Obras e reformas no condomínio: Normas ABNT & Manuais

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Um corpo de normas técnicas e manuais orienta os projetos, as intervenções e a manutenção nas edificações, para garantir qualidade e segurança nas obras. Síndicos e condôminos devem segui-las (caso dos manuais de conservação das áreas comuns e privativas), aplicá-las (como na norma das reformas) ou exigi-las.

Há dois anos os gestores de condomínios foram surpreendidos pela edição da ABNT NBR 16.280 (da Associação Brasileira de Normas Técnicas), estabelecendo procedimentos voltados à segurança das edificações face às obras realizadas nas áreas comuns e unidades privativas. A publicação da norma gerou controvérsia mesmo que o Código Civil já estabeleça no Art. 1.348 a obrigação de o síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (sobre as quais as intervenções nas unidades podem impactar); e o Art. 1336 determinar que os condôminos não realizem “obras que comprometam a segurança da edificação”.

O objetivo da norma é o de evitar tragédias em edificações, causadas em anos recentes por reformas sem acompanhamento técnico, afirma o engenheiro civil Ronaldo Sá Oliveira, membro da comissão que elaborou a ABNT NBR 16.280:2014 e autor da minuta do texto-base. Houve uma pequena emenda em 2015 à versão original, que agora fica como ABNT NBR 16.280:2015. Segundo ele, a principal contribuição do dispositivo à sociedade é a sistematização que a NBR traz do corpo legal e técnico vigente no País, como normas e manuais que tratam de obras, responsabilidades, garantias etc. Como novidade propriamente dita, a NBR introduziu ao síndico um recurso que lhe possibilita reunir e guardar documentos técnicos importantes para o histórico e a segurança da edificação.

"NÃO ESTÃO SABENDO FAZER!"

Mas o engenheiro observa ainda hoje dificuldades dos profissionais da área da engenharia e arquitetura, bem como de síndicos e administradores, para conduzir o processo dentro dos quesitos da NBR. “Não estão sabendo fazer”, arremata. Por exemplo, os síndicos têm dúvidas quando, efetivamente, determinado procedimento adotado por um morador em busca da autorização da reforma se encontra em conformidade. Além disso, “pedem ART/RRT até para pintura!”. “Não precisa”, diz. “Esses termos deverão ser apresentados quando houver interferências nos sistemas do edifício, que comprometam a segurança de forma geral.”

De outro lado, engenheiros deixam incompletos os formulários de ART, assim como arquitetos com o documento equivalente, o RRT (Leia mais ao lado). Falta, principalmente, uma descrição mais detalhada das intervenções, bem como a identificação do responsável técnico tanto pelo projeto quanto pela execução, situações distintas. “Se houver um problema futuro, não se poderá responsabilizar quem projetou e/ou quem executou”, exemplifica. “É necessário identificar o responsável por cada etapa”, afirma, lembrando que algumas intervenções, como nas instalações elétricas, exigem uma ART específica do engenheiro eletricista.

A síndica Lea Carvalho, do Condomínio Edifício América 1, em Alphaville, observa que foi necessário um tempo para que conseguisse estabelecer uma rotina em torno do cumprimento da norma. Apesar de divulgada através de circulares em seu condomínio, a NBR chegou a ser ignorada por um condômino que contratou reforma com derrubada de parede. “Corri lá, mandei parar o serviço e exigi toda documentação”, relata a síndica.

Atualmente, Lea, juntamente com o zelador, agenda vistorias antes, durante e depois dos serviços (nesse caso, para a baixa da ART/RRT). Durante os trabalhos, por exemplo, ela chega a observar de que forma o material está acumulado no apartamento, “para que não haja sobrepeso sobre a laje”. Lea Carvalho fica atenta aos procedimentos instituídos pelo condomínio: o morador deve inicialmente comunicar todo e qualquer serviço; caso a obra esteja dentro do rol das intervenções contempladas pela NBR, ele terá que apresentar projeto, acompanhado das ART/RRT correspondentes. É exigida a descrição de todo trabalho, bem como o prazo de início e término e nomes dos responsáveis. “A responsabilidade tem que ser do profissional que assina os documentos”, enfatiza.

PLANO DE REFORMA

O engenheiro civil Marcus Grossi orienta que os síndicos fiquem especialmente atentos à documentação. “Para que a reforma atenda à ABNT NBR 16.280, o gestor não necessitará apenas de uma ART/RRT. No caso de obra nas unidades, o proprietário deverá contratar um profissional habilitado que elabore um plano de reforma, o qual deverá atender a uma série de requisitos descritos na norma. Anexo a esse documento, deve ter a ART/RRT, que são basicamente uma declaração do profissional, de que se responsabiliza tecnicamente por aquilo que está projetando, executando ou dizendo, no caso, sobre o plano de reforma”, descreve Marcus Grossi.

O processo, no entanto, não termina aí: “O mesmo profissional que elaborou o plano de reforma deverá emitir um Termo de Encerramento de Obra, dizendo que atendeu ao escopo e se responsabilizando por todas as alterações executadas; se necessário, recomenda-se atualizar o manual de uso, operação e manutenção”, completa.

DEMAIS NORMAS

O manual ao qual o engenheiro se refere resulta de outra norma da ABNT, a NBR 14.037:2011, que estipula diretrizes para a elaboração de “cartilhas” voltadas aos proprietários das unidades privativas e aos síndicos, orientando-os quanto ao uso, operação e manutenção de todas as partes do edifício, comuns e privativas (Manual do Proprietário). Outra norma importante para o condomínio é a NBR 5.674:2012, de gestão da manutenção dos sistemas do prédio. “Ela define as responsabilidades de manutenção, para que a vida útil da edificação não seja diminuída e para que a garantia seja mantida”, esclarece Grossi.

AFINAL, POR QUE ART/RRT?

Por Eng. Ayrton Barros

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é um documento emitido através do CREA (Conselho Regional de Engenharia) pelo profissional cadastrado. Ele dá validade legal a um documento (atestado, parecer técnico, laudo, projeto etc.) expedido pelo engenheiro ao condomínio/condômino. Ou seja, qualquer documento emitido por um engenheiro só terá validade legal se estiver acompanhado da respectiva ART. No caso de arquitetos, é através do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) que eles emitem o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), com a mesma função da descrita acima.

Em resumo:

1º Toda obra técnica necessita de um projeto. O engenheiro autor do projeto é o seu responsável técnico, logo ele emite a ART correspondente;

2º Quem faz a obra é o responsável por seguir aquilo que consta no projeto, assim ele emite a ART da execução da obra; Se for o mesmo profissional, a ART poderá ser uma única, mas deve constar no corpo a informação que se refere a Projeto e Execução. Se for outro profissional, há necessidade de nova ART, esta referente somente à execução da obra;

3º Se for obra de gás, haverá necessidade de mais uma ART, que se refere ao teste de estanqueidade.

Matéria publicada na edição - 211 - abr/2016 da Revista Direcional Condomínios

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