Multa de 2% ou 20% - Eis a questão

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As penalidades do condomínio edilício e as decisões dos tribunais

Após a entrada em vigência do Novo Código Civil, as questões condominiais tomaram à frente em muitos debates da sociedade. Com a redução da multa moratória de até 20% para até 2%, vários condomínios observaram seu índice de inadimplência crescer, buscando várias alternativas para retornar aos patamares anteriores.

Uma das maneiras mais tradicionais foi a de manter a multa de 20%, sustentando os defensores desta técnica, que o “ato jurídico perfeito”, ou seja, a convenção condominial, não poderia ser alterada, uma vez que a Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXXVI, determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”

Assim, muitos juristas ao analisar o Direito Intertemporal, ou seja, a vigência da nova lei sobre os negócios e documentos já existentes no tempo, consideram que as convenções, já existentes e futuras, são contratos plurilateral, onde várias pessoas determinam algo em comum acordo. Com esta idéia, não poderia este contrato, ou seja, no caso a convenção, ser alterada por uma lei nova, pois estaria protegida pela Constituição Federal como sendo um “ato jurídico perfeito”, prevalecendo assim a multa de 20%.

Assim é o entendimento de algumas das 12 Câmaras do 2º Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo e outros Tribunais que existem no país.

Mas seria esta decisão a única e refletiria o pensamento unânime dos Tribunais ? A resposta é não, pois só em São Paulo, das 12 Câmaras julgadoras do 2º Tribunal de Alçada, mais da metade considera inviável a permanência da multa de 20%, uma vez que a Convenção Condominial não seria um contrato, e sim um ato jurídico “sui generis” chamado de “ato-regra”, que apenas estabelece regras para o condomínio, estabelecendo seus limites e identidade, alteráveis a qualquer tempo por deliberação de um quorum específico, submetendo os condôminos discordantes às novas regras estabelecidas, o que não poderia ser feito em um contrato, onde todos de livre e espontânea vontade acórdão algo.

E mais, o descumprimento do condômino em sua obrigação, que no caso em estudo é o dever de participar para com as despesas mensais rateadas, gera um efeito mensal, qual seja, a incidência de multa, juros e atualização monetária. Sendo assim, deve este efeito seguir à nova regra existente no tempo, pois não há que se falar em direito adquirido ou ato jurídico perfeito, pois o efeito só acontece quando surge a inadimplência.

E não é outra a forma encontra na lei, que à luz do artigo 2035 do Código Civil vigente, determina que “a validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no artigo 2045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução”. Ou seja, as convenções condominiais continuam valendo, porém se produzirem algum efeito, tais como incidência de multa de mora, a ser imposta na inadimplência do mês, deverá esta inadimplência se submeter às regras do novo código civil, prevalecendo a multa moratória de até 2%.

O Poder Judiciário como um todo ainda não definiu o que é o certo, mas uma coisa deve o Condomínio pensar sempre que tratar com a inadimplência: a lei não considera a inadimplência como regra, e sim exceção, cabendo a cada um dos condôminos, uma conscientização de que morar em condomínio é dividir sua propriedade.

Muitos condomínios buscam na justiça garantias para manter os “até 20% de multa moratória”, com a finalidade de levar tais cobranças a frente, mas deve-se saber que as liminares conseguidas, são provisórias, e que esta matéria, por se tratar de cunho constitucional, deverá ser analisada no futuro pelo Supremo Tribunal Federal, sendo que até lá, o impasse irá continuar.

Por Dr. Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e Consultor Jurídico Condominial
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Matéria publicada na Edição Nº 82 em novembro de 2004 da Revista Direcional Condomínios