não possa ocorrer, mas oferece mais segurança para resguardar a edificação e as vidas que ali transitam”, pontua Pujadas.

 

Orientações e grau de risco


 elementos estruturais aparentes;

 sistema de vedação (alvenarias, divisórias, etc);

 sistemas de revestimentos de tetos, pisos e paredes, inclusive fachada;

 sistemas de esquadrias (portas, janelas, gradis, guarda corpos, etc);

sistema de impermeabilização, que é verificado através dos indícios de perda de funcionalidade e desempenho do sistema, tais como infiltrações, eflorescências, empoçamentos, trincas higroscópicas, etc;

sistema de instalação hidráulicas, inclusive reservatórios de água, através de inspeção de seus componentes, verificação de vazamentos, infiltrações destes vazamentos em outros elementos e sistemas construtivos, etc;

 sistema de instalação elétricas;

 geradores;

 elevadores;

 sistema de proteção contra descargas atmosféricas (pára-raio);

 sistema de combate a incêndio (hidrantes, extintores, sprinklers, bombas, etc;


Com a inspeção predial em dia, o síndico do prédio recebe o laudo com todos os detalhes dos problemas encontrados e orientações preliminares para futuros reparos necessários, conforme o grau de risco ou criticidade indicada para cada deficiência. A partir daí, é de responsabilidade do gestor da edificação reparar os problemas.

Mas como o Laudo de Inspeção Predial classifica as deficiências constatadas na vistoria quanto ao grau dede risco? Segundo a Norma de Inspeção Predial do Ibape/SP, cada não conformidade constatada na edificação pode ser classificada em: crítica, regular ou mínima, conforme o risco de perda de desempenho, funcionalidade, segurança, dentre outros aspectos técnicos exigidos para os elementos e sistemas construtivos. Essa classificação auxilia o síndico a entender o que precisa ser reparado primeiro, gerando uma lista de prioridades técnicas para as edificações.

Na inspeção predial, os itens mínimos que devem ser vistoriados em edifícios residenciais são:

  • - elementos estruturais aparentes;
  • - sistemas de vedação (alvenarias, divisórias etc.)
  • - sistemas de revestimentos de tetos, pisos e paredes, inclusive fachada;
  • - sistemas de esquadrias (portas, janelas, gradis, guarda corpos etc.)
  • - sistema de impermeabilização, que é verificado através dos indícios de perda de funcionalidade e desempenho do sistema, tais como infiltrações, 
  • eflorescências, empoçamentos, trincas higroscópicas etc.
  • - sistema de instalações hidráulicas, inclusive reservatórios de água, através de inspeção de seus componentes, verificação de vazamentos, infiltrações destes - vazamentos em outros elementos e sistemas construtivos etc.
  • - sistema de instalações elétricas;
  • - geradores;
  • - elevadores;
  • - sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
  • - sistema de combate a incêndio (hidrantes, extintores, sprinklers, bombas etc.).

Após o desabamento dos três prédios do centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro, o Prefeito de São Paulo, Gilberto Kassab, retomou um projeto de lei que obriga a vistoria e realização de laudo técnico a cada cinco anos em edifícios não residenciais com mais de 500 metros quadrados de área - a Câmara de Inspeção do Ibape/SP foi um dos órgãos consultados para a elaboração da lei. A engenheira Flávia esclarece que o emprego da lei será válido “se houver um critério técnico, caso contrário será apenas uma medida administrativa”. A lei já havia sido vetada pelo próprio Kassab em 2009. A expectativa é que a Câmara de vereadores retire o veto. Depois, a lei voltará para o Executivo, onde poderá ser regulamentada. A expectativa é que isso aconteça em março.

Fonte: Luiza Oliva (com informações da KB Assessoria de Comunicação do Ibape / SP)

São Paulo, 13 de fevereiro de 2012