A importância do diagnóstico na hora de decidir o que contratar no condomínio

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Quando se agravam os danos causados por infiltração em superfícies, lajes e pilares do subsolo, os síndicos logo imaginam que a resolução do problema esteja na contratação de serviços extensos e custosos.

Obra no Edifício Maison Mont Blanc, em Alphaville (Barueri): Troca setorizada da manta com correção do caimento do ralo, origem de infiltração que atingiu o subsolo; Engª. Civil Rejane S. Berezovsky: Inspeção Predial auxilia diagnóstico e resolução do problema

E muitos ficam em dúvida quanto à melhor solução técnica para sanar a origem e os efeitos desta manifestação patológica, especialmente com os diferentes tipos de mantas e de injeção de materiais em trincas e fissuras disponibilizados pela área da engenharia.

Para a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), é fundamental considerar duas variáveis na hora de decidir o que contratar: Tanto as causas quanto os “danos na estrutura provenientes da infiltração”. “No caso da existência da patologia deverá ser realizado o tratamento e/ou recuperação da estrutura no decorrer dos procedimentos da impermeabilização em lajes, jardineiras, reservatórios, piscinas e afins”, diz.

Rejane defende a contratação da Inspeção Predial para que possa ser “constatada a patologia”, pois, com base neste laudo, “o profissional terá condições de dar a melhor solução e procedimentos para realização dos reparos”. Também o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva recomenda a busca por “um diagnóstico preciso, único e customizado dos problemas a serem resolvidos”. Somente desta forma poderá haver um “planejamento das obras (como fachadas e impermeabilizações de lajes, cortinas ou reservatórios), com a elaboração do escopo adequado a cada caso”. Ou seja, é preciso verificar e analisar a estrutura do prédio, bem como suas características construtivas, antes de se adotar a solução.

DECISÃO COMPLEXA

O síndico Gabriel Choueri e o amplo condomínio onde mora: Como os danos na estrutura do subsolo estão localizados em somente alguns pontos, o tratamento ocorrerá através da injeção

O síndico profissional Gabriel Choueri estudou bastante a questão para propor tratamento às infiltrações e aos danos que elas provocaram em alguns setores da garagem do Condomínio Edifício Joelma Regência, na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Choueri incentivou, inclusive, a criação de uma Comissão de Obras entre os moradores em 2015 para acompanhar e ajudar a deliberar sobre o assunto e as demais obras necessárias à edificação. Outra medida adotada foi a contratação de um diagnóstico de engenharia, “para que tivéssemos orçamentos compatíveis e pudéssemos compará-los”.

Segundo Choueri, a origem principal das infiltrações está nas juntas de dilatação e abaixo das áreas de jardins. “A ideia inicial era instalar a manta asfáltica, mas os orçamentos ficaram muito elevados, de R$ 800 mil a R$ 3 milhões, com um prazo de um ano de obras. Pelo custo, tempo e transtornos previstos, começamos a buscar soluções alternativas”, relata. A edificação de 1963 possui ampla área externa com calçamento e jardins. O subsolo de garagem também é extenso e, apesar de alguns setores bem deteriorados, os pontos de infiltração não estão generalizados.

O síndico aponta ainda que uma eventual troca de manta os obrigaria a desenvolver todo um projeto de remanejamento do parque arbóreo, com “aluguel de uma chácara para abrigar as árvores e de um viveiro para os peixes da fonte”. Por isso, ele e a comissão de obras têm buscado por um material para injeção, o qual garanta que “todo o caminho da fissura fique preenchido, antes de solidificar e estanquear por baixo”. Choueri, porém, não descarta que, em alguns espaços do prédio seja necessário, futuramente, adotar uma “solução híbrida”. Por exemplo, os fundos do condomínio, onde há uma quadra, deverá passar por retrofit e ganhar novas áreas de lazer, o que justificaria substituir a manta neste local.

SOLUÇÃO HÍBRIDA

Uma solução híbrida – primeiro a manta, depois o complemento com injeção, realizado há cerca de dois anos – foi adotada pelo Condomínio Edifício Jaú, no Jardim Paulista, em São Paulo, no combate às infiltrações no subsolo. Este caso revela que inexiste uma receita única, cada condomínio irá administrar as ocorrências de acordo com suas condições e características. De acordo com a síndica atual, Rose Marie Clemente Arb, o prédio de 1959 e 73 unidades já havia feito troca de manta asfáltica cinco anos antes em quase todo entorno dos blocos da edificação, exceto em uma área privativa térrea ocupada por alguns apartamentos. “Como nesta lateral do prédio nunca houve substituição da manta, contratamos a injeção por baixo das fissuras, com um resultado fantástico”, observa a gestora.

Já no Condomínio Edifício Dardes, o síndico Josué Iglesias Balseiro acabou optando pela troca da manta asfáltica na impermeabilização de uma laje sobre a garagem, localizada nos fundos do prédio e a um pavimento acima do nível da rua. Os serviços foram executados no final de 2017 e envolveram a recuperação estrutural de colunas e pilares do subsolo. Construído na Mooca nos anos 70, com loja sob a marquise e 48 unidades, o Dardes possui pequena área comum, o que ajudou a diminuir o custo de toda intervenção, orçada em R$ 115 mil. A superfície remodelada possui cerca de 100 metros quadrados. Mas a garagem ainda não está totalmente livre das infiltrações: Ao término dos trabalhos, o engenheiro responsável identificou um ponto de entrada de água proveniente do condomínio vizinho, questão que está sendo tratada agora entre os síndicos, até que se chegue à resolução do caso.

Síndico

Síndico Josue Balseiro: impermeabilização com manta e recuperação das estruturas do subsolo.


Matéria publicada na edição - 231 - fevereiro/2018 da Revista Direcional Condomínios

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