Novo CPC & A inadimplência: Vida mais fácil ao gestor?

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Os condomínios aderiram à execução de boletos em atraso (permitida pelo novo CPC há um ano), veem agora o devedor “incomodado” com a possibilidade de negativação do nome e a tomada de bens, mas ainda esperam pela sonhada rapidez no processo de cobrança e pela queda da inadimplência.

O ano de 2016 foi de entendimento, debates e ajustes à novidade introduzida na gestão condominial pelo novo Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015): O Art. 784 passou a considerar “os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício (...)” como títulos executivos extrajudiciais. A medida criou grande expectativa de que o rito de cobrança dos boletos em atraso aconteceria com mais rapidez e também viria a inibir a inadimplência.

A seguir, um balanço de doze meses da entrada em vigor do novo CPC:

1. ADESÃO

Algumas administradoras aderiram 100% à sistemática e passaram a distribuir somente ações de execução desde o final de março do ano passado. Em muitos casos, ações comuns acabaram convertidas ao rito extrajudicial, nas situações em que o devedor ainda não havia sido citado. Outras administradoras resolveram aguardar um pouco a evolução do assunto, já que o texto do CPC apresenta lacunas. O balanço geral, no entanto, é positivo, diz o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Segundo ele, os magistrados têm acolhido o novo rito e recomendado reverter ações comuns sem citação do devedor, já que essas envolvem uma fase morosa de conhecimento (a grosso modo, para comprovar a existência da dívida).

2. DÚVIDAS/LACUNAS

A principal delas diz respeito ao que fazer com as parcelas vincendas, ou seja, com os atrasos que os condôminos vão acumulando ao longo do tempo, depois de já ter sido distribuída uma ação de execução relativa ao seu imóvel. Administradoras têm usado com sucesso o Art. 323 do CPC para incluir cada novo atraso na inicial de execução, equiparando-o a “prestações sucessivas”. Cristiano De Souza alerta, entretanto, que os cartórios são independentes e que nem todos acolhem as vincendas com base neste argumento. Fora do Estado de São Paulo, inclusive, a postura tem sido contrária ao uso do Art. 323 no apoio às ações de execução do boleto condominial. Ele defende uma mudança no CPC, via Congresso Nacional, para legalizar o expediente e encerrar a divergência.

3. CELERIDADE

No título executivo, o devedor deve ser citado para pagar o débito em até três dias e, caso não o faça, a Justiça dá início ao processo de penhora do imóvel ou outro bem. Renato Mariano, gerente do Centro de Serviços Compartilhados de uma grande administradora, já registra um caso de execução em que, “em menos de um ano do ingresso da ação, o imóvel foi avaliado e está indo a leilão”, situação impraticável no rito comum. E o administrador Marcio Nogueira obteve, por sua vez, bloqueios de contas bancárias.

O fato, no entanto, é que a celeridade do trâmite da execução “ainda esbarra num Judiciário lento, que se encontra em colapso”, observa Cristiano De Souza. “O novo CPC serviu para diminuir a entrada de demandas, mas como os cartórios têm autonomia, há juízes que conseguem despachar com mais agilidade, outros não, depende do magistrado, da região, de sua equipe”, diz. Por exemplo, a administradora Rachel Heilborn Mugayar tem observado casos de execução distribuídas por advogados “aguardando na fila, exatamente a mesma situação anterior”.

4. MEDIDAS PARALELAS

Alguns condomínios da carteira do administrador Marcio Nogueira autorizaram bancos a protestar o boleto em atraso, o que tem levado o devedor a procurar mais a administradora para regularizar a dívida antes mesmo da distribuição da ação de execução e, assim, findar a negativação de seu nome. Aqui, é fundamental, orienta o advogado Cristiano De Souza, que a administradora e o condomínio evitem “dupla penalidade”, ou seja, protesto do banco simultâneo à ação de execução.

Com o apoio da advogada Ana Marta Roberto Peres, Marcio Nogueira esclarece que, em sua empresa, um vem na sequência do outro: depois de determinado tempo de protesto bancário, se não houver sucesso no recebimento do crédito, é dado baixa ao título para a posterior distribuição da ação. “Mas essa medida nunca é imediata, existem usos e costumes no condomínio que devem ser respeitados; é praxe esperar três meses”, ressalva. De outro lado, Marcio Nogueira destaca ser essencial que todo procedimento seja antes debatido e aprovado em assembleia de condôminos.

5. “PRESSÃO MORAL”

A principal agilidade observada em todo o contexto criado pelo novo CPC tem vindo da “força moral” exercida pela possibilidade de negativação do nome do devedor e/ou tomada do bem, aponta o advogado Cristiano De Souza, pois isso os estimula a negociar. O administrador Marcio Nogueira avalia que o “devedor contumaz não está preocupado com a negativação do nome, para ele não faz diferença mudar o rito”. Mas que há um efeito positivo sobre aqueles que atrasavam pontualmente (os “impontuais”) e agora evitam fazê-lo ou, pelo menos, se colocam imediatamente à disposição da administradora para quitar os débitos assim que o protesto é feito ou a ação distribuída.

À propósito, o diretor de Condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Omar Anauate, destaca o convênio existente entre o Tribunal de Justiça de São Paulo e o SERASA/ SPC: “Quando as demandas são distribuídas, automaticamente o nome dos condôminos são inseridos no sistema”, o que gera “maior celeridade em receber ou efetuar acordos nas Ações Executivas”.

6. INADIMPLÊNCIA

Nestes doze meses de vigência do novo CPC, poucos se arriscam a antecipar seu impacto sobre a inadimplência nos condomínios. Conforme dados levantados e divulgados pelo Secovi-SP, o ano de 2016 registrou queda de quase 50% sobre 2015 (5.111 contra 10.093) na distribuição de ações (comuns) de cobrança de taxa condominial junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Já a Aabic, em seu monitoramento mensal de mora (atraso) e inadimplência, apurou leve queda em ambos no balanço mais recente, com números, respectivamente, de novembro e outubro passado. Mas, no entendimento de administradores e advogados, é preciso aguardar um tempo maior para relacionar eventual queda da inadimplência às ações de execução.

7. A PARTE DO CONDOMÍNIO

Segundo Cristiano De Souza, uma das barreiras à celeridade no uso do novo instrumento está na dificuldade de alguns condomínios reunirem toda documentação e informação necessária à distribuição das ações de execução, especialmente o cadastro atualizado dos condôminos. É imprescindível ainda estar atento à “legalidade das cotas através de Atas de aprovação das despesas e da Convenção Condominial, que são os documentos legais do condomínio”, conforme reforça o gerente Renato Mariano. A advogada Marlene Morais completa: a execução somente será possível caso sejam cumpridos os requisitos exigidos pelo novo CPC - certeza, liquidez, exigibilidade. Ou seja, não pode haver dúvida quanto à legalidade do título; e o seu valor deve conferir com aquele aprovado em assembleia, bem como o período de seu vencimento.

Para mais informações sobre a documentação necessária à entrada da ação e mais informações entre nos links abaixo:

DEVEDOR PONTUAL: DE “ACOMODADO” PARA “INCOMODADO”

A síndica profissional Miriam Rocha (Foto ao lado) avalia que o novo CPC facilitou a “vida do gestor” no tocante ao recebimento da taxa condominial. À frente de quatro prédios comerciais e um conjunto residencial, Miriam vem sentindo de forma intensa o drama da inadimplência neste último, um empreendimento de 108 unidades localizado em Arujá, na Grande São Paulo. Ela assumiu em 5 de janeiro deste ano mediante um quadro de 40% dos condôminos devedores, entre pontuais e contumazes. Uma de suas primeiras medidas foi fortalecer a cobrança, com resultados expressivos registrados já ao final de janeiro. Segundo ela, a possibilidade de o título ser executado funciona como um gatilho para estimular o devedor pontual a quitar o débito. “Antes, eles estavam na zona de conforto. Como o novo CPC, passaram de acomodados para incomodados.”

Mas é preciso haver cautela, ressalva. Neste condomínio estava programada, em fevereiro passado, a realização de assembleia geral extraordinária para alterar as regras de cobrança e regularizar a execução, definindo, por exemplo, o prazo de atraso que será tolerado antes da distribuição da ação. E, conforme pondera o advogado Cristiano De Souza, “esta não deve ser a primeira medida diante do devedor”. “Toda forma de diálogo e negociação deve ser exaurida pelo condomínio antes da execução do título”

Matéria publicada na edição - 221 de mar/2017 da Revista Direcional Condomínios

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