Impermeabilização no condomínio: Manta garante a renovação das superfícies

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Pela renovação das superfícies

A aplicação de mantas permanece como a principal solução adotada para a impermeabilização de superfícies térreas, de lajes de subsolo e de cobertura. O sistema costuma durar 20 anos, mas há prédios que ficam bem mais tempo sem renovar a proteção. Isso gera tal precariedade que a obra, quando contratada, passa a exigir maior abrangência e mais tempo de paciência dos condôminos até que esteja finalizada.

“Em 38 anos, esta é a primeira vez que o Edifício Debret está fazendo troca total da manta”, comenta a síndica Áurea Regina Sampaio Mello, que acompanha uma intervenção prevista para um ano e meio e orçada em R$ 330 mil. Os trabalhos começaram em 2014, depois de meses de conversas com os condôminos. Havia infiltração na garagem e as paredes estavam manchadas, com mofo. Ela diz que a grande dificuldade foi convencer alguns moradores de que não adiantavam neste caso intervenções pontuais. “A manta antiga virou um ‘biscoito’, não aderia mais.” A sorte é que as infiltrações não atingiram a estrutura, comenta.

MUDANÇA DE ROTINA

Segundo Áurea, síndica em dois condomínios, um deles o Debret, localizado em Indianópolis, o edifício está passando por ampla renovação, que resultou em elevadores modernos (substituídos), novas portas corta-fogo, além do revestimento trocado no salão de festas e hall social e de serviço. E depois da impermeabilização virá a recuperação da garagem (pintura e piso) e retrofit da fachada, já em estudo. No entanto, a obra atual é uma das que mais impacta sobre a rotina dos condôminos, pois envolve quase toda área externa comum (exceto uma parte do jardim), a rampa da garagem e o acesso dos pedestres.

Por exemplo, para refazer a manta da garagem térrea, foi preciso alugar durante cinco meses vagas de estacionamento privado para os automóveis de cinco unidades. Apesar do revestimento novo, o hall é mantido forrado com papelão para proteger o piso e o salão de festas está fechado. Outro impacto sentido pelos condôminos foram os transtornos causados pelo barulho da quebradeira e pela poeira fina levantada no início dos trabalhos. Além do rateio extra, que acabou parcelado em 24 meses.

Entretanto, Áurea defende a contratação dos serviços, justificando que a infiltração trazia riscos às ferragens e estrutura do prédio, e deixava o prédio com visual “péssimo”, “desvalorizando o condomínio e gerando insalubridade, pois a água pingava nos carros e podia atingir as pessoas”.

GESTÃO DA OBRA

Para os síndicos, os serviços de impermeabilização demandam atenção redobrada, incluindo detalhes como conseguir repor o revestimento original dos rodapés das paredes, os quais também recebem a manta. No Debret, colunas largas em mármore terão que ser parcialmente recompostas, bem como trechos de uma parede externa decorada com quartzito recristalizado, uma pedra rara hoje, mas que já foi encontrada por Áurea. Em resumo, “o síndico deve ter uma presença mais constante junto à obra, exigir uma participação maior do supervisor da empreiteira contratada, ficar atento aos acabamentos e a itens como ralos”, descreve.

O zelador Paulo Barbosa acompanhou recentemente a troca da manta em toda superfície externa do Condomínio Golden Park, em Indianópolis, na zona Sul de São Paulo, incluindo a remoção e posterior replantio das árvores. A edificação de 26 anos apresentava o mesmo quadro do Debret, nunca havia trocado a proteção e tinha infiltrações na garagem. Mas no Golden as intervenções envolveram uma área ainda maior, além do amplo jardim e piscina, refeita. Alguns condôminos formaram um comitê de gestão dos trabalhos. Paulo Barbosa orgulha-se de eles terem conseguido reaproveitar praticamente toda a vegetação (as árvores ficaram “guardadas” no buraco da piscina durante os serviços) e deixa uma dica valiosa aos síndicos e colegas: fazer com que todos os demais serviços necessários, como elétrica e jardinagem, funcionem de maneira sincronizada e proporcionem uma intervenção sem muitos atropelos.

O ‘BEABÁ’ DO SERVIÇO

Confira nesta página uma síntese das orientações do engenheiro civil Carim Atala sobre as obras de impermeabilização com manta asfáltica.

ONDE APLICAR

As mantas asfálticas são indicadas para qualquer tipo de edificação, que possua áreas expostas a intempéries, com necessidade de serem impermeabilizadas. São próprias para grandes superfícies (lajes do térreo) e áreas menores (como lajes de cobertura).

QUANDO CONTRATAR

O vazamento é o principal sinal que indica a necessidade da obra. Ele representa a perda da estanqueidade do sistema impermeabilizante. Quando a infiltração deixa de ser pontual e passa a ocorrer em vários locais distintos, sinaliza que o sistema como um todo se encontra comprometido.

VIDA ÚTIL

Se for dimensionado e executado adequadamente, o sistema impermeabilizante atinge vida útil longa, em torno de 20 anos. Mas para que isso aconteça, todas as fases deste processo precisam estar coerentes com o uso do local em questão. Por exemplo, se na área tratada houver trânsito de veículos, a proteção da camada impermeável deverá estar de acordo com estas características.

MANUTENÇÃO

As proteções existentes sobre a camada impermeável demandam um acompanhamento ao longo do tempo. Se o revestimento se destacar e a manta ficar exposta, certamente ela irá se desgastar pelo impacto das intempéries ou mesmo sofrer danos mecânicos (como perfurações). Outro aspecto a ser observado pelos síndicos é tomar cuidado especial quando houver obras elétricas, hidráulicas etc. que interfiram sobre a manta asfáltica. Caso contrário, certamente essas alterações irão comprometer a impermeabilização.

CONTRATOS E CONTROLE DA OBRA

Quando um síndico contratar um serviço, ele deverá tratar com uma única empresa para executar toda a área a ser impermeabilizada. Ele não deverá contratar o serviço parcial ou, pior, com empresas diferentes. Recomenda-se que um único fornecedor realize todas as fases da obra, como quebra, remoção de entulhos, preparação da superfície, impermeabilização, teste de lâmina d'água, camada separadora e proteção mecânica, e aplicação dos revestimentos, sempre de acordo com os procedimentos das normas técnicas e respeitando-se as especificações do fabricante e do órgão de classe (o IBI/ Instituto Brasileiro de Impermeabilização - http://www.ibibrasil.org.br/).

Outro aspecto importante é programar toda e qualquer alteração ou modificação da área comum antes da execução dos trabalhos, para evitar interferências futuras em uma impermeabilização recém-executada. É preciso ainda cuidado para se contratar empresas idôneas, que sejam sólidas técnica e financeiramente, para suportar a execução de uma obra de longo prazo. A garantia padrão de mercado sobre esses serviços, bem como sobre as demais obras civis, é de cinco anos.

Matéria publicada na edição - 198 de fev/2015 da Revista Direcional Condomínios