Em três condomínios, grandes desafios e mix de soluções de impermeabilização

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Umidade e infiltrações apresentam origens diversas e podem demandar um verdadeiro “combo” nos reparos e intervenções.

A jardineira dos fundos do Condomínio Savion precisou ser refeita, com a instalação de ralos. Na foto à esq., área do pilotis em teste de estanqueidade. Troca de manta no térreo envolve 1.400m2 de superfície

 

Logo depois de assumir pela primeira vez o cargo de síndico, em 2016, no Condomínio Edifício Savion, construído em 1973 com 36 apartamentos, Ricardo Valente da Silva se deparou com a necessidade de contratar um pacote completo de impermeabilização com troca de manta, envolvendo o térreo e o topo do prédio. Os sinais que mais preocupavam o condomínio estavam na laje e vigas do 1º subsolo, com inúmeros pontos de umidade, infiltração, calhas instaladas de forma paliativa, além da corrosão nas armaduras. Também havia necessidade de trocar a manta na cobertura, mas ninguém imaginava a proporção que os trabalhos tomariam assim que iniciaram, há cerca de cinco meses.

Engenheiro mecânico com atuação profissional na área ambiental, Ricardo começou a gestão em mandato tampão e depois foi eleito para continuar no cargo. Na época, o condomínio já dispunha de um projeto de modernização das áreas comuns, no entanto, o corpo diretivo decidiu contratar um laudo de inspeção para mapear as demais necessidades da edificação.

Disso resultou, além da troca de manta asfáltica para todo o térreo e cobertura (totalizando quase 2 mil m2), na reforma das caixas d’água superiores, do barrilete e em intervenções adicionais. Por exemplo, após a quebra do piso, observou-se a existência de um vão de 40cm entre a laje original e a superfície no térreo preenchido com entulho na época da construção. Tudo isso está sendo refeito agora, com aditivo contratual, já que a previsão inicial era de que haveria necessidade de remoção de um enchimento de apenas 10cm. A soma de mais 40cm representará um adicional de tempo e também de custos. Esses aumentarão pelo período maior de locação de marteletes, pelas caçambas a mais necessárias para o descarte do material e pela compra de um novo enchimento, em material leve e apropriado, explica o engenheiro responsável pela execução dos trabalhos, Danilo Astur.

De acordo com o síndico Ricardo, “esse é um tipo de serviço que envolve detalhes”. “Quando se contrata uma obra, tudo o que não queremos são os imprevistos, transtornos com o prazo e planejamento, mas não podemos deixar passar. Se houver uma mínima possibilidade de algo dar errado, se não fechar 100%, iremos refazer o trabalho. Nesta obra não adiantava apenas trocar a manta, tínhamos tubulação furada e instalada de forma errada e infiltração em apartamento. Se não fizermos tudo o que precisa, assumiremos riscos maiores.”

Localizado no bairro de Santa Cecilia, área central de São Paulo, o Condomínio Savion representa um exemplo de que manifestações patológicas de origens distintas podem gerar simultaneamente umidade e infiltração, demandando soluções diferenciadas e/ou complementares. Segundo a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, responsável pela inspeção predial do Savion e contratada pelo condomínio para supervisionar as obras, mais do que o final da vida útil do sistema, o local apresentava problemas com a rede pluvial em ferro enterrada sob a manta, oxidada e com furos (tanto no térreo quanto na cobertura), assim como jardineira na parte dos fundos sem ralos. “Há patologias ocultas que somente são constatadas após o início de uma obra”, observa Rejane, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

“VISÃO DE FUTURO”

O laudo da inspeção predial ajudou a estabelecer prioridades para as intervenções no Savion, afirma o síndico Ricardo. A impermeabilização foi definida como a primeira delas. “Estamos realizando essas obras já contemplando as instalações das futuras melhorias que iremos executar, como parte de um projeto arquitetônico que contratamos para repensar os usos e espaços do condomínio dentro de uma visão de futuro.” Entre os novos equipamentos previstos, estão uma sala de ginástica e churrasqueira na cobertura. Por ora, seguem os trabalhos nas superfícies, além da recuperação de vigas e demais estruturas da laje no subsolo, que apresentam corrosão nas armaduras. Ricardo destaca a importância de o síndico contar com o suporte de um profissional especializado para a supervisão dos trabalhos. “Não tenho tempo nem conhecimento técnico específico para equalizar as propostas e fazer esse acompanhamento”, justifica.

Trabalhos na cobertura do Edifício Savion em etapa final

 

E SE AS INFILTRAÇÕES CONTINUAREM?

Condomínio Rousseau: Troca da manta e novo piso em toda área comum, mas infiltrações persistem em três pontos

Se algo der errado, o síndico terá trabalho redobrado, pelos esforços de cobrar do prestador que os serviços sejam refeitos e por eventual necessidade de novas quebras. É o que vive hoje o gestor Octávio Carlos Machado, do Condomínio Edifício Rousseau, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo. Um ano depois de finalizada a troca da manta em todo térreo, numa área de cerca de 600m2, com a instalação de um novo revestimento, o edifício apresenta infiltrações em três pontos na laje do subsolo, dois deles sob uma área localizada entre o deck da piscina e o alinhamento da torre.

“Por enquanto, não conseguimos identificar sua origem”, observa Octávio, que se encontra em tratativas com a empresa que executou a obra. Mas ele teve, no período de chuvas recentes, uma dica, depois que se rompeu um trecho da tubulação da rede pluvial: O cano estava com bastante entulho resultante da obra. Os serviços de impermeabilização do Rousseau foram complexos e extensos: houve troca da manta em toda superfície térrea, incluindo a rampa da garagem, áreas de jardins, deck e tanque da piscina, e implantação de novos ralos. O condomínio aproveitou a quebra de toda área comum para remanejar as árvores que produzem mais raízes para vasos grandes, impedindo que elas venham a atingir tubulações e a nova manta. Reformou ainda a guarita (blindando-a) e fez uma rampa de acessibilidade. Por fim, modernizou o revestimento externo, antes em pedra ardósia e mineira (no deck da piscina). “Substituímos tudo pela Goiás, que é mais resistente e retém menos calor.” Também foram impermeabilizadas as caixas d’água e a cobertura da casa de máquinas dos elevadores. O prédio, com torre única e 52 unidades, completará 38 anos em outubro próximo.

“A obra deu trabalho”, diz o síndico Octávio, “mas compensou”. “Tínhamos vários pontos de infiltração, na rampa de acesso às garagens, ralos e sob a piscina. É importante não postergar muito a obra, apesar do custo, pois isso pode afetar a estrutura da edificação e tornar a recuperação ainda mais demorada e cara.” O contratempo ficou na conta dos três pontos com falhas e sobre os quais o síndico se debruça nesse momento.

“BOA EXPERIÊNCIA” EM UM CASE COMPLEXO

Condominio Georgia Gardens

Piso localizado sobre a junta de dilatação: Condomínio Georgia Gardens tratou diferentes pontos de infiltrações que atingiam vigas e lajes na garagem (Foto no alto) com injeção e reparos na superfície

Na edição anterior da revista (de fevereiro de 2018), na dica de impermeabilização, a Direcional Condomínios registrou o alerta dos engenheiros Rejane Saute Berezovsky e Claudio Eduardo Alves da Silva sobre a necessidade de o síndico dispor de um diagnóstico preciso e efetuar um projeto específico antes de contratar o sistema de impermeabilização. Mesmo porque, como já visto nesta reportagem, os pontos de infiltração podem atuar simultaneamente e ter origem diversa, demandando soluções apropriadas. No Condomínio Georgia Gardens, localizado na região da Av. Sapopemba, zona Leste de São Paulo, o Eng. Claudio Eduardo encontrou causas variadas para aquilo que seu laudo técnico definiu como “efeito peneira na garagem” (no subsolo).

De forma geral, no condomínio de três torres, 184 unidades e 18 anos de vida, foi identificada a “movimentação de estrutura e perda da integridade de alguns sistemas e instalações”. “O terreno do condomínio é muito grande e as garagens no subsolo ocupam cerca de 60% de sua área aproximadamente. Portanto, existem trechos no térreo que não estão sobre as garagens, o que chamamos de áreas de aterro (estas, em tese, não necessitam ser impermeabilizadas por não provocarem interferências nas garagens subterrâneas)”, explica o engenheiro. De outra forma, os espaços com aterro “podem sofrer um rebaixamento do piso (solo) por não terem estruturas de apoio em concreto”, o que aconteceu em alguns trechos das garagens térreas do Gardens. Já a parte da laje localizada sobre as garagens subterrâneas “deve ser impermeabilizada e normalmente não apresenta problemas de rebaixamento, por estar em área de concreto armado com fundações específicas”. Algumas das infiltrações vinham justamente do encontro das áreas de laje e aterro, pelo “recalque do piso” e falhas no sistema de drenagem.

DRENAGEM, PARTE FUNDAMENTAL

Mas a água vazava também a partir das juntas de dilatação da estrutura da laje ou de muretas externas, de ralos mal dimensionados ou mal executados, e pelo desgaste do piso externo (visualizando-se até a armadura em diversos trechos da superfície). Entre as soluções recomendadas ao condomínio, o síndico Wilson Roberto acabou optando pela injeção de resina impermeável nas fissuras das lajes e vigas, a partir do subsolo. A decisão foi tomada pelo custo e logística menores se comparada à substituição da manta, onde todos os veículos teriam que ser retirados durante os trabalhos.

Paralelamente, o laudo de engenharia recomendou intervenções em algumas instalações, como a troca da tubulação do sistema de drenagem (ralos) de 75mmm para 100mm. “Quanto maior o diâmetro da tubulação, melhor o escoamento, menor volume de água sobre o sistema de impermeabilização e maior a sua durabilidade”, justifica Claudio Eduardo, destacando a importância da drenagem para a eficácia do conjunto da obra. Passado um ano da conclusão dos trabalhos, o síndico Wilson Roberto afirma que não vazou mais “uma gota d’água”. Também foram tratados dois reservatórios inferiores. “Foi uma boa experiência”, resume o gestor.

ORIGEM DA UMIDADE EM EDIFICAÇÕES

Sinais de umidade nem sempre são eliminados com a adoção de sistemas de impermeabilização, pois suas causas são variadas, afirma o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. É preciso identificar a origem para tratar a manifestação patológica (umidade) de forma adequada. Não adianta adotar-se uma solução 99% eficiente, “pois a água encontrará caminho no 1% irregular”, ressalta. Na tabela abaixo, Marcus Grossi apresenta uma síntese da origem e causas da umidade. Sua análise completa está publicada no site da Direcional Condomínios.


Matéria publicada na edição - 232 - março/2018 da Revista Direcional Condomínios

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