Laudos e garantias das edificações, como e quando fazer?

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Alguns condomínios têm contratado laudos de especialistas antes do vencimento do prazo de cinco anos de garantia da construção. Mas para o engenheiro Jerônimo Cabral, a prática indicada é contratar, na verdade, o laudo do recebimento da obra e o de inspeção por volta do 3º ano. Confira abaixo.

1 - Quais laudos os condomínios devem contratar para assegurar a garantia?

Recomenda-se que o condomínio contrate o ‘Laudo de Inspeção de Recebimento de Obra’ na entrega do empreendimento ou da obra pela construtora. O documento tem o objetivo de analisar as condições técnicas de término da obra e da qualidade da edificação, registrando a passagem do estágio de condição de uso, bem como documentando o ato da entrega da obra acabada ao usuário. Considerando-se que o síndico e o corpo diretivo são leigos, o assunto requer, portanto, um tratamento diferenciado, para resguardar os interesses dos condôminos. Além disso, toda a documentação do condomínio - técnica, legal, administrativa e de manutenção - é checada neste laudo à luz da, da ABNT. A norma trata das diretrizes para elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção, comumente designado ‘Manual do Síndico’ e voltado às áreas comuns, ou do ‘Manual do Proprietário’, para as áreas privativas.

A Engenharia Diagnóstica em Edificações preconiza ainda que, por volta do terceiro ano de uso, o condomínio contrate outro laudo, o de ‘Inspeção de Obra em Garantia’, que terá por objetivo a análise das condições técnicas do empreendimento posteriormente à sua entrega, após certo período de ocupação e funcionamento dos sistemas. Este novo documento permitirá obter-se a ciência e o registro das anomalias construtivas e incorreções técnicas ainda durante o período de garantia. Ou seja, servirá de respaldo para as ações do condomínio junto à construtora.

Note-se que não cabe confundir problemas de origem construtiva com aqueles decorrentes da deficiência das ações de manutenção que constituem obrigações do proprietário ou do condomínio, representado, neste último caso, pelo síndico. O condomínio deve zelar pela manutenção do empreendimento imobiliário, desenvolver e implantar o ‘Plano de Manutenção’, à luz da NBR 5674/2012. Esta norma trata da manutenção das edificações, também referenciada pelas diretrizes de manutenção indicadas no ‘Manual do Síndico’ ou do proprietário (Ambos entregues no recebimento da edificação).

Ressalta-se que durante o período de garantia, a assistência técnica deve ser prestada pela incorporadora / construtora, a qual não deve ser confundida com a manutenção a ser providenciada pelo proprietário ou síndico. A omissão na manutenção pode ensejar a perda da garantia e, em caso de acidentes, gerar, complementarmente, sanções sob a ótica da responsabilidade cível e criminal e atingir o síndico, quando se tratar de condomínio.

2 - Quais anomalias são mais comuns no período?

A experiência mostra que as principais manifestações patológicas ou patologias com origem na construção são associadas a problemas:

a) de estanqueidade [ver nota 1], especialmente em cortinas ou paredes de divisa nos subsolos;

b) também em relação às infiltrações pelas fachadas, em torno das janelas ou emergentes (tubulações que emergem das fachadas – dutos de exaustão de aquecedores, por exemplo). Entra aqui também problemas causados pela ausência de rufos ou elementos de proteção nos topos das platibandas nas coberturas, muros de divisa e muretas do térreo;

c) problemas associados aos revestimentos, pelos desplacamentos nas fachadas (perda de placa cerâmica);

d) registros de fissuras e trincas, também nas fachadas, especialmente nos últimos pavimentos (sujeitos à incidência de insolação e ação de intempéries);

e) problemas nos caimentos dos pisos gerando empoçamentos;

f) deficiência nos acabamentos dos pisos cimentados nas garagens, gerando deterioração precoce dos mesmos;

g) problemas nas demarcações das vagas de garagens e áreas de manobra e circulação, além da inclinação de rampas, que desrespeitam as posturas municipais e prejudicam as manobras e estacionamento dos veículos.

3 - Os laudos previnem contra problemas futuros, após os 5 anos?

O ‘Laudo de Inspeção de Recebimento de Obra’ serve para registrar eventos que devem ser corrigidos pela assistência técnica da construtora, logo após a entrega da obra. O ‘Laudo de Inspeção de Obra em Garantia’ poderá registrar vícios ocultos [ver nota 2] ou eventos reincidentes, que sofreram intervenção da incorporadora / construtora, mas reincidiram eventualmente. Mesmo que um empreendimento não tenha contratado o ‘Laudo de Inspeção de Recebimento de Obra’, num segundo momento, o ‘Laudo de Inspeção de Obra em Garantia’ irá registrar as anomalias de origem construtiva, identificados no condomínio. A experiência do engenheiro diagnóstico, ou profissional habilitado, torna-se necessária nessa ocasião para que a realização de trabalhos técnicos dessa natureza seja realizada de forma isenta, com profissionalismo e ética. O técnico habilitado deverá pesquisar, ter conhecimento e treinamento para discernir se eventual manifestação patológica tenha ou não como fator contribuinte o componente associado à eventual deficiência de manutenção. Também deverá diligenciar para comprovar se houve também a eventual contribuição de “mau uso” ou operação inadequada, em desacordo ou infringência às instruções do ‘Manual do Síndico’ ou do proprietário, já citados.

Os referidos manuais devem conter indicações claras em relação aos procedimentos (passo a passo), periodicidade de intervenção e o nome do responsável pela execução (empresa especializada, empresa capacitada ou equipe de manutenção local), sob pena de configurar um “vício de informação”, pela inexistência, deficiência ou equívoco, na instrução.

Eventual ampliação da garantia não é aplicada de forma usual, a não ser em situações específicas quando se tratar de intervenção, de ordem generalizada, que por sua vez imponha a troca integral de determinado sistema, no transcorrer do período da mesma. Por outro lado, o registro de problemas, na fase de garantia, pode ensejar a eventual suspensão do prazo, ressalvados os aspectos de prescrição e decadência, que fogem ao âmbito do estudo técnico. O fato concreto a ser registrado é que os assuntos dessa natureza devem ser tratados, individualmente, sendo vetada a sua generalização, para prevenir que se incorra em erro.

Notas:

Matéria publicada na edição - 203 de jul/2015 da Revista Direcional Condomínios

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Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto

Engenheiro civil, mestre pelo IPT em Tecnologia das Edificações (área da habitação) e pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia. Atua junto à Comissão de Normas da ABNT para as construções (CB-02).
Mais informações: jcmijs@terra.com.br

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