O que fazer com as cotas condominiais vincendas em uma Ação de Execução

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Representantes de uma das principais administradoras do País, Renato Mariano, Gerente do Centro de Serviços Compartilhados (CSC) da ItaBrasil, e o advogado José Eduardo de Mello, da Correia de Mello Advogados, defendem que devedores são obrigados a pagar os débitos até o fim do processo de uma Ação Executiva de cobrança da cota condominial.

Confira abaixo, em sua entrevista à revista Direcional Condomínios. [O material complementa a reportagem Novo CPC & A inadimplência: Vida mais fácil ao gestor?, da Ed. 221, março de 2017]

 –  Celeridade   

Como qualquer tipo de inovação em nosso País - e no Judiciário não é diferente -, ainda é preciso alguns ajustes. Em se tratando da aplicação das novas regras para cobrança de cotas condominiais, nem todos os juízes estão acatando o Artigo 784, inciso X do Novo Código de Processo Civil, o qual determina que as quotas condominiais são títulos executivos, portanto, passíveis de serem executadas em juízo.

Há casos em que o magistrado pede para emendar a inicial e transformar a ação para o procedimento comum, em outros casos os juízes não acatam a citação por carta como determina o Art. 248, § 4º do mesmo Código. Contudo, a maioria dos magistrados aplica os benefícios da nova lei, em consequência, os processos seguem com maior celeridade. À título de experiência, podemos citar um caso que patrocinamos onde em menos de um ano do ingresso da ação o imóvel já foi avaliado e indo a leilão.

- Ajustes são necessários

A maioria tem acatado a execução de título extrajudicial como a forma correta de se cobrar as quotas condominiais, devendo comprovar a legalidade das cotas através de Atas de aprovação das despesas e da Convenção Condominial, que são os documentos legais do condomínio. Felizmente, na maioria dos nossos processos, a celeridade preconizada pelo Novo Código de Processo Civil tem funcionado bem, mas ainda precisa de alguns ajustes, fato este normalmente aceito em se tratando de uma mudança drástica como a que ocorreu nesta área do Direito.

 – Boletos vincendos

A possibilidade de incluir as cotas vincendas na execução já existia no Código de Processo Civil de 1973, Artigo 290, e que o legislador, de maneira louvada, manteve no Código de Processo Civil de 2015, Artigo 323.

Em conformidade com o dispositivo, o devedor, em caso de prestações sucessivas, é obrigado a pagar os débitos até o fim do processo, ou enquanto durar esta obrigação.

Uma vez sendo distribuída ação, na petição inicial é pedido que o magistrado julgue o feito para pagamento dos débitos existentes à época da propositura da ação, bem como incluindo todas as dívidas condominiais que surgirem durante o curso do processo.

– Conversão da Ação de Cobrança em Ação de Execução

Nem sempre os magistrados entendem que se deve converter do Rito Comum para a Execução de Título Extrajudicial. Nos casos em questão, nosso entendimento é seguir pelo rito comum, mas utilizando os benefícios da citação por AR, conforme previsto no Art. 248, §4º do Novo Código, sendo possível ganho processual no tocante à citação do proprietário, tendo uma celeridade maior para que alcancemos a execução, mas permanecendo o processo no rito comum.

- Inadimplência diminuiu com Ações de Execução?

Os benefícios em prol do credor que a nova lei trouxe certamente diminuiu a inadimplência, é uma ferramenta que aliada com outras tem reduzido e bastante o número de devedores. Com a possibilidade de inclusão do CPF do devedor nos órgãos de proteção ao crédito, o proprietário que deixava a cota condominial em favor de outras despesas hoje busca realizar o pagamento em dia, e/ou busca um acordo extrajudicial para não sofrer as sanções advindas da inadimplência.

O Novo Código de Processo Civil veio corrigir um problema do Código Civil de 2002, onde houve decréscimo da multa por atraso de 20% para 2%, pois o País passava por um período diferente do de hoje e a multa de 20% era extremamente punitiva ao inadimplente. Porém, nos dias atuais, ter uma multa de 2% não inibe o devedor.

As sanções da nova lei obrigam o condômino a pagar suas dívidas por trazer de forma breve prejuízos muito maiores do que antes existia. O proprietário hoje leva em consideração as consequências da sua inadimplência bem mais do que antes, quando as sanções eram menos prejudiciais.

Matéria complementar da edição - 221 de mar/2017 da Revista Direcional Condomínios

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