Conflitos e soluções: Como manter a paz no condomínio

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A resolução dos conflitos passa pela revisão das posturas de todos os envolvidos e pelo protagonismo nas discussões e busca de solução conjunta. É o que mostra roda de conversa promovida pela Direcional Condomínios com gestoras de um residencial e o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Sai a imposição, entra a cooperação. Sai o confronto, entra a negociação por uma solução comum. Sai o individualismo, entra o trabalho em grupo heterogêneo, que una diferentes pontos de vista, pondere e proponha alternativas realizáveis. Em síntese, o processo da mediação e resolução de conflitos ganha corpo na sociedade e surge como boa estratégia aos condomínios, sugere o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Mestrando na área, ele é conciliador e mediador privado, membro do Conselho de Estudos de Resolução de Conflitos Empresariais e do Conselho de Serviços da Associação Comercial de São Paulo – Distrital Centro.

Cristiano De Souza justifica: Mesmo que um condomínio tenha poucos conflitos e respire harmonia, a paz poderá ser quebrada em algum momento pelo avanço da idade dos moradores. “O perfil dos ocupantes muda com o amadurecimento do prédio, eles passam a ter novas necessidades e interesses, como espaços de cinema e jogos para jovens e adolescentes no lugar do infantil.” Além disso, conflitos podem surgir também da maneira como se conduzem as questões, observa. Ao síndico resta, como melhor caminho, sempre, trabalhar para desarmar os espíritos, apaziguar o ambiente e procurar atender às expectativas da coletividade dentro das condições dadas e posição da maioria.

Em roda de conversa promovida pela revista Direcional Condomínios no mês passado entre o advogado e as gestoras de um residencial da zona Sul de São Paulo, com 72 unidades e muitos equipamentos de lazer, o advogado simulou o que seria a aplicação desta estratégia frente a alguns embates que o local vive. Participaram da dinâmica a síndica Karin Cerveira, a subsíndica Evanita Portes Jadão Rubi e a conselheira Mônica Souto de Castro. Entre os pontos discutidos, estão as dificuldades enfrentadas pelas gestoras mediante o uso contrário às normas das áreas de lazer e comuns do prédio.

DO CONFLITO

“É possível aos condomínios a autoregulamentação dentro dos quóruns previstos em Lei, na Convenção e no Regulamento Interno.” (Cristiano De Souza)

O foco do problema está nas regras de utilização dessas áreas, que não atendem mais às expectativas de algumas famílias. Estas pleiteiam, por exemplo, liberdade para ocupar espaços externos contíguos ao salão de festas ou mesmo a quadra e instalar brinquedos de diversão; pretendem ainda eliminar restrições ao uso de bicicletas em locais de acesso e circulação. Formou-se um grupo de moradores descontentes com o Regimento Interno, que acusa a administração de “engessar” o condomínio. Sua proposta é poder alterar o Regimento Interno sem quórum qualificado.

A Convenção não permite, prevê que alterações no Regimento ocorram apenas sob aprovação de 2/3 dos condôminos e, para derrubar isso, é preciso mudar a própria Convenção, também com quórum qualificado.

De outro modo, segundo o advogado Cristiano De Souza, talvez uma solução nem passe pelo enfoque da legalidade, mas esteja em repensar a disposição das áreas comuns, contratar arquitetos e formular projetos que possam contemplar todos os interesses, tanto dos que pedem mais liberdade e espaço para a diversão, quanto dos que defendem a proteção dos acessos e a segurança dos ambientes. Portanto, o impasse decorre justamente do foco, que se prende às divergências em lugar de ampliar as perspectivas e avaliar as saídas.

DA REALIDADE DAS COISAS

“A primeira coisa que precisa ser vista é o que existe dentro do condomínio.” (Cristiano De Souza)

Um dos caminhos que ajuda a apontar soluções é cada lado se colocar no lugar do outro, “assumindo a bandeira alheia, mas propondo que tudo ocorra de maneira organizada e com protagonismo”, ensina Cristiano. Ou seja, os condôminos são convidados a se “colocar no foco da administração”, considerando as responsabilidades previstas e consequências decorrentes dos atos. “O síndico é o primeiro a tentar solucionar os conflitos. E antes que esses estejam instaurados, deve identificar os envolvidos e colocá-los para auxiliar a administração.”

As gestoras Karin, Evanita e Mônica chamam atenção, principalmente, para a responsabilização dos gestores diante de possíveis acidentes, de decisões contrárias às normas ou leis e ainda que impactem em desvalorização ou descaracterização do condomínio. Por isso, segundo Cristiano, os encaminhamentos precisam advir da maioria dos condôminos, que responderão por eles.

SOLUÇÕES

“O importante é agregar os dois lados de forma a trabalhar com os interesses de cada um e não com as posições.” (Cristiano De Souza)

As técnicas de toda essa negociação são variadas. Cristiano De Souza diz que os síndicos podem trabalhar com o chamado “design de solução de conflitos”, o qual procura envolver todos os lados da contenda na construção de uma alternativa, através de comissões de estudo. Importante é insistir em colocar os condôminos no lugar da administração, discutindo problemas e trabalhando soluções. Entre outros, a técnica consiste em:

- Colocar todos no mesmo interesse. Ou seja, trabalhar para que cada um saia do seu posicionamento pessoal e participe da busca por medidas que contemplem a legislação, o espaço físico presente, os investimentos possíveis, a infraestrutura etc.; enfim, todas as implicações práticas ao condomínio;

- Estruturar propostas, organizando-as tanto em seus pontos positivos quanto negativos; e,

- Estabelecer prioridades e formas de execução.

Segundo Cristiano De Souza, “o pressuposto da mediação é abrir ‘concessões’ de ambos os lados no sentido de viabilizar o acordo”. Seu sucesso depende, porém, do perfil dos ocupantes e gestores, ressalva. E a mediação pode ser aplicada antes mesmo que se instaurem os conflitos, de forma preventiva, finaliza.

MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO, NOVOS MARCOS LEGAIS

O Brasil convive com novas legislações que estimulam a busca de acordos através da negociação, como forma de evitar ou dar celeridade ao contencioso judicial. Do ponto de vista do Código de Processo Civil (CPC) que entrou em vigor em março deste ano, o advogado Cristiano De Souza Oliveira destaca a “inclusão da audiência preliminar de conciliação e mediação nos processos comuns, juntamente com a possibilidade de haver sessões no âmbito pré- -processual”. Afora isso, em 2015 entrou em vigor uma Lei de Mediação (de no. 13.140) e ocorreram alterações na Lei de Arbitragem (de no. 13.129/2015). “Há múltiplas possibilidades de se negociar hoje em um condomínio, com novos paradigmas de solução de problemas”, aponta o advogado.

Matéria publicada na edição - 214 - julho/2016 da Revista Direcional Condomínios

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