Inspeção & Laudos: Por que fazer o check-up do condomínio

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A rotina operacional dos edifícios exige contratar laudos e vistorias periódicas que atestam a integridade de elevadores, equipamentos de incêndio etc. Mas para assegurar garantias, recuperar estruturas e orientar a manutenção preventiva e corretiva, é importante recorrer a inspeções prediais.

Três pesados volumes de laudos de inspeção predial acompanham sempre os trabalhos da síndica Tatiane Pedriali Dias, do subsíndico Arnaldo Félix de Oliveira e dos conselheiros de condomínio implantado em janeiro de 2015 no bairro do Tatuapé, zona Leste de São Paulo. Desde a entrega, o empreendimento com torre única, lazer moderno e 72 unidades com varandas gourmet, apresenta inúmeras falhas operacionais e construtivas, obrigando o corpo diretivo a manter incontáveis reuniões com engenheiros, advogados e a construtora. Alguns reparos foram executados, mas persistem mais de uma centena de pendências, situação que poderia ser facilitada se os condôminos tivessem contratado uma inspeção independente antes da ocupação do prédio.

“Nem sabíamos que existiam profissionais especializados em fazer laudos para o recebimento de obra. O síndico da época acatou a vistoria da própria construtora. Sofremos até hoje com isso”, desabafa Tatiane, desapontada. Primeira moradora do local, no 17º andar, ela percebeu que o sonho de uma vida mais confortável sofreria abalos logo ao se mudar: durante uma semana de apagões na rede elétrica vividos pela região, o gerador não funcionou, tampouco a luz de emergência. Era o começo de problemas sucessivos, que levaram os condôminos a convocarem assembleia extraordinária para mudar o síndico, o conselho e assumir as negociações com a construtora. “A partir daí, toda decisão é tomada de forma colegiada”, diz Tatiane, eleita subsíndica naquele momento e posteriormente assumindo o cargo devido à sobrecarga de trabalho do titular. A primeira medida da equipe foi contratar um laudo independente de inspeção predial para receber a obra, seguido, quase um ano depois, por uma revistoria e um laudo complementar. De início identificaram-se 274 não conformidades de responsabilidade da construtora, classificadas conforme seu grau de criticidade e urgência nos reparos. Outras 185 falhas de desempenho dos materiais ou de execução foram anotadas depois, além da falta de 35 documentos de entrega obrigatória (como licenças ambientais e garantias, nota fiscal e manual de uso de equipamentos).

“MAQUIAGEM”

Tatiane considera hoje fundamental não apenas contratar inspeções prévias, como o síndico e corpo diretivo acompanharem a entrega da obra. Segundo o engenheiro civil Marcus Grossi, responsável pelos três laudos, fissuras na estrutura, vigas e pilares do subsolo compõem a patologia mais severa do local e requerem intervenção imediata. A síndica Tatiane destaca ainda problemas com a acessibilidade e o acabamento insatisfatório do piso das garagens, que se encontra “craquelado” com o pouco tempo de uso. Já sanada, a ausência de drenagem do lençol freático provocava infiltrações pelas paredes do 3º subsolo, então revestidas por PVC branco. “Visualmente estava bonito, mas pagamos um preço alto, era uma situação maquiada.”

A vistoria do recebimento da obra está prevista na NBR 5671:1990, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), destaca Marcus Grossi. O objetivo é que se receba bem o imóvel, “para que não se confundam vícios aparentes de origem da construção com os de origem do mau uso”, e não se percam garantias legais e contratuais. Já para análise do desempenho dos materiais e instalações, tem sido utilizada a NBR 15575:2013, editada posteriormente à construção de muitos edifícios, mas ainda assim uma referência, pondera Grossi.

NOVOS E ‘USADOS’ NO FOCO DA INSPEÇÃO

A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora de relação institucional do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), observa que a inspeção predial em edifícios novos deve ser feita em pelo menos três momentos: no recebimento da obra; após doze meses de uso; e no final do quarto ano, antes que se encerrem as garantias. Por duas razões: algumas garantias expiram já no 12º mês de uso; além disso, muitas anormalias são percebidas somente com a utilização do imóvel ou se manifestam na passagem do tempo. “Até os cinco anos se consegue esgotar as patologias possíveis, como recalque de fundação”, exemplifica.

Mas Rejane pondera que a inspeção predial vai além dos propósitos de assegurar os direitos do condomínio novo. É um instrumento que auxilia os síndicos mediante suas responsabilidades pela solidez das edificações. “Comparo a inspeção predial com anos de economia, aliado à valorização patrimonial e à segurança. Ela permite que se volte a dar vida às coisas, pois os sistemas têm vida útil e, a partir da manutenção corretiva e preventiva, os condôminos ganham anos remanescentes para seu bem imóvel.”

Ou seja, a inspeção predial está no horizonte de síndicos de prédios com 20, 30 ou mais anos de construção. Ela promove uma vistoria ampla, que repassa fundações, paredes, equipamentos industrializados, para-raios, instalações elétricas e hidráulicas, esquadrias, pisos, pinturas, impermeabilização etc. Permite indicar como e quando as patologias deverão ser tratadas, conforme sua gravidade. Às vezes corrigir o desplacamento de uma fachada surge como algo mais urgente que uma reforma elétrica. O laudo é que irá balizar as prioridades e o cronograma do condomínio.

O Edifício Iraúna, residencial erguido no final dos anos 60 no bairro de Higienópolis, em São Paulo, contratou uma inspeção geral com vistas justamente a programar sua recuperação e modernização, nos setores de hidráulica, elétrica, elevadores, áreas comuns, jardins, segurança e fachada. “Os prédios mais antigos apresentam excelente solidez estrutural, porém, foram concebidos para outra realidade”, compara a engenheira. Com o tempo, a recuperação e/ou modernização se tornam inadiáveis. No Iraúna, as recomendações técnicas que acompanham o laudo de inspeção orientaram o planejamento das ações, mantido mesmo com a troca de síndico.

Matéria publicada na edição - 218 - nov/16 da Revista Direcional Condomínios

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