Arquiteta analisa impacto das novas leis de ocupação urbana em SP

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O foco é observar de que forma o Plano Diretor, Zoneamento e Código de Edificações impactam sobre a gestão do síndico – tanto nos prédios consolidados, quanto nos novos empreendimentos.

A arquiteta e urbanista Guiomar Leitão defende que toda legislação urbana que estabeleça diretrizes de ocupação e uso do solo sejam de longo prazo e tenham solução de continuidade, ou seja, não fiquem suscetíveis a mudanças políticas e/ou motivadas por interesses econômicos em cada período de mandato político na gestão da cidade. E o foco deve recair sempre sobre a qualidade de vida do cidadão, diferente dos processos que marcaram a expansão da cidade de São Paulo, notadamente desde a explosão do mercado imobiliário nos anos 70.

Em um primeiro momento, a Capital se estendeu até seus limites físicos com os municípios vizinhos e marcos geográficos como a Serra da Cantareira (zonas Noroeste e Norte) e os mananciais (Billings e Guarapiranga), na zona Sul. A moradia chegou aos locais distantes e inadequados antes da infraestrutura pública de transportes, da saúde, malha viária e educação, gerando dificuldades de acesso, mobilidade e circulação. Agora, São Paulo faz o caminho inverso, tentando adensar terrenos antes ocupados por casas ou galpões em áreas próximas de avenidas, estações de metrô e trem e corredores de ônibus. Também aqui, tem ocorrido a ocupação antes da implantação e consolidação dos serviços, afirma.

Nesse sentido, "São Paulo ainda continua sem legislação urbana, apesar de todos os dispositivos aprovados", observa a urbanista, que atuou, entre outros, como conselheira do CREA-SP e membro da Comissão Permanente de Acessibilidade da Prefeitura de São Paulo (entre 2009-2010). Ela coordenou também o Grupo de Trabalho de Acessibilidade do Instituto dos Arquitetos do Brasil em São Paulo (IAB/SP).

Guiomar Leitão se refere às três principais legislações que regem a verticalização da cidade: O Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo (Lei 16.050/14), o novo Zoneamento (Lei 16.402/2016) e as propostas de alteração no Código de Edificações vigente (Lei 11.228, datada de 1992).

Mudança de parâmetros na construção

Durante parte do Séc. XX, os legisladores paulistanos se preocuparam, segundo Guiomar, "em editar posturas, como parâmetros de metragem, que visavam à salubridade e a insolação", por exemplo. "Vemos isso na arquitetura dos anos 50", exemplifica. "É um conceito que hoje se aproxima do Desenho Universal, mais humanizado. Mas a verticalização acabou com isso." Segundo a especialista, o desenvolvimento imobiliário a partir dos anos 70 e, acentuadamente nos 80, abandonou a preocupação com a qualidade na ocupação do espaço, "reproduzindo o que se fazia nos Estados Unidos, com prédios envidraçados, em todas as faces, esquecendo de se analisar as diferenças climáticas entre hemisférios, cidades, especialmente dos fatores climáticos de São Paulo, sem mencionar a diferença fundamental da tecnologia de caixilhos e vidros. Disso sugiram prédios que pouco utilizam a ventilação natural, com tudo fechado e necessidade de uso de ar condicionado ou aquecedores".

"Houve ainda mudança no desejo do consumidor, introduzindo-se varandas maiores nos edifícios residenciais e em alguns poucos comerciais também." Desde então, e mesmo que algumas edições do Plano Diretor dos anos 90 e primeira década deste século tenham procurado reorientar o perfil da ocupação e o padrão da construção, os critérios adotados predominantemente têm sido comerciais e financeiros.

Para os síndicos, principais gestores dos empreendimentos, essa configuração gera diversos impactos.

- Faltam serviços e infraestrutura urbana no entorno dos prédios em novas áreas ocupadas;

- Os imóveis continuam caros e a taxa de condomínio idem, pois este precisa agregar novos serviços aos moradores;

- Há formação de comunidades, as quais permanecem marginalizadas, mesmo que situadas em áreas consolidadas. Nesse sentido, a arquiteta defende outra postura municipal: No lugar da construção concentrada de moradias destinadas à baixa renda, trabalhar com a ideia do aluguel social, conforme experiência adotada em capitais europeias, facilitando sua integração com o ambiente urbano (A pessoa escolhe onde morar);

- Os projetos devem ser mais humanizados, favorecendo o desenho universal.

A ausência de projetos e instalações acessíveis é um dos grandes desafios vividos pelos síndicos dos prédios construídos em São Paulo, mesmo entre os mais recentes, destaca a urbanista.

Cresce compartilhamento dos espaços

Guiomar Leitão observa ainda a mudança do perfil dos novos empreendimentos, por um público mais diversificado, com mais serviços compartilhados. "Quem vai pagar essa conta de condomínio?", questiona. Além disso, o síndico precisa fazer o "regramento desses usos, considerando que há diferentes expectativas e necessidades entre os moradores".

E a permanecer a versão atual da Lei de Zoneamento, "que diminuiu a proporção obrigatória de vagas de garagem nos novos projetos", o gestor enfrentará conflitos e insatisfações entre os moradores, "pois não existe transporte coletivo para todo mundo".

"A legislação tem que se antecipar aos problemas, não criá-los, e considerar, por exemplo, o envelhecimento da população, que muda as necessidades futuras. É preciso saber equilibrar tudo isso, incluindo custos de materiais menores e melhor qualidade das construções", arremata Guiomar Leitão.

NORMA ABNT PARA "CIDADES SUSTENTÁVEIS"

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) lançou este ano a norma de "Desenvolvimento sustentável de comunidades", com apoio do Secovi-SP, do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo e da Escola Politécnica, ambas ligadas à Universidade de São Paulo, entre outras entidades. É a NBR ISO 37120:2017, que, segundo texto divulgado pelo Secovi-SP, "define e estabelece metodologias para um conjunto de indicadores, a fim de orientar e medir o desempenho de serviços urbanos e qualidade de vida. Ela é uma tradução e adaptação para a língua portuguesa da norma ISO 37120:2014 - Sustainable development of communities - Indicators for city services and quality of life."

 

Matéria publicada na edição - 223 de maio/2017 da Revista Direcional Condomínios

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