O síndico e a eficiência na estanqueidade das instalações

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Do ático ao subsolo, confira o que é preciso fazer junto aos sistemas impermeabilizantes do condomínio.

Síndicos Leandro Vediner Leitão e Rosi Lima: Prédio comercial em Pinheiros tem quase 80% da cortina de um dos subsolos tomados por infiltração; corpo diretivo pretende iniciar obras no local neste mês de abril

Reparar, substituir e manter o sistema de impermeabilização de um condomínio envolve a elaboração de um plano de manutenção preventiva, a realização de inspeções periódicas, a identificação de problemas, o diagnóstico e o tratamento da “causa raiz", enumera o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. O especialista destaca ainda a necessidade de se contratar “empresas qualificadas para a realização do reparo”.

Já o perito e arquiteto Daniel Cyrino Pereira anota que há várias causas para as infiltrações, as quais requerem soluções diferenciadas. Mas, de qualquer maneira, “independente da patologia ou anomalia que deu origem à falência ou defeito do sistema de impermeabilização existente, a água, principalmente da chuva, vai começar a percolar e adentrar pelos pontos, seja ostensivamente ou por capilaridade, até causar bastante estrago, em casos mais extremos, irreparáveis nos elementos construtivos de prédios, casas e outras construções”.

Um desses casos mais drásticos é a incidência de água proveniente do lençol freático sobre a cortina, conforme situação enfrentada hoje pelos síndicos profissionais Leandro Vediner Leitão e Rosi Lima em um edifício comercial localizado em Pinheiros, na zona Oeste de São Paulo, com quase 20 anos de construção. No último subsolo da garagem, 80% da cortina está tomada por manchas d‘água. Colunas de ferro precisam ser lixadas, indica Leandro. Quando atendeu à reportagem da Direcional Condomínios, uma das alternativas que o corpo diretivo vinha estudando era a construção de um segundo muro de contenção, contíguo à cortina, acompanhado pela implantação de um sistema de drenagem e de caixas de contenção. “Periodicamente são feitos serviços de lixamento e pintura, mas o problema vem se agravando. Queremos começar uma obra de recuperação ainda em abril”, afirma o síndico.

Diferente de muitos outros edifícios, que registram infiltração em vigas e lajes de subsolo a partir de pontos e fissuras localizadas na manta asfáltica da superfície, este prédio não precisará trabalhar, por enquanto, no setor, mas terá que enfrentar, simultaneamente aos serviços na cortina, problemas de perda de estanqueidade na cobertura. Segundo Leandro Vediner, “o síndico ganha musculatura em relação ao tema da impermeabilização conforme contrata e acompanha a execução das obras”. Rosi Lima, por sua vez, anota que o fato de haver diferentes causas e soluções impõe um contexto desafiante ao gestor.

Ambos compartilham a sindicância em outros condomínios e neste momento estão às voltas com sua primeira experiência com o método de injeção. “Será um piloto”, observa Leandro. “Há um gotejamento sobre três vagas de garagem; calhas e lonas não seguram mais”, completa. Em outro edifício, onde o síndico anterior trocou todo o revestimento da superfície externa sem mexer na manta, é provável que se decidam pela injeção mediante um quadro reiterado de “gotejamentos”, “que vêm direto do piso sobre a parede”. “Algo terá que ser feito, mas se torna impraticável quebrar tudo novamente”, arremata o gestor atual.

SOLUÇÕES MISTAS

A síndica Lurdes de Fátima Affonso Antonio, gestora há 25 anos de um prédio que está completando 27, o Condomínio Edifício Vila de Vitória, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, tem utilizado soluções mistas na manutenção dos sistemas impermeabilizantes do local. A manta asfáltica da superfície térrea ainda não foi trocada, permanece em sua maior parte íntegra, mas no ático ela já foi substituída duas vezes e o serviço precisará ser feito novamente em breve.

Já para os gotejamentos que têm aparecido no subsolo, a partir da superfície, Lurdes contratou o sistema de injeção. “Este é um paliativo que, por enquanto, está resolvendo. Claro que haverá um momento em que precisarei trocar a manta, ela está fazendo ‘hora extra’. Mas terei que mexer em todo o jardim, que contorna o prédio. Temos feito reparos pontuais nos subsolos, nossa garagem tem uma grande vantagem, metade das paredes são revestidas por azulejos. Mas estamos sempre observando e corrigindo”, relata a síndica. O segredo, diz ela, “é fazer tudo com prevenção, não deixar nada crescer”.

Matéria publicada na edição - 222 de abr/2017 da Revista Direcional Condomínios

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