Modernização avança com inspeção e planejamento de obras nos condomínios

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Um condomínio com quase 50 anos, unidades amplas e arejadas, localizado em um dos melhores bairros de São Paulo: Higienópolis. Vale a pena modernizá-lo, processo que vem sendo conduzido pelo síndico Rodrigo Martins, apoiado em laudo de inspeção predial, no planejamento e na forma de gestão.

O Condomínio Edifício Iraúna completará 50 anos em 2018 em alto estilo: desde 2015 suas instalações vêm sendo modernizadas, com base no planejamento administrativo, financeiro e de obras, que tomou como ponto de partida uma inspeção predial geral realizada em 2014.

O síndico Rodrigo Martins conduz o processo desde julho de 2015, quando assumiu o cargo para finalizar o mandato da gestora anterior. Na época, era conselheiro.

Acabou eleito para um mandato completo de dois anos em maio de 2016 na renovação da sindicância. Analista de sistemas e administrador, Rodrigo dá expediente diário de segunda à sábado no período da manhã no local. Ele está empenhado no propósito de cotar, negociar, contratar, treinar e acompanhar todos os processos, serviços e obras necessárias à modernização do Iraúna, um empreendimento dotado de dois prédios e 58 unidades de três dormitórios.

Além da inspeção predial, que lhes deu o norte para planejar os trabalhos, a gestão do síndico se baseia em um modelo que envolve:

- Boa Gestão financeira e de Recursos Humanos (Incluindo a elaboração e apresentação da diretriz orçamentária do condomínio);

- Relacionamento próximo com os condôminos, fornecedores e funcionários.

- Controle rigoroso da inadimplência e de questões jurídicas;

- Uso racional de recursos (Água, energia e insumos);

- Atenção à manutenção e melhorias; e,

- Criatividade.

Em suma, Rodrigo atua com duas principais frentes: (1) A orçamentária; e a (2) de manutenção e melhorias. Conforme acrescenta, “o planejamento de obras é suportado [sustentado] por três pilares: Diretriz orçamentária, meta fiscal e busca pelo superávit primário (estabelecendo-se até quanto se pode gastar em cada item do orçamento)”. “Ou seja, busca-se investir fortemente na melhoria da estrutura, mas preservando a liquidez”.

BALANÇO

A recuperação das fachadas quase inteiramente dominadas por pastilhas foi o primeiro trabalho de vulto executado. Projetadas pelo arquiteto João Kon, uma verdadeira “grife” dos empreendimentos erguidos entre os anos 60 e 80 nos Jardins e em Higienópolis, elas apresentavam, na época da inspeção, sinais de corrosão da armadura dos pilares e desplacamentos. A limpeza, tratamento e recomposição das pastilhas e demais elementos consumiram seis meses de trabalho e R$ 250 mil.

“Temos a preocupação de preservar, pois isso impacta na valorização do prédio como um todo”, comenta Rodrigo, destacando que o Iraúna é um dos ícones presentes no livro “João Kon Arquiteto”, lançado em 2016 pela Romano Guerra Editora. O cuidado com as fachadas se reflete hoje, por exemplo, na adoção de medidas voltadas à padronização da instalação dos aparelhos de ar condicionado pelos condôminos. “Há uma década, tínhamos uma instalação a cada três anos. Agora existe uma demanda de seis aparelhos por ano”, justifica.

Além da fachada, o condomínio concluiu todas as exigências feitas pelo Corpo de Bombeiros para a expedição do AVCB (Auto de Vistoria), tais como: o novo sistema de luz de emergência, comunicação visual, instalação de bombas no recalque dos hidrantes, interfones e portas de emergência. Moveu ainda inúmeros ajustes na parte elétrica e hidráulica; implementou a distribuição de águas pluviais para limpezas internas e rega de jardim; reforçou os equipamentos de segurança patrimonial; reformou a casa do zelador para locação; tratou o piso do salão de festas; readequou instalações que atendem aos funcionários; instalou lâmpadas LED em todas as áreas comuns; reorganizou a documentação desde os anos 70 (arquivos físicos e lógicos); montou o escritório do condomínio; criou o sistema de controles internos informatizado; treinou funcionários. Os investimentos totais somavam, até o final de 2016, pelo menos R$ 450 mil.

PRÓXIMAS ETAPAS

A finalização do processo do AVCB, a adequação do sistema de para- -raios, a migração para o sistema de sinal digital nas antenas coletivas de TV e os ajustes necessários para instalação de aparelhos de ar-condicionado (elétrica e fachada) representam as principais demandas que mobilizam o síndico no momento. E, na próxima Assembleia Geral Ordinária, prevista para o meio do ano, entrarão em pauta a aprovação do orçamento para concluir a modernização elétrica, além de outros projetos, como a modernização dos elevadores.

A elétrica lidera em função das prioridades definidas com base no laudo da inspeção predial. O estudo apontou que a carga recebida pelo prédio atende a um aumento de consumo em função de novas instalações de aparelhos de ar-condicionado, entretanto, antes é preciso “adequar a estrutura do centro de medição e das prumadas”. “A elétrica não está frágil nem em risco, porém, o laudo aponta necessidade de modernização nos centros de medição e prumadas de distribuição para suportar o tráfego dessa nova demanda de energia”.

Na Assembleia Geral, Rodrigo apresentará um filme que produziu, contendo o balanço dos serviços executados: “Fizemos em 16 meses o que não foi feito em 16 anos!”. É para se comemorar, pois o Iraúna transformou-se num condomínio com foco em valorização patrimonial. “Condomínio é uma empresa e deve ser tratada como tal”.

GALERIA:

Salão de festas com piso em madeira recuperado e novo perfil da jardinagem e da iluminação.

SAIBA MAIS

Contatos com o síndico Rodrigo Martins: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. .

Matéria publicada na edição - 222 de abr/2017 da Revista Direcional Condomínios

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