Conheça e acompanhe serviços para diminuir paradas e custos do condomínio

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Síndica desde 1994 de um condomínio de sete torres e 728 apartamentos, o Residencial Interlagos, na zona Sul de São Paulo, a síndica Maria Virgínia Santos exigiu um posto permanente de manutenção para os elevadores, com presença diária do técnico, de segunda a sexta-feira, em horário comercial.

A síndica Maria Virgínia Santos faz a gestão de dois contratos distintos para 18 elevadores

Afinal, o condomínio possui 18 equipamentos, instalados há 40 anos, o que favoreceu a inclusão desta demanda na parceria com a empresa de manutenção. Na verdade, foram celebrados dois contratos, afirma Virgínia, um para o plantão, outro para os serviços realizados rotineiramente. Esses incluem, entre outros, a lubrificação periódica das máquinas e engrenagens, tarefa conferida de perto pelo zelador ou o funcionário da manutenção elétrica.

De acordo com a síndica, a necessidade de intervenções é frequente, dada a idade dos elevadores. Desta forma, o plantão foi o melhor formato de prestação de serviços que o condomínio encontrou para evitar paradas prolongadas das viagens diárias que atendem aos moradores.

Mas, mesmo tendo assegurado um bom patamar de serviços para a manutenção, houve necessidade de se promover a modernização parcial dos elevadores. Todos tiveram o comando modernizado – do eletromecânico para o eletroeletrônico -, com instalação de inversores de frequência. Não que isso represente um relaxamento na vigilância da operação das máquinas. Como a região possui oscilações constantes na rede elétrica, é preciso “reprogramar” os inversores, observa a síndica.

“Agora, precisamos mudar o operador de porta de cada equipamento, a um custo estimado de R$ 17 mil por peça”, diz. “O operador de porta às vezes emperra, mas como o técnico está aqui, o elevador não fica parado por muito tempo”, completa Virgínia. O ideal seria fazer a substituição, entrando já num processo de “modernização e não de manutenção”, aponta a síndica. Para aliviar um pouco a carga de trabalho em relação a esses equipamentos, cada prédio se responsabilizou pela modernização estética das cabinas.

MESMO CONDOMÍNIO, AÇÕES DIFERENTES

A síndica Roseane Barros Fernandes está promovendo a modernização em duas das seis máquinas de condomínio

O dilema entre fazer uma manutenção corretiva ou a modernização encontra uma situação paradigmática no Condomínio Residencial Torres do Taboão, localizado na Região Metropolitana de São Paulo. Com três torres, 12 andares e dois elevadores cada, a primeira delas entregue em 1994, o empreendimento dispõe de 100 unidades por prédio, oito por pavimento e quatro térreas. Isso representa que 96 apartamentos são atendidos por somente dois elevadores, configurando uma demanda intensa. No prédio mais antigo, foi preciso contratar a modernização de ambos os equipamentos, processo em fase de finalização. Nas demais torres, a manutenção periódica tem sido suficiente para assegurar as operações.

“Muitas vezes não vale a pena manter o problema do elevador. É melhor dar um jeito de bancar e promover a modernização”, afirma a síndica do local, Roseane Barros Fernandes, que contratou os serviços após conseguir aprovação da assembleia para fazer um rateio extra. Os equipamentos agora remodelados chegavam a parar de três a quatro vezes por semana, em alguns casos simultaneamente, gerando muitos transtornos aos condôminos, lembra a síndica. Outra dificuldade era encontrar peças de reposição, diz. Quando assumiu a gestão do empreendimento, em 2015, Roseane afirma que um dos equipamentos chegou a ser interditado por riscos de ruptura dos cabos de aço. Eles foram substituídos de imediato. A modernização implicou o recondicionamento dos motores, a instalação de comando eletroeletrônico, com inversor de frequência e kit antissurto, além de novo quadro elétrico.

Já as máquinas das duas outras torres se encontram em condições satisfatórias de segurança e operação, recebendo a manutenção preventiva e, eventualmente, corretiva. “O critério para definir o escopo de modernização reside na soma da segurança ao conforto do usuário, evitando paralisações”, resume a gestora. Roseane considera, porém, que no geral, com base nos oito empreendimentos que administra como síndica profissional, a condição dos elevadores tem sido melhor que as das demais áreas técnicas das edificações, “porque a manutenção é obrigatória por lei e as empresas precisam se responsabilizar por isso”.

Quadro elétrico de dois elevadores do Condomínio Torres do Taboão: Substituído no processo de modernização dos equipamentos. À esq., o quadro anterior

Matéria publicada na edição - 227 de setembro/2017 da Revista Direcional Condomínios

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