Impermeabilização: Prolongue vida útil com uso correto e prevenções, conforme o “Manual do Síndico”

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A ABNT NBR 14.037:2011, relativa ao “Manual de Uso, Operação e Manutenção” das edificações, traz responsabilidades aos síndicos e condôminos quanto à ocupação e utilização dos sistemas prediais, orientando-os para que preservem suas garantias e o desempenho dos materiais.

No caso dos gestores, esse corpo técnico é conhecido como “Manual do Síndico” ou de Uso das Áreas Comuns. Também a ABNT NBR 5674:2012, de gestão da manutenção, trata de procedimentos e cuidados indispensáveis à preservação da garantia. Em termos de impermeabilização, é importante lembrar que cada setor construtivo está assegurado durante um período por parte da construtora, como, por exemplo, a manta (cinco anos) e os revestimentos externos da fachada (três anos).

É a partir desse escopo técnico que a síndica e arquiteta Lígia Volpi costuma definir as ações relativas à impermeabilização nos edifícios em que atua, incluindo cuidados de uso e ações preventivas. Profissional há 20 anos, Lígia atende hoje a 12 condomínios. Segundo ela, o primeiro aspecto que observa em um prédio é a forma como os espaços estão ocupados, caso dos jardins e jardineiras. “Como sou também bióloga, procuro verificar se não há plantas com raízes agressivas à manta”, afirma. A síndica promove ainda vistorias técnicas, como a realizada recentemente em um residencial de quatro blocos, onde detectou diversos pontos de vazamento a partir da cobertura, atingindo área da caldeira e dos reservatórios d’água.

CUIDADOS PERMANENTES

A seguir, estão dispostos alguns exemplos de cuidados recomendados pelo “Manual do Síndico” elaborado por construtora, com base na ABNT NBR 14.037:

- Evitar o plantio de árvores ou arbustos com raízes agressivas;

- Nas jardineiras, colocar a camada de terra até 10 cm abaixo da borda de sua estrutura. Isso evita infiltrações;

- Impedir a fixação de objetos perfurantes (como antenas, postes de iluminação, parafusos etc.) sobre lajes de qualquer espécie. É preciso fazer uma base de concreto para instalar esses dispositivos;

- Lavar os reservatórios d’água somente com produtos que não agridam o sistema impermeabilizante;

- Tomar cuidado também na limpeza das áreas comuns: lavadoras de alta pressão, espátulas e demais objetos perfurantes, bem como produtos abrasivos, não são recomendados;

- Não efetuar lavagem com água ao limpar as superfícies das garagens, pois, em geral, elas não são impermeabilizadas;

- Ao realizar serviços e obras em áreas impermeabilizadas, ficar atento ao uso de picaretas e demais ferramentas que possam danificar as proteções;

- Não introduzir nenhum tipo de objeto e/ou material nas juntas de dilatação.

AÇÕES PREVENTIVAS A CADA ANO

No quesito ações preventivas, o “Manual do Síndico” recomenda:

- Observar a condição dos rejuntes dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação etc., tanto nas áreas externas quanto internas. Eles devem estar íntegros, caso contrário, terá que ser providenciado o reparo dos pontos que apresentarem falhas;

- Promover limpeza de ralos, grelhas e extravasores (vertedores) nas áreas externas;

- Monitorar o funcionamento do sistema de drenagem dos jardins. Promover sua limpeza sempre que houver obstrução na tubulação ou entupimentos em ralos e grelhas;

- Conferir a integridade dos materiais que compõem o sistema impermeabilizante. Providenciar reparos e/ou obras se houver danos à proteção mecânica e sinais de infiltração.

A perda da garantia, segundo o Manual, decorre do mau uso, assim como de serviços executados por empresas não especializadas, além de reformas inadequadas, perfurações sobre lajes e/ou emprego de produtos ou equipamentos danosos aos materiais que compõem as estruturas de proteção.

AÇÕES CORRETIVAS / RECUPERAÇÃO

Como reportado na edição de março passado pela revista Direcional Condomínios, a renovação do sistema impermeabilizante sobre lajes é obra complexa e muitas vezes protelada pelos síndicos. De acordo com Lígia Volpi, a alternativa que ela tem aplicado nos empreendimentos que administra quando há danos, é contratar métodos de injeção de produtos químicos de forma a selar pontos de infiltração. Ela considera a ação como corretiva, que “auxilia na manutenção”. Mas “se a ‘doença’ se manifestar, não se pode adiar a recuperação estrutural do sistema”, diz. “Comparo isso a fazer um transplante de fígado, cujo tratamento é caro e custoso, mas inevitável.”

Lígia recomenda aos colegas recorrerem ao suporte de especialistas, como peritos e engenheiros calculistas. “Os síndicos precisam ter informação para decidirem, juntamente com o conselho ou uma comissão de obras, o que fazer. O ideal seria prevenir, mas a maior parte das pessoas não faz isso”, completa.

No Condomínio Conjunto Residencial Interlagos, que possui 44 mil m2, por onde se espalham sete torres, jardins e diversos equipamentos de lazer, a síndica Maria Virgínia Santos tem optado pelo método de injeção para tratar pontualmente do problema, em ações corretivas. Segundo ela, o método tem ajudado a estancar os vazamentos, já que cada perímetro tratado recebe garantia por 15 anos. Assim, se a água escapar por outros pontos, a empresa contratada faz um reforço no trabalho, com novo ponto de selagem.

RISCOS DO DESCASO

Os principais setores que demandam estanqueidade (proteção contra infiltração d’água) nas edificações são: laje da superfície térrea externa; laje da cobertura; caixa d’água; fachadas; e jardineiras. Infiltrações toleradas por longo período de tempo, a exemplo do comprometimento da impermeabilização da laje do ático (no topo do prédio), poderão causar “deterioração do sistema construtivo”, alerta a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky.

Quanto à vegetação, além de comprometer a rede hidráulica, ela poderá atingir as camadas protetoras do sistema impermeabilizante, observa. Nesse aspecto, o paisagista Sidney Carneiro Fernandes diz que as espécies mais indicadas aos condomínios são aquelas que demandam baixa irrigação, não possuem raízes agressivas e que sejam provenientes do bioma nativo (“Famílias botânicas popularmente conhecidas como cactáceas, crassuláceas, dracenáceas etc., sendo as mais bem-sucedidas as espécies chamadas de suculentas”).

Matéria publicada na edição - 211 - abr/2016 da Revista Direcional Condomínios

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