Remanejamento de vagas, sorteio eletrônico, projetos de iluminação e acessórios ajudam a renovar garagens dos prédios

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Garagem é um dos itens que mais tira o sono do síndico, especialmente quando há espaço de menos e vagas demais. Em geral, o ‘presente’ vem acompanhado de outros brindes, como a necessidade de promover periodicamente o rodízio de vagas indeterminadas, de gerir veículos presos, de providenciar protetores para automóveis, pilares e paredes, e de convencer os condôminos que os sedans e SUV atuais não cabem em áreas desenhadas para atender a uma legislação municipal de 1992 (O Código de Obras de São Paulo, Capital). Afora isso, quando se localiza no subsolo, a garagem tem a companhia de encanamentos, reservatórios d’água, casa de bomba, geradores, lixeiras, equipamentos de combate ao fogo, carrinhos de mercado, bicicletário e, às vezes, armários.

Fazer a gestão disso tudo demanda cálculo de engenharia, afirma o profissional da área, Moysés Magalhães Peitl, que atua com remanejamento de vagas e desenvolveu um cartão de rodízio, em que as vagas indeterminadas ficam predefinidas por um período em torno de dez anos. Foi Moyses quem atendeu ao Condomínio Absolute Moema, da síndica Elisa Malizia Gonçalves, prédio de 26 unidades com pelo menos três vagas cada. Ali, faltava espaço, sobravam carros. “Nossa garagem era impraticável”, conta Elisa, lembrando que houve até mudança na estrutura de sustentação da rampa (executada pela construtora) para ampliar o espaço, depois que “muita gente ralou” os veículos nas paredes, apesar dos protetores.

E mesmo após remanejamento executado pelo engenheiro alguns anos atrás, no final de setembro passado o condomínio precisou pautar novamente o assunto em assembleia para discutir o uso dos espaços, deliberando que os carros não devem sobrar fora da vaga. “O condomínio não pode se responsabilizar pelo tamanho dos carros. A escritura não diz que o síndico é obrigado a oferecer vaga de acordo com o veículo.” As sobras atrapalham as manobras e criam transtornos para os demais condôminos, justifica a síndica. Segunda ela, toda ocupação irregular será notificada e posteriormente multada. A ideia é que os donos de veículos grandes paguem estacionamento fora.

REMODELAÇÃO

Segundo o engenheiro Moysés Magalhães, para equacionar a ausência de espaço, é preciso realizar um levantamento dimensional da garagem, pois, em geral, após estudo e simulações, é possível que um novo desenho abra bolsões de manobra, dê um pouco mais de equilíbrio às vagas e até crie algumas delas. O importante é que o síndico defina antes as prioridades, como a abertura de mais vagas soltas, “o pareamento de qualidade entre elas”, o rodízio mais justo (evitando que as pessoas sejam sucessivamente sorteadas com os piores espaços) ou, de preferência, tudo isso junto. Outro aspecto fundamental é atender à legislação, como dispor de vagas de acessibilidade.

No entanto, existem condomínios onde a reengenharia não consegue evitar o uso de pallets, estruturas metálicas sobre trilhos que abrigam os veículos e os movimentam. Esta é a situação do Condomínio Uirapuru, prédio construído em princípios dos anos 70, no bairro do Paraíso, em São Paulo, com 26 unidades amplas, mas espaço exíguo no subsolo. A síndica Mariza Carvalho Alves de Mello está promovendo uma reforma geral no local, que esteve fechado por quatro meses. Todo piso e contrapiso foi refeito, mas os pallets permanecerão. “É uma situação especial, a garagem é muito pequena”, reforça Mariza. De qualquer maneira, durante as obras, ela conseguiu reservar área para um futuro gerador e também bicicletário. Trocou ainda a caixa de comandos das bombas, a fiação e pintou as canalizações (de gás, elétrica, água e esgoto) conforme norma técnica. “O síndico precisa pensar no subsolo em função dos demais usos, não só da garagem. E um dos itens relevantes é a iluminação”, diz Mariza.

ILUMINAÇÃO

Síndica de três outros edifícios, Mariza vem promovendo a substituição paulatina de lâmpadas fluorescentes das garagens por LED. Também a síndica Elisa Malizia optou pela nova tecnologia, reorganizando o funcionamento das mesmas: apenas alguns setores (como hall de elevadores) permanecem acesos, enquanto os demais são iluminados conforme sensores detectam movimentação de pessoas e veículos. O engenheiro Moysés Magalhães recomenda que os condomínios mantenham somente de 30% a 40% das lâmpadas acesas de forma intermitente. Isso, associado ao LED, pode reduzir bastante a conta de energia do final do mês. De acordo com Mônica Plumari, que atua no setor e é pós-graduada em construção sustentável, a introdução do LED nas garagens tem gerado economias de até 65% no consumo dos prédios.

SORTEIO ELETRÔNICO DE VAGAS

Outra inovação que vem facilitando a vida do gestor é o sorteio eletrônico de vagas de garagem. No dia 12 de setembro, um sábado, o Condomínio Alphaview, complexo de 25 torres e 2.015 apartamentos localizado em Barueri, Grande São Paulo, equacionou o rodízio de suas 2.740 vagas em menos de 15 minutos. Conforme o síndico Ricardo Reina, houve apenas “três cliques, sendo dois de teste”. Realizado de forma eletrônica pela segunda vez em sua história, “o sorteio foi eficiente e rápido”, mas é um serviço que demanda organização prévia, pondera Ricardo. “O condomínio precisa setorizar antes o espaço de forma correta, para passar isso ao sistema, caso contrário, ele não irá funcionar.”

Segundo a gerente da administradora no Alphaview, Sandra Vale, o sorteio demorava até uma semana quando era realizado de forma convencional. “Foi um alívio geral, porém, tivemos que desenvolver um projeto prévio, com a colaboração voluntária de condômino da área de TI (tecnologia de informação), atendendo à Convenção.” Esta define as vagas como indeterminadas, estabelece o rodízio anual e concede prioridade às pessoas com mobilidade reduzida (condição que precisa ser comprovada em documento expedido pela Secretaria de Saúde do Município). Depois de concebido, o projeto foi repassado ao analista de sistema Igor Araújo, que desenvolveu um software na área e o adequou às necessidades do Alphaview.

NO SUBSOLO, MUITO ALÉM DOS CARROS

No ambiente “mil e uma utilidades” do subsolo, espaço é um bem precioso, principalmente quando há “excesso de cantos mortos”, comenta o engenheiro civil e exconstrutor, Roberto Boscarriol Júnior (Foto ao lado). O subsolo é uma das áreas que podem ser aproveitadas para o condomínio instalar novos equipamentos, segundo as ponderações do engenheiro, expostas a seguir:

- Bicicletários: Suportes aéreos são a melhor alternativa para atender à tendência de aumento de uso das bicicletas, diante da expansão das ciclovias e ciclofaixas nos grandes centros urbanos;

- Armários: Além do uso dos “cantos mortos” para abrigá-los, como áreas de vagas fixas confrontantes com as paredes, é possível também instalar modelos suspensos individuais;

- Estações de reuso de água: “A solução é mais complicada, pois, além do espaço necessário para equipamentos e caixas de armazenamento, é necessário fazer um estudo de captação.” De acordo com a NBR 15.527/2007, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a água da chuva retida de locais onde passam pessoas e animais não poderá receber igual tratamento daquela proveniente de terraços e telhados, mesmo para usos não potáveis;

- Espaços confinados para armazenar lixo, especialmente coleta seletiva: O ideal seria tirá-los do subsolo e levá-los para área de recuo de frente do prédio, pois a remoção dos resíduos será mais fácil e sem acesso ao ambiente interno;

- Espaços para implantar estação de bombeamento de água de mina: Em geral, já existe no subsolo um local para bombas. Para agregar novos recursos, será preciso dimensionar o equipamento de filtragem e armazenamento. De qualquer modo, é necessário que um profissional estude cada contexto, já que há leis e normas a serem cumpridas.

Matéria publicada na edição - 207 de nov/2015 da Revista Direcional Condomínios

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