Como organizar a previsão orçamentária da manutenção de 2016 de seu condomínio

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Além de administradora, contabilista e professora de cursos de formação de síndicos (na EPD), Rosely Benevides de Oliveira Schwartz foi síndica de um condomínio em que morou, de duas torres e 120 unidades, e já participou como subsíndica, conselheira e foi responsável pela Comissão de Obras no que reside atualmente. Portanto, em relação ao planejamento do orçamento anual do condomínio, Rosely tem dicas bem práticas para passar aos síndicos. Ela é autora ainda de “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva), obra que se encontra em sua 14ª edição.

Do ponto de vista dos investimentos necessários, Rosely os separa entre demandas que provêm do que representa a manutenção corriqueira (como reformas de pavimentos e trocas de encanamentos furados, por exemplo), que fazem parte das despesas ordinárias; e benfeitorias de renovação e/ou modernização dos sistemas, consideradas despesas extraordinárias, as quais  devem considerar as expectativas e necessidades dos moradores”.

1º passo

Ao pensar em organizar o orçamento relativo a esses empenhos, a Profa. recomenda ao síndico fazer um levantamento das demandas, extraindo do zelador e dos membros do Conselho os pontos que eles consideram emergenciais e levantando as prioridades junto aos condôminos. 

A partir daí, o síndico deve “tirar uma média das despesas com manutenção do ano anterior, compará-las, somá-las às novas necessidades e fazer uma projeção”. Essas intervenções devem estar previstas no Orçamento Ordinário, bem como inspeções periódicas indispensáveis, como das instalações de gás e incêndio (extintores, mangueiras etc.), e despesas rotineiras (como pessoal, taxas e impostos, contas de consumo etc.)

2º Passo

Obras e serviços que fujam ao escopo definido acima poderão ser custeados pelo Fundo de Reserva ou por um Fundo de Obra, mecanismo adotado por inúmeros condomínios. “Inquilino não entra no rateio dessas despesas”, lembra Rosely Schwartz, citando a Lei do Inquilinato (Arts. 22 e 23 da Lei 8.245/1991). 

Aqui vale um parêntesis: Quando o Fundo de Reserva é utilizado para cobrir despesas típicas do Orçamento Ordinário (como pagamento de caminhões-pipa para abastecer o reservatório de água potável), o inquilino deverá arcar com sua respectiva parte. De outro modo, para regularizar a situação, “o síndico deverá convocar Assembleia para justificar o gasto, não apenas para obter o respaldo dos condôminos, quanto para que eles decidam a forma de recompor o fundo, se por um rateio extra imediato ou ao longo do tempo”.

Em geral, segundo Rosely, as Convenções estipulam um percentual entre 5% e 10% sobre o valor da conta ordinária para constituir o Fundo de Reserva. Ela sugere ainda que os condomínios constituam em assembleia um Fundo de Obras para melhorias, a ser em definidas por uma Comissão de Obras, que atue de forma a “dividir responsabilidades”, como na definição das prioridades, no levantamento dos custos e orçamentos, e no acompanhamento dos trabalhos.

“Ter uma Comissão de Obras é mais trabalhoso para o síndico no início, mas depois dá tranquilidade. Ele passa a contar com mais gente para acompanhar e fiscalizar os serviços. A formalização de uma comissão dá um caráter de compromisso e divisão das suas responsabilidades”, finaliza Rosely Schwartz.

Matéria complementar da edição - 208 de dez/jan-2016 da Revista Direcional Condomínios

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