Como nasce um condomínio

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O condomínio começa a ser moldado já durante a construção. Conheça os passos principais de todo o processo de instalação do condomínio.

Todo condomínio inicia quando o incorporador registra o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com a lei 4591/64 sobre as incorporações imobiliárias. Apresentando a documentação do empreendimento (entre outros, memorial descritivo da obra e minuta da convenção de condomínio), e com o registro realizado pelo cartório, a incorporadora pode negociar os apartamentos. Segundo o advogado Amir de Souza Jr., já durante a obra a construtora dimensiona o número de funcionários com o qual o condomínio deverá operar e o futuro valor da taxa condominial. “Um condomínio alto diminui o valor de venda do imóvel”, aponta.

Com a obra terminada, a construtora então solicita ao Corpo de Bombeiros e à Prefeitura a realização de vistoria para liberação do “Habite-se”, autorização dada pela Prefeitura para que se possa utilizar e ocupar um imóvel recém-construído. Com o Habite-se, a construtora registra no Cartório de Imóveis a conclusão da obra através do Instrumento de Instituição, Discriminação, Especificação e Convenção de Condomínio.

Prédio pronto e com apartamentos já ocupados, chegou a hora da primeira assembléia ordinária, com a participação de um representante da construtora. Nessa assembléia, são aprovadas a Convenção e o Regimento Interno, é eleito o primeiro síndico, definida a administradora e também o valor da taxa condominial que será cobrado das unidades. Quando as vagas de garagem não são determinadas, também é nessa assembléia que são sorteadas as vagas para os apartamentos.

Como nessa fase do condomínio muitos apartamentos ainda pertencem à construtora, ela costuma indicar uma administradora de sua confiança, geralmente aceita pelos moradores. Para Fábio Sternberg, gerente de uma administradora, deve ficar claro, porém, que a administradora deve ser uma empresa da confiança do síndico. “Na assembléia todos devem ficar cientes do prazo e das multas rescisórias previstas no contrato de prestação de serviços com a administradora”, afirma. 

À administradora compete inscrever o condomínio no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ). Em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio, devem ser apresentadas a convenção do condomínio registrada em cartório, a ata da Assembléia que elegeu o síndico, a Ficha de Inscrição Cadastral (FIC) e a cópia do CIC do síndico, que assinará a FIC. 

A administradora ainda deve providenciar o seguro do condomínio: a lei 4591/64 estabelece o prazo de 120 dias, contados a partir do Habite-se, para contratar o seguro. O Livro de Registro de Empregados e o Livro de Inspeção de Trabalho devem ser registrados no Ministério do Trabalho. Junto à Prefeitura, a administradora deve requerer o desmembramento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Enfim, toda a documentação do novo condomínio começa a ser organizada pela administradora.

Matéria exclusiva para site Direcional Condomínios publicada em novembro 2009