Garagem: A vitrine da manutenção no condomínio

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Conhecida como “área problema”, a garagem demanda ajuste fino de gestão para evitar conflitos entre condôminos e surpresas na manutenção. O ideal é dar prioridade a intervenções que visem ao conforto, economia e segurança.

Em tempos de busca por economia, os condomínios focam seus cálculos sobre contas de consumo e, por tabela, sobre a iluminação da garagem. Ela é, conforme a experiência da síndica Ivanir Sobreira, grande fonte de gasto de energia. Por isso, na implantação em andamento de um condomínio no bairro do Tatuapé, zona Leste de São Paulo, Ivanir está realizando um levantamento dos pontos com lâmpadas fluorescentes na garagem para substituí-las por LED. “Preciso economizar energia e este é o principal local de consumo, porque as luzes ficam acesas o dia todo”, justifica Ivanir, à frente da gestão do residencial com 100 unidades de classe média alta e 315 vagas.

Já no Condomínio Cristall Parque da Aclimação, a alteração foi realizada em princípios deste ano e proporcionou economia de R$ 1.800,00 na conta de energia de junho, três meses após a conclusão dos trabalhos, afirma o gerente predial Moisés Constantino. Com duas torres e 82 unidades, o residencial possui 332 vagas, quatro por apartamento padrão e cinco para as coberturas. Há 278 pontos de luz nos dois subsolos. A troca por LED era o objetivo da administração desde o início do condomínio, há cinco anos e meio, revela Moisés. Conforme explica, o condomínio optou por instalar uma lâmpada de tuboled de 18W em cada ponto, substituindo calhas duplas com duas lâmpadas fluorescentes de 40W cada. Além disso, resolveu desligar 1/3 dessas luzes no período entre 23h e 6h30.

CUIDANDO DAS SUPERFÍCIES

Agora, o Cristall Parque da Aclimação quer substituir o revestimento de cimento queimado por epóxi. As superfícies totalizam 6.200 metros quadrados, tiveram problemas com trincas (sanadas pela construtora) e demandam investimento de R$ 150 mil com o epóxi, programado para 2017. “Este material não deixa emenda e facilita a manutenção”, justifica o gerente predial Constantino. Assim, ele acredita que deixará a garagem do condomínio em ordem.

O epóxi, segundo o engenheiro civil Marcus Grossi, tem a propriedade de cobrir remendos e “deixar o piso com bom acabamento”. Mas desde que sejam “estucadas” [revestidas] trincas, buracos e irregularidades do piso. “O revestimento epóxi diminui significativamente a fissuração, pois é mais resiliente que o concreto. Mas se houver trincas, precisam ser estudadas suas causas. Em uma trinca ativa de grandes proporções (que continua a se movimentar), talvez o material não resista à deformação.”

De acordo com o profissional, alguns tipos de movimentação são comuns nas edificações, entre elas as:

• Higrotérmicas [causadas pela ação da umidade e temperatura];

• Provenientes de ações externas (vento, colisões, movimentação do solo, sismos etc.);

• As sobrecargas (peso do mobiliário, de pessoas, revestimentos etc.); e aquelas;

• Resultantes de ações internas (deformação dos materiais).

“De acordo com essas origens, podemos classificar se são ativas ou passivas”, acrescenta. “As ativas normalmente têm origem higrotérmica, ou na movimentação do solo ou vento. As demais ocorrem dentro de um período de tempo definido. Portanto, se tiver uma trinca ativa, não adianta fechá-la, ela voltará a abrir. Nesses casos, é preciso criar uma junta de dilatação, tampá-la com material mais elástico ou escondê-la, avaliação que deverá ser feita por um especialista na área”, orienta Marcus Grossi.

SOLUCIONANDO APERTOS

Outro foco de preocupação em relação às garagens reside no tamanho das vagas e das áreas de manobras. Não à toa, os condomínios apelam aos protetores de pilares e paredes para evitar riscos e amassados nos veículos. Vagas presas ou indeterminadas com necessidade de sorteios periódicos também sobrecarregam a gestão, que hoje conta com soluções como o sorteio eletrônico ou o disco de rodízio desenvolvido pelo engenheiro Moysés Magalhães Peitl.

Moysés atua em projetos de revitalização e/ou remodelação das vagas. Segundo ele, quando existe “aperto”, o ideal é que o síndico procure melhorar a qualidade das vagas (e espaços de manobra), em vez de aumentar seu número. O principal problema hoje é o porte dos veículos, que desafia qualquer parâmetro ou legislação referente aos tamanhos das vagas, aponta o especialista. O ideal é que houvesse revisão das leis, tornando “todas as vagas grandes”, defende o engenheiro. “Do jeito que está, as construtoras deixam o problema para o condomínio e vão embora.” Moysés Magalhães refere-se, principalmente, aos estacionamentos que ampliaram o número de vagas em detrimento da qualidade ou conforto desses espaços.

Quanto a essa questão, a síndica Ivanir Sobreira observa que “cada condomínio traz uma história”. No empreendimento em implantação no Tatuapé, com três vagas por unidade padrão, ela acredita que não haverá conflitos. Mas no prédio em que reside e é síndica há quinze anos, na Vila Carrão, também Zona Leste da cidade, houve necessidade de fazer alguma “ginástica” para acomodar os interesses de todos. Com torre única e uma vaga por proprietário, o prédio dispõe de 44 espaços normais e oito duplos, sendo que estes têm vagas presas. “Fazemos o sorteio das excedentes duas vezes por ano, de forma que o condômino contemplado fique, nesse período, usando a vaga dupla, com direito a dois veículos”, explica Ivanir. No mais, ela cita que já teve “encrencas com amassados de carro, veículos grandes, estacionamento em cima da faixa etc., mas tudo foi solucionado com conversa. Por exemplo, carros grandes. Quando se compra o apartamento, a pessoa sabe o tamanho da vaga, não tem que reclamar depois que é pequena”, arremata a síndica.

GARAGENS: MUDANÇA FUTURA

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) estima que o atual Plano Diretor da Capital e sua recém-aprovada Lei do Zoneamento sinalizem para uma nova tendência em relação às garagens dos prédios residenciais: a de se voltar a ter menos vagas que o número de unidades, situação comum nos edifícios lançados nas décadas de 50 e 60, avalia o presidente da entidade, Rubens Carmo Elias Filho (Foto ao lado).

Segundo o dirigente, há uma articulação entre as ações públicas que, de um lado, estimulam novos empreendimentos em áreas de maior mobilidade e acesso aos transportes coletivos e, de outro, desestimulam construção de vagas. Rubens Carmo observa aí um “grande desafio”, o de se buscar “modos de compartilhamento” das áreas comuns dos prédios. “É uma tendência, teremos compartilhamento de espaços como o quarto ou a sala de visitas e das vagas.”

O Plano Diretor da cidade (Lei 16.050/14), sancionado há dois anos, permite potencial construtivo maior aos empreendimentos aprovados desde então, desde que próximos (a até 400 metros) das estações de trem, monotrilho e metrô, ou dos corredores de ônibus (a até 150 metros). Ao mesmo tempo, eles se tornaram livres da exigência de quantidade mínima de vagas de garagem ou, ainda, passíveis de ônus caso venham a propor mais de uma vaga por unidade. Nesse caso, o excedente será computável como área construída total do terreno, levando à diminuição das unidades (em quantidade ou tamanho). A estratégia foi regulamentada pela nova Lei de Zoneamento, em vigor desde o final de março de 2016.

Paralelamente, o município discute e deve ter em breve um novo Código de Obras e Edificações, o qual revisa a Lei 11.228/1992. Nesta, as vagas de garagens são definidas entre pequenas, médias e grandes e cada condomínio deve reservar um percentual a elas (50% das vagas devem comportar os carros pequenos, 45% os veículos médios e, 5%, os grandes). A lei estabelece ainda seu tamanho: pequenas = 2,10 metros de altura, por 2,10m de largura e 4,20m de comprimento; médias = 2,10 metros de largura e de altura, por 4,70 de comprimento; grandes = 2,30m de altura, por 2,50m de largura e 5,50 m de comprimento). Finalmente, o Código vigente define pelo menos 10% das vagas para motocicletas e 1% para deficientes físicos em estacionamentos privativos que comportem mais de cem automóveis.

Para a arquiteta especializada no assunto, Cleide Yusuf, as alterações na lei não devem atingir o tamanho das vagas, mas talvez as quantidades conforme o porte dos veículos. Ela prefere aguardar pela sanção da proposta antes de analisar tendências. Mas defende o aumento dos tamanhos das vagas, pois se mostra cética a uma possível mudança de comportamento do paulistano. Como exemplo, ela cita que a nova orientação do Plano Diretor ainda não se refletiu nos empreendimentos aprovados desde então em São Paulo, no tocante à quantidade de vagas.

Matéria publicada na edição - 215 - agosto/2016 da Revista Direcional Condomínios

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