Impermeabilização: Soluções conforme o diagnóstico e a disponibilidade do prédio

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Garagem, superfície térrea, piscinas, reservatórios, fachadas, jardineiras e coberturas dos edifícios são setores que demandam serviços de impermeabilização. No Condomínio Golden Park, localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, boa parte deles passaram ou estão passando por renovação dos respectivos sistemas impermeabilizantes. Antes do início das obras, pontos de infiltrações eram verificados na cobertura, em apartamentos, no teto do 1º subsolo e no 3º subsolo. Sem contar a piscina, totalmente refeita.

Nem a fachada escapou da necessidade de impermeabilização. Composta por quartzo, concreto e pastilha, ela passa por recuperação desses materiais, tratamento de fissuras (que geravam infiltrações nas unidades) e aplicação de camada impermeabilizante. Na superfície térrea, raízes de palmeiras que chegaram a 14 metros de altura e peso superior a uma tonelada danificaram as proteções e atingiram a laje do 1º S. No 3º S, há problemas com a drenagem do lençol freático que provocam umidade, obrigando a síndica Patrícia Rodrigues a contratar a pintura das paredes pelo menos três vezes ao ano.

Segundo ela, essa é a primeira vez que o prédio de uma torre, 76 unidades e 23 anos renova alguns desses sistemas (como as mantas do térreo). A situação mais drástica é nessa área, de onde foram removidas 33 árvores, cujas raízes afetaram todo sistema. E além de ter que conviver com os transtornos esperados para esse tipo de obra, como interdição das áreas comuns, quebra de pisos e implantação da manta, o condomínio teve que plantar um número equivalente de mudas em uma praça no bairro para fazer compensação ambiental. Depois deverá promover o plantio de outras três em seu próprio perímetro.

Iniciadas em junho de 2015, as obras do térreo, fachada e subsolos deverão ser concluídas nos primeiros meses deste ano. Elas têm sido custeadas por um fundo extra, criado há quatro anos, mas acabaram facilitadas pelo parcelamento em 40 meses realizado pela empresa contratada para os serviços. Síndica profissional em três condomínios e síndica local neste prédio em que reside, Patrícia experimenta hoje em um único local as mais diferentes situações relacionadas às falhas na impermeabilização. Ela destaca até mesmo que a falta de manutenção de grelhas e ralos pode gerar problema no futuro.

De acordo com o engenheiro civil Marcus Grossi, a vida útil média dos sistemas impermeabilizantes é de dez anos e os danos mais comuns provêm justamente do uso ou manutenção inadequada, do tempo e dos vícios construtivos (Leia entrevista com o engenheiro na próxima pág.). No prédio da síndica Cleusa Camillo, por exemplo, infiltrações em apartamento do último andar (19º) indicavam que o telhado, mesmo passando por reparos, não era mais capaz de reter a água. A superfície não apresentava manta, por isso Cleusa optou pela contratação do serviço. “Já havia feito a manutenção do telhado várias vezes e não resolvia o problema”, diz.

Cleusa tem experiência no assunto, pois já providenciou a impermeabilização de todo térreo do condomínio construído em 1974, o Edifício Alvorada, no bairro da Liberdade, centro da cidade. “Estávamos havia 15 anos sem trocar a manta”, comenta a síndica, que assumiu há quase nove e contratou a obra depois de concluída a reforma elétrica do prédio. “Hoje, para efeitos de manutenção, vetamos qualquer intervenção que fure o piso e a manta. As instalações são feitas através de eletrodutos, evitando furos. E para não sobrecarregar a laje, trocamos a grama natural do jardim pela sintética, aproveitando as floreiras suspensas, que já existiam.”

Também a síndica Cleide Alcini, do Condomínio Edifício Guaraú, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, contratou recentemente a impermeabilização de parte da cobertura do prédio. Aqui, porém, ela optou pela chamada manta aluminizada (Leia sobre o assunto na entrevista abaixo). “Mesmo com o telhado, a água entrava pelo ralo e vazava no quarto do morador do último andar”, relata Cleide. É a segunda vez que a síndica instala esse tipo de material; os serviços já haviam sido feitos há três anos em outra parte da cobertura, que apesar da manta, recebeu de volta o telhado. Cleide está satisfeita com os resultados, bem como com a impermeabilização completa do térreo do prédio, realizada já quase uma década e que permanece íntegra.

ENTREVISTA

Eng.. Marcus Grossi

INSPEÇÃO PREDIAL PONTUA FALHAS

A garagem de prédio de quase 30 anos que passou por inspeção predial realizada pelos engenheiros Marcus Grossi e Florence Grossi exibe manchas inequívocas de infiltração, desplacamentos do concreto de vigas, armadura exposta e oxidada, além da degradação da pintura. Alguns desses sinais denunciam a precariedade do sistema de impermeabilização. Reparos anteriores podem ser observados em determinados pontos, mas a inspeção predial não consegue definir o que foi executado antes, afirma o engenheiro.

A situação é crítica, segundo aponta relatório entregue ao condomínio. Foram listadas 409 ocorrências em diferentes sistemas. Para efeitos de comparação, uma edificação nova costuma apresentar 200 itens, observa Marcus Grossi. Já em prédios com cerca de cinco anos, a marca sobe para 300. No caso deste edifício, na garagem será necessário combater a origem das infiltrações, tratar a armadura de concreto e recompor a superfície (concreto e/ou pintura), entre outras medidas de manutenção. Segundo o engenheiro, a inspeção predial ajuda a identificar os problemas, a estabelecer prioridades, a definir procedimentos e a desenhar um plano de ação. A seguir, o especialista fala sobre esse trabalho e de que maneira os sistemas impermeabilizantes impactam sobre as edificações.

Direcional – O relatório do prédio indica ausência de manuais e também de alguns laudos de inspeção de sistemas. A situação é comum aos condomínios?

Marcus Grossi – Sim, a maioria não possui os documentos mínimos necessários, tanto edifícios novos (até cinco anos) quantos os mais antigos.

Direcional – A inspeção consegue resgatar esse histórico das intervenções feitas ao longo do tempo ou da falta de manutenção?

Marcus Grossi – Muito pouco, pois a maioria dos sistemas está oculta, ou não é possível observá-las visualmente.

Direcional – De forma visual, como se identificam problemas de impermeabilização?

Marcus Grossi – No geral, a maioria dos itens é inspecionada apenas visualmente. Somente é realizado algum tipo de ensaio, ou inspeção com equipamentos, quando observada uma anomalia visualmente. Preventivamente à infiltração em si, tentamos identificar pontos suscetíveis, tais como fissuras, frestas, infiltrações, danos na impermeabilização etc.

Direcional – Os sistemas impermeabilizantes das edificações mais antigas costumam ficar em que nível de risco?

Marcus Grossi – Entre médio e crítico, pois a infiltração impacta muito sobre a vida útil da edificação e muitas vezes sobre a salubridade no ambiente. No geral, os condomínios só fazem manutenção corretiva no sistema de impermeabilização, nunca preventivamente. Mesmo porque é um sistema caro e não é necessário fazer manutenção preventiva nele especificamente, segundo a NBR 5.674. O que fazemos preventivamente é tratar dos revestimentos de pisos e paredes, rejuntes, juntas etc.

Direcional – A oxidação das armaduras que compõem a parte estrutural das edificações pode ser atribuída a falhas na impermeabilização?

Marcus Grossi – Na maioria das vezes sim. Mas é preciso sempre estudar a origem, para dar um diagnóstico preciso. Por exemplo, na inspeção do prédio em questão nem todos os pontos com armadura exposta tinham origem por infiltração. Identificamos também "carbonatação" do concreto, que já perdeu sua vida útil, conforme ensaios realizados.

Direcional – O tratamento de infiltrações provenientes do sistema de drenagem do lençol freático é muito diferente do tratamento das superfícies térreas?

Marcus Grossi – Depende, para ambos os sistemas existem diversos tipos de impermeabilização aplicáveis, que variam de acordo com o custo, qualidade, viabilidade etc.

Direcional – O mercado apresenta várias soluções técnicas, há alguma em especial que vocês indicam e outras que desaconselham?

Marcus Grossi – Todos os materiais, se usados corretamente, apresentam um desempenho bom, o segredo é saber usá-los nos locais e situações corretas.

Direcional – Como fazer a impermeabilização da cobertura dos prédios?

Marcus Grossi – Pode ser utilizada a mesma manta das demais áreas, moldadas in loco, se houver uma proteção mecânica por cima (contrapiso), deixando-a aparente, própria para áreas de bastante movimentação. Há também mantas aluminizadas, que possuem propriedade reflexiva e de autoproteção, ou seja, as pessoas podem caminhar por cima delas sem a necessidade do contrapiso. São estanques, têm resistência à abrasão e cumprem bem a função de impermeabilizar. Somente há inconveniente em caso de muita movimentação de pessoas e/ ou presença de objetos perfurantes, que podem prejudicar o material. O síndico deverá considerar a relação de custo e benefício entre essas soluções, atento ao perfil de acesso e uso da cobertura.

GALERIA

Pontos críticos observados em inspeção predial em garagem de prédio de quase 30 anos, muitos deles decorrentes de infiltrações

CONDOMÍNIO SE PREPARA PARA OBRAS

Manchas de infiltração e calhas no teto da garagem indicam aos moradores do Condomínio Edifício Roberta, localizado na Aclimação, área central de São Paulo, a urgência para renovação dos sistemas impermeabilizantes. O síndico Rogério Alves assumiu o cargo no primeiro semestre de 2015 e entre as inúmeras manutenções necessárias no condomínio, iniciou pela impermeabilização de uma parte da cobertura. Na sequência, o prédio construído em 1978 deverá investir na reforma elétrica e na impermeabilização das superfícies.

 

Matéria publicada na edição - 209 - fev/2016 da Revista Direcional Condomínios

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