Impermeabilização: Obras protegem e revitalizam condomínios

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Mesmo que os sinais de infiltração e demais danos provocados pela água em paredes, pilares, vigas, lajes e tubulações da rede hidráulica, elétrica e de gás indiquem urgência de tratamento, o processo de contratação de uma obra de impermeabilização acaba tomando um bom tempo do síndico. A tendência é que o condomínio tente protelar os serviços, seja pelos custos ou transtornos, mas há um momento em que o gestor precisa atacar o problema, sob pena de ver comprometidos os demais sistemas construtivos.

Ele inicia então um alongado trabalho de gestão do assunto frente aos condôminos, desde o convencimento e aprovação da obra (acompanhada de rateios extras, na maioria das vezes) à contratação de diagnóstico, levantamento de orçamentos e projetos, escolha do fornecedor e execução. Outras pendências costumam surgir nesse trajeto, como a necessidade de aprovar remoção de árvores e alvarás junto à Prefeitura, neste caso quando há intenção de remodelar os espaços da área comum (como guaritas).

O síndico profissional Waldemar Tubor, que atua em nove condomínios, diz que a impermeabilização, mesmo que necessária ou urgente, “depende da vontade dos moradores”. Ele passou por uma experiência positiva no Condomínio Rio Paraguai, localizado na região dos Jardins, próximo da Av. Paulista, em São Paulo. Os condôminos das 26 unidades do prédio de cerca de 40 anos resolveram apostar na revitalização completa do local, incluindo a impermeabilização da superfície térrea e da cobertura, além do retrofit da portaria, hall social, salão de festas e, mais recentemente, fachada. Há pelo menos sete anos eles contribuem com uma taxa substantiva para o fundo de obras.

Mas em outro edifício que administra na região, Waldemar Tubor conheceu um processo bem diferente, que já dura seis anos, iniciado na gestão anterior. “O então síndico precisou de dois anos para obter da Prefeitura autorização para remoção de árvores, depois levou mais um ano para aprovar a proposta junto aos moradores.”

O edifício construído em 1972, de 36 unidades, nunca fez a troca da manta sobre a laje. “Ela está esfarelada, com ferragem exposta. Será necessário fazer a recomposição estrutural das vigas do prédio”, afirma Waldemar. Segundo ele, a obra está em andamento, metade da superfície térrea foi impermeabilizada, mas o prédio depende de alvará da Prefeitura para executar o trecho restante, onde haverá reforma da portaria. Waldemar reconhece que a demora, neste caso, está “fora da curva”. E emenda que em um terceiro condomínio que administra, a obra de impermeabilização não ultrapassou cinco meses (não houve necessidade de envolver a Prefeitura).

Tudo depende do escopo da obra e do tamanho da área que receberá a intervenção. Desta maneira, o síndico recomenda aos colegas, antes de iniciarem o processo:

- Avaliar bem a abrangência dos trabalhos, anotando a necessidade ou não de se obter alvarás. Ele lembra, por exemplo, que depois da impermeabilização de uma cobertura, muitos condomínios resolvem alterar o uso do local, instalando solário ou churrasqueira. É preciso se organizar antes e obter o aval da assembleia, bem como dar sequência aos trâmites junto ao município;

- Disponibilizar tempo para contratar o prestador de serviços, levantando o histórico da empresa, certidões negativas etc., e visitando obras anteriores;

- Em áreas extensas, organizar a execução dos serviços por etapas, em vez de interditar todo o espaço comum de uma só vez;

- Definir um funcionário ou representante do condomínio para acompanhar a execução dos trabalhos. “Na impermeabilização da cobertura, por exemplo, deve haver cuidado para não entrar água na unidade de baixo. O mesmo deve ser feito na garagem, protegendo os veículos, porque essas áreas ficam vulneráveis durante um tempo.”

Waldemar Tubor destaca que não adiantam remendos ou gambiarras na garagem, “chega um momento que não dá mais para agir com reparos pontuais".

 

HORA DE COMEÇAR!

O síndico Raul Carmilo Granado (Foto à dir.) vem desenvolvendo um plano de recuperação e modernização do Cond. Ed. Itamarati, em Higienópolis, área central de São Paulo. Construídos nos anos 50, com unidades amplas, os dois blocos do condomínio estão recebendo diversas frentes de trabalho: elevadores, elétrica, hidráulica e, agora, impermeabilização. Ela acontecerá tanto na cobertura de um dos blocos quanto na área do pátio externo. A situação da manta rente à jardineira do local é precária. As infiltrações atingiram e corroeram as tubulações de gás, problema já sanado pela administração.

 

ENTREVISTA - ENG. CIVIL ROBERTO BOSCARRIOL JR.

FASES DE UMA OBRA SOBRE A LAJE

Um serviço rápido, durável e com custo baixo é o sonho de todo síndico quando se trata de impermeabilização. Porém, inexistem soluções fáceis ou indolores nesta área, aponta o engenheiro civil Roberto Boscarriol Jr. (Foto nesta pág.), que possui mais de 40 anos de experiência no segmento da construção. A seguir, o especialista expõe de que o condomínio deve se preparar para uma intervenção, por exemplo, na superfície térrea, considerando-se a opção pela manta asfáltica.

“NADA É INDOLOR”

“A construção civil é, em geral, mal vista por todos, inclusive pelos profissionais do setor. Digo isso pois a reforma em nossa casa ou na de vizinhos incomoda bastante por causa da poeira, barulho, entulho, por ter muitos profissionais envolvidos etc. No caso da impermeabilização, a situação é pior, especialmente em condomínio com a manta já desgastada, corrompida. Precisamos refazê-la e, como nas cirurgias, nada é indolor.”

REGRAS

“A NBR 9.575/2010, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), é própria para empresas especializadas projetarem, fiscalizarem e executarem as obras.” [Nota: De acordo com o Portal da ABNT na internet, a NBR “estabelece as exigências e recomendações relativas à seleção e projeto de impermeabilização, para que sejam atendidos os requisitos mínimos de proteção da construção contra a passagem de fluidos, bem como os requisitos de salubridade, segurança e conforto do usuário, de forma a ser garantida a estanqueidade das partes construtivas que a requeiram”. Fonte: http://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=79173]

ETAPAS DE EXECUÇÃO

“No caso de impermeabilizar o térreo, para evitar problemas com os veículos e com a estrutura de concreto armado, precisa, uma vez cumpridas as etapas de projeto e contratação da empresa:

1. Interditar o local;

2. Reservar um espaço para entulhos (pelo menos provisoriamente);

3. Retirar o piso, a impermeabilização antiga e o contrapiso, inclusive nas áreas externas, que estão sujeitas às intempéries;

4. Refazer o contrapiso com os desníveis projetados;

5. Aplicar o primer com a superfície curada e seca (se chover durante vários dias, será preciso aguardar até que tudo fique seco);

6. Refazer a impermeabilização (no caso exemplificado aqui, com manta pré- -fabricada soldada in loco);

7. Fazer uma proteção mecânica;

8. Executar um novo contrapiso;

9. Instalar novo piso, com atenção aos rejuntes e às juntas de dilatação.”

OBSERVAÇÕES FINAIS

“Os locais escolhidos para armazenar os diversos materiais da obra deverão estar protegidos da água. É preciso cuidado para não concentrar muito peso deste material sobre a laje.

Os síndicos devem evitar remendos na impermeabilização, um tipo de ação fadada, em geral, ao fracasso.”

 

ALÍVIO COM A FINALIZAÇÃO DOS TRABALHOS

A síndica Patrícia Rodrigues, do Condomínio Golden Park, localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, tem registrado cada fase das obras de impermeabilização da superfície externa do prédio, sobre a laje dos subsolos. Os trabalhos iniciaram pela piscina e, na área sobre a laje, duraram cerca de dez meses. A foto 01 mostra a lateral e fundos do prédio na fase inicial dos trabalhos. Na foto 02, observa-se uma das laterais já com o piso assentado (Pedra Goiás). E na foto 03, o acabamento na região da piscina.

É a primeira vez que o prédio de 23 anos de idade renova as mantas do térreo. Além do fator tempo, o sistema foi danificado pelas raízes de 33 árvores, principalmente palmeiras. A remoção foi aprovada pela Prefeitura, e agora o condomínio deve providenciar o plantio de novas mudas (33) em uma praça no bairro, indicada pelo município, e também em sua área comum (5 delas). A compensação ambiental terá que ser comprovada. No entanto, o pior já passou, acredita Patrícia, que teve que gerenciar muita reclamação de morador contra barulho, lama, entulho e pó.

“Mas não tem jeito, é preciso ser transparente, informar e conscientizar de que precisamos cuidar bem da casa onde moramos.” Em termos de impermeabilização, isso significa executar a obra por etapas, respeitando, por exemplo, a necessidade de realizar os testes de estanqueidade na nova manta antes de prosseguir com o acabamento da superfície. “É uma obra lenta, o morador acha que estamos enrolando, alguns ficam com dó de tirar as plantas, outros temem que a água usada para o teste de estanqueidade das floreiras prolifere o mosquito da dengue”, ilustra.

De qualquer maneira, em breve o Golden Park exibirá outra cara após esse “esforço concentrado”, já que também a fachada, o subsolo e a cobertura estão sendo impermeabilizados e recuperados, sob muita explicação e paciência por parte da síndica. “Precisamos amenizar, informando. Morador bem informado é o que dá menos trabalho.”

 

Matéria publicada na edição - 210 - mar/2016 da Revista Direcional Condomínios

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