Execução extrajudicial do boleto condominial: para um ritual correto

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Imóvel algum é leiloado logo após transcorridos os três dias do prazo dado por um juiz para o pagamento de um título em ação extrajudicial, esclarece o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Esse tipo de afirmação tem sido um dos principais equívocos reportados pela ampla cobertura do tema junto à mídia, observa o especialista. A seguir, ele repassa aspectos importantes da execução extrajudicial, mostrando que, se de um lado existe de fato a possibilidade de resposta rápida do devedor, de outro, eventual leilão do imóvel mediante um não pagamento do título deverá seguir um ritual mais alongado, jogando todos num impasse, já que o mesmo se encontrará penhorado e, em consequência, com sua comercialização prejudicada.

1) O condomínio deverá ter sua documentação em ordem. Deverá seguir a Convenção e ter as atas bem escritas, pois será nula a execução se o título executivo não corresponder à obrigação líquida, certa e exigível;

2) Os períodos de previsão orçamentária não poderão conter furos. Ou seja, a previsão deverá ser de janeiro a dezembro e, em janeiro próximo, deverá haver nova previsão, senão ela deixará motivo para discussão;

3) O condomínio deverá pensar bem antes de fazer a execução, pois a citação do executado é para pagar e não para comparecer em audiência de conciliação, ou só para se defender (Mas o juiz poderá convocar as partes). Já na ação inicial o exequente deverá indicar o bem à penhora, que poderá ser o imóvel;

4) Nos termos do Art. 785, o fato de o credor possuir um título executivo não impede a opção por processo de conhecimento;

5) O condomínio deverá ter ciência que, nos termos do Parágrafo Único do Art. 805, a execução poderá ser convertida em processo de conhecimento se o juiz entender que deverá haver uma forma menos gravosa e onerosa de cobrar o executado;

6) O cadastro do condomínio deverá estar completo, inclusive com a identificação dos seus ocupantes;

7) Haverá direito de defesa, que poderá ter efeito suspensivo, devendo ser julgado em primeira instância, com direito a recurso;

8) Havendo um crédito condominial, estando os documentos em ordem, tendo um cadastro em dia, o condomínio poderá propor a ação de execução. O juiz a receberá e mandará citar o devedor para pagamento em três dias. Pagou, liquidou. Importante lembrar que nesses casos os honorários de sucumbência são reduzidos automaticamente para 5%;

9) Caso o devedor não pague em três dias, o oficial de justiça poderá efetuar a penhora (que poderá ser o imóvel). Importante destacar que a citação terá que ser feita pelo oficial, conforme Art. 259 e 829, e não por carta. E 15 dias após a citação (juntada nos autos), poderão ser opostos embargos, independente de penhora. Divide-se o processo em Principal e Embargos (que podem ou não ter efeito de suspender o Principal). Caso suspenda, aguardar-se-á julgamento final dos Embargos. Se não suspender, o imóvel será avaliado, mas não irá a leilão enquanto estiver pendente de julgamento dos Embargos. Nos embargos, poderá haver audiência de mediação, provas, julgamento de primeira instância e segunda. Casos raros poderão ser levados para instâncias superiores, em Brasília. Somente com a resposta dos Embargos, em definitivo, haverá o desfecho: o imóvel ou bem poderá ser levado a leilão ou se cancela a penhora e anula-se a execução.

LEI IMPACTA SOBRE OS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA

Mediante a atual crise brasileira, os índices que medem atraso nos pagamentos e a inadimplência vêm registrando um comportamento bastante diversificado a cada mês. O ano de 2016 começou com queda significativa no número de ações por atraso, conforme dados do Tribunal de Justiça de São Paulo, compilados pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Em janeiro último foram impetradas 464 ações, contra 848 do mesmo mês de 2015, uma queda de 48%.

De acordo com o diretor de Negócios Imobiliários da Aabic, Marco Dal Maso, os meses finais de 2015 registraram queda no índice de inadimplência quando comparados com os períodos correspondentes de 2014. “Há uma tendência de queda, as pessoas estão pagando mais condomínio, pois desde 2015 estamos falando sobre o novo CPC”, avalia.

Por outro lado, dados mais recentes de mora divulgados pela Aabic indicam uma elevação de 5% para 6,80% de janeiro para fevereiro, enquanto a inadimplência de dezembro (dado mais recente) ficou em 3,61%, contra 3,03% de novembro. De qualquer maneira, Marco Dal Maso recomenda cautela no uso do novo instrumento, orientando os síndicos e administradores a buscarem um acordo antes da execução extrajudicial. Ele também orienta os condomínios a definirem regras claras para a execução, deliberadas em assembleia, prevendo-se, por exemplo, 30 dias para notificação interna, outros 30 para notificação extrajudicial, além de tentativas de diálogo, antes que a execução seja proposta.

Matéria publicada na edição - 212 - mai/2016 da Revista Direcional Condomínios

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