O novo CPC e o combate à inadimplência: execução extrajudicial irá auxiliar síndicos?

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O novo Código de Processo Civil entrou em vigor trazendo grande expectativa de que a rápida execução extrajudicial dos débitos condominiais possa desestimular a inadimplência. De fato, os síndicos dispõem desse novo instrumento, mas deverão utilizá-lo com critério, advertem especialistas. A Direcional Condomínios promoveu evento sobre o assunto no dia 12 de abril.

 

A entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), introduzido pela Lei 13.105/2015 no dia 18 de março deste ano, trouxe alento a muitos condomínios, no sentido de lhes proporcionar um valioso instrumento de cobrança sobre os devedores. Conforme o Art. 784, "os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, serão considerados títulos executivos extrajudicial".

Na prática, isso representa queimar etapas em comparação com o processo judicial convencional, dispensando, por exemplo, a necessidade de discussão prévia sobre se existe ou não um crédito condominial e permitindo ao síndico a cobrança imediata. Na execução extrajudicial, o devedor é citado para efetuar, dentro do prazo de três dias úteis, o pagamento da dívida, sob pena de constrição patrimonial (Penhora de patrimônio para satisfação de um débito).

Passada, entretanto, a euforia inicial com o dispositivo, especialistas começaram a ponderar se, como e quando os condomínios deverão recorrer ao expediente. Além das lacunas deixadas pelo novo CPC, principalmente quanto às dívidas vincendas (futuras), o rito sumário da execução poderá trazer riscos ao gestor e ao devedor: de um lado, ele elimina a chance de uma discussão e acordo inicial e, de outro, nas situações em que a penhora agrave a situação financeira do condômino, poderá criar impasses e obstáculos à resolução do problema. De acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a penhora de um bem significa, em geral, tirar do devedor a possibilidade de ele fazer caixa com o patrimônio. Afinal, “quem vai querer comprar algo penhorado?”. Cristiano De Souza falou sobre o assunto em evento promovido em 12 de abril pela revista Direcional Condomínios, com participação de síndicos, advogados e administradores. O encontro foi patrocinado pela empresa Emmo, de terceirização de serviços.

EXECUÇÃO COM CRITÉRIO

Em linhas gerais, o advogado afirmou que a execução extrajudicial acelera os processos de cobrança, mas ressalvou que ainda haverá muita discussão quanto às “obrigações sucessivas durante o processo”. “Por regra, um título executivo é fechado”, o que obrigaria o condomínio a propor a medida sempre que houvesse um novo atraso, justificou. “Se não for entendida como válida a inclusão de parcelas vincendas durante o processo no pedido de execução, haverá um número enorme de ações de períodos menores”, estimou. Persistem dúvidas ainda quanto à natureza de alguns créditos, como multas punitivas. Para o advogado, elas estariam fora do escopo contemplado pelo Art. 784.

A síndica profissional Gláucia La Regina, presente ao encontro, disse que a exposição conseguiu traçar uma análise mais serena do assunto. “Foi bastante explicativa, fugindo à discussão emocional que tem dominado o debate público, o qual vem opondo os que são contra ou a favor da execução”, afirmou. Ela concorda, por exemplo, com a orientação do advogado, de que cada caso seja ponderado pelo condomínio, uma vez que, ao averbar um imóvel como decorrência da ação executiva extrajudicial, o condomínio poderá acentuar as dificuldades do devedor em quitar o passivo.

A síndica Lurdes de Fátima Affonso Anton comentou, por sua vez, que o fato de existir um novo instrumento não justifica que se o utilize de maneira indiscriminada. Segundo ela, “é importante observar que a penhora deixará o bem restrito, assim, teremos que analisar cada situação, tentar antes uma mediação, um acordo amistoso”. Já o síndico profissional Eli Silveira destacou que a discussão em torno do dispositivo já está gerando um efeito positivo para os condomínios, na medida em que proporciona uma conscientização em torno da inadimplência. “O condômino está percebendo que ele não ‘paga’ condomínio, ele contribui, que a previsão não é feita para dar lucratividade, mas para cobrir suas despesas”, observou. Segundo Eli, a execução trará agilidade aos processos, mas ele ponderou que “o diálogo permanecerá como a primeira forma de dar sequência ao assunto”.

Por fim, Cristiano De Souza deixou seu recado: “Cada caso terá que ser analisado com muita calma, de forma a se avaliar o custo e benefício da execução extrajudicial. Se ela não for bem aplicada, haverá prejuízo e o clima no condomínio se tornará mais pesado, contrariando a filosofia da sociabilidade introduzida pelo Código Civil, em 2002”. O advogado propõe que o gestor busque sempre um acordo antes de qualquer ação, pois, ao optar pela execução, o síndico desencadeia um “litígio direto”, penhora o imóvel mediante o não pagamento e, com isso, impede o cidadão de vendê-lo, “agravando sua situação”.

EMMO PATROCINA ENCONTRO SOBRE NOVO CPC

Empresa da área de terceirização de serviços, com sede própria na cidade de Osasco, região Metropolitana de São Paulo, a Emmo garantiu a realização do encontro do dia 12 de abril. Seu gerente, Alexandre Roberto Gimenes do Amaral, aproveitou a oportunidade para expor aos participantes um dos diferenciais da empresa, o monitoramento 24 horas por dia, de maneira remota, do trabalho dos porteiros junto aos seus postos nos condomínios. É um upgrade, que não dispensa a supervisão convencional, in loco, disse. Na foto, Alexandre está acompanhado pela diretora do Grupo Direcional, Sônia Inakake, e pela consultora comercial Valéria Alioti.

Matéria publicada na edição - 212 - mai/2016 da Revista Direcional Condomínios

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