Recuperação com modernização das fachadas, demanda crescente entre os prédios

Escrito por 

Condomínios estão aproveitando a necessidade de recuperação das suas fachadas para promover um upgrade no acabamento, através da aplicação de materiais ou tecnologias mais modernas. É o caso do Edifício Octavius, residencial de mais de 30 anos e 20 andares do bairro do Sumarezinho, próximo ao Metrô Vila Madalena, zona Oeste de São Paulo, cujo processo de restauração foi desencadeado em 2014 depois que um diagnóstico apontou ser indispensável o tratamento de suas oito fachadas, algumas delas compostas por pastilhas e esquadrias de alumínio antigas. Três faces (‘cegas’, sem janelas) já foram concluídas, e uma quarta, mais extensa e complexa, com troca de esquadrias, encontra-se em obras.

“O processo foi iniciado com a elaboração de Diagnóstico e de Parecer Técnico Conclusivo, com levantamento de todos os pontos deteriorados e registro fotográfico. Esse trabalho foi apresentado aos condôminos, comprovando que não era viável substituir parcialmente as pastilhas”, afirma o engenheiro civil e eletricista, Dalton de Macedo Soares, consultor contratado pelo condomínio para fazer o diagnóstico e, posteriormente, para elaborar o Edital de Concorrência, além de acompanhar a execução e fiscalização da obra. A superfície apresenta quedas constantes do revestimento e fissuras, causando infiltrações generalizadas. Segundo o especialista, são muitas as áreas degradadas, por isso se tornou desaconselhável manter o revestimento original. Por outro lado, não dava mais para adiar os trabalhos. “O risco de não fazer esse tipo de obra é que as infiltrações permanecem, podendo afetar as armaduras da estrutura de concreto e causar danos no interior das unidades.”

Na conclusão do diagnóstico do Edifício Octavius, Dalton de Macedo Soares diz que indicou três sugestões de acabamento à superfície, para que os proprietários escolhessem a que melhor atenderia aos interesses do condomínio. O engenheiro tem expertise na revitalização de espaços e edifícios na Capital paulista e coordenou, entre outros, os projetos da Galeria Prestes Maia, na Praça do Patriarca, Centro de São Paulo; do Centro Empresarial Mario Garnero; e do Condomínio Edifício Parque Cultural Paulista, nos fundos da Casa das Rosas, na Av. Paulista. Foi ainda o responsável técnico pela execução da reforma, com acréscimo de área, do Edifício Anexo do MASP, referente à execução de novas fundações, de subsolos adicionais e reforços estruturais.

OBRA HOMOGÊNEA

A solução aprovada pelos condôminos do Octavius foi a aplicação de um revestimento de base cimentícia monolítica (argamassa decorativa) no lugar da pastilha, afirma o engenheiro responsável pela realização dos trabalhos, Paulo Maccaferri. “É um material homogêneo, seus componentes são da mesma cor, mais cara para aplicar, mas que, ao longo do tempo, pelo custo menor da manutenção, se equipara ao investimento em uma textura”, analisa o engenheiro. A conservação desse tipo de argamassa é feita através de lavagem periódica e aplicação de hidrofugante de superfície (limpeza química); ela dispensa repintura nas primeiras manutenções.

Para chegar a esse ponto, no entanto, é preciso remover todas as pastilhas e tratar a base da parede, chamada de emboço, eliminando-se fissuras, trincas, patologias nos emboços e outros. Nesse momento são realizadas as trocas das janelas antigas por novas esquadrias, em alumínio anodizado, produzidas com pingadeiras em sua base, de forma a evitar que a água escorra sobre a futura nova superfície.

Paulo Maccaferri explica que é importante aos condomínios contratarem um laudo dos serviços, de forma a assegurarem um escopo e procedimentos efetivamente necessários. Segundo ele, boa parte dos casos hoje demanda mais do que uma pintura: nos prédios antigos, pelo fim da vida útil dos sistemas (a exemplo do Edifício Octavius); e em alguns novos, pela deficiência dos processos construtivos e falta de fiscalização na execução das fachadas.

O ideal, afirma, é buscar o apoio de um profissional independente e especialista na área, que possibilitará ao síndico fazer orçamentos a partir de especificações padronizadas de serviços, materiais e procedimentos a serem contratados. E mesmo que a proposta seja apenas renovar a pintura do prédio, o diagnóstico prévio poderá apontar que uma dada condição de deterioração da superfície irá requerer a aplicação de tintas especiais, pois há casos em que nem as de primeira linha garantem qualidade ao resultado final, diz. Além disso, o engenheiro sugere que a execução seja acompanhada pelo consultor independente do condomínio, o qual deverá, inclusive, observar a contratação do seguro para trabalho em altura e de responsabilidade civil e profissional, além de todas a documentações fiscais em dia, a cargo do prestador.

RECUPERAÇÃO EM ANDAMENTO

 

REMENDOU, LAVOU, PINTOU, ESTÁ PRONTO? NEM SEMPRE!

Trincas em desenho horizontal, provocadas pela ação do tempo (vento) e pela deformação lenta da estrutura de concreto armado, representam uma das situações que exigem trabalho mais apurado na fachada. “Elas aparecem com mais frequência nos andares superiores. A movimentação da estrutura ocasiona a trinca na alvenaria e no emboço, a água desloca nessas fissuras por capilaridade e ocasiona vazamentos internos nas paredes, atingindo as unidades”, relata o engenheiro Paulo Maccaferri, em linguagem menos técnica. “São casos que exigem tratamento, muitas vezes com a abertura destas trincas, aplicações de telas e resinas acrílicas e até a implantação de uma junta de dilatação no local”, completa.

O engenheiro reforça que “os síndicos olhem para a fachada de outra perspectiva, não só no sentido de manter íntegro o revestimento, mas observem todo o sistema, como se há ou não juntas de dilatação, infiltrações etc. Temos visto a tendência de haver um perito e uma preocupação maior com qualidade, não só preço. A participação de um terceiro traz mais segurança tanto ao gestor quanto ao prestador de serviço. Não adianta renovar a pintura sem tratar os problemas inerentes ao sistema”, defende.

O consultor Dalton de Macedo Soares afirma que o trabalho de um perito envolve a realização do laudo, contendo resultados da perícia e as recomendações técnicas; equalização de propostas para tomada de orçamento; a elaboração de uma minuta de contrato destinada ao prestador a ser escolhido pelo condomínio; e a previsão ou não do seu serviço de acompanhamento e fiscalização das obras.

 

RENOVAÇÃO COM GRAFIATO

Também o Edifício Dorley (Foto ao lado, no início dos trabalhos), na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, passa por recuperação seguida de modernização em suas quatro fachadas. O residencial foi construído nos anos 70 com revestimento em pastilha e pintura. De acordo com a síndica Mariza Carvalho Alves de Mello, a prospecção das superfícies demonstrou aos condôminos a impossibilidade de se recuperar as pastilhas, que estavam caindo e atingindo a marquise e a rua, com riscos aos transeuntes. “Não houve como recompô-las nem como retirar tudo, pelo custo que a operação envolve; optamos pela recuperação das áreas degradadas e das ferragens, promovendo um nivelamento e a impermeabilização. Ao final, aplicaremos grafiato”, descreve a gestora. As esquadrias originais, em ferro, passaram por tratamento, serviço contratado diretamente por cada condômino junto ao prestador. A síndica espera que as obras estejam concluídas ao final deste mês e aguarda com grande expectativa pelo resultado final: “Estou apostando todas as minhas fichas nesse trabalho, espero que fique bonito e que o prédio se valorize.”

Matéria publicada na edição - 212 - mai/2016 da Revista Direcional Condomínios

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.