Falhas e adiamentos em serviços de impermeabilização agravam problemas

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Enquanto o condomínio consegue conviver com a realidade de calhas instaladas em garagens de subsolo para controlar os efeitos das infiltrações, a coletividade vai protelando a resolução do problema, apesar dos riscos que isso traz a médio e longo prazo.

 

Mas quando a água começa a invadir apartamentos do alto do prédio por causa das deficiências na impermeabilização ou telhados da cobertura, a pressão aumenta sobre os gestores. Mesmo assim, a Direcional reporta aqui dois casos de adiamento e erros em obras de cobertura, que acabaram trazendo mais prejuízos aos moradores e condomínio.

O primeiro deles ocorreu com um empreendimento de pouco mais de cinco anos de implantação, o Condomínio Alta Vista, localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo. O síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes assumiu a gestão do local em princípios de 2017, já com a necessidade de solucionar a demanda de morador do último andar do prédio, pois a despeito de inúmeros reparos contratados até então pela administração anterior, “continuava a jorrar água no quarto do filho”. E não havia mais a garantia da construtora.

De acordo com o síndico, o tratamento a esse tipo de ocorrência exige um diagnóstico minucioso, com laudo técnico feito por especialista, “apontando as causas e indicando a solução, critérios de ponderação, os materiais a serem utilizados na obra e até como acumular e retirar os entulhos”. “Também devem ser avaliadas as etapas de execução dos trabalhos, inclusive a definição das coberturas necessárias para a apólice de seguro.” E como os serviços anteriores não haviam resolvido o problema, foi aberta concorrência para contratação de prestador com base na sua capacidade técnica - “com peso de 70% para esse item e 30% para as condições comerciais”.

ONDE ESTAVA O ERRO?

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Síndico Carlos A. Fernandes acompanha a finalização dos serviços na cobertura

A situação da cobertura do prédio justificava os cuidados. Parte do local fora construída originalmente com telhado, parte ao ar livre; somente esta tivera a aplicação de manta. Com os vazamentos atingindo por quase cinco anos as unidades localizadas imediatamente abaixo, camadas de manta acabaram sendo aplicadas umas sobre as outras sem sucesso. “Ao assumirmos o processo e iniciarmos a nova obra, em dezembro de 2017, identificamos três camadas sobrepostas de manta e duas de contrapiso”, revela o síndico. Segundo ele, as infiltrações se agravaram justamente por esta sobreposição, já que “se criou um desnível sem proteção entre o ralo no nível do piso e a ‘boca’ do encanamento”.

Para uma solução definitiva, a cobertura teve toda superfície quebrada e impermeabilizada com nova manta, incluindo a parte sob o telhado (provisoriamente retirado). Mesmo com esse sistema, o telhado foi reposto para se manter o projeto original da edificação. Os serviços incluíram reparos na drenagem e a implantação de rufos. Com a obra concluída no mês passado, o síndico se volta agora para solucionar pontos de infiltração que começam a atingir as lajes das garagens e a comprometer o funcionamento do sistema de iluminação.

“ÁGUA MOLE EM PEDRA DURA”: QUEM DIZ QUE NÃO INUNDA?

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Cobertura (acima) e superfície térrea (ao lado, com canteiro de temperos) do Ed. Genoveva Jafet: À espera do acabamento. Infiltrações foram eliminadas com troca de manta

No condomínio Edifício Genoveva Jafet, construído em 1958 no bairro do Paraíso, região Centro-Sul de São Paulo, a falta de resolução para os casos de infiltração nos apartamentos abaixo da cobertura se transformou em condenação judicial. A síndica Guiomar Courtadon relata que o valor da indenização na época, em 2009, equivalia a 30% do orçamento de uma nova obra. Pois até aquele momento, o prédio nunca havia trocado a manta do local (que abriga um salão de festas) e promovera somente intervenções estéticas, aplicando revestimento por cima das tubulações e, o que é pior, instalando jardineiras sobre a superfície degradada.

O engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva foi contratado para fazer a perícia do espaço e orientou a execução da obra definitiva: Remoção de todo o piso existente até a laje de concreto, bem como de muretas ao redor da laje de cobertura junto às tubulações; tratamento de caixão perdido, um vão de 30cm localizado entre o piso e a laje e então preenchido por entulho, o que obrigou a um aditamento no contrato; revisão e/ou substituição de todos os condutores de águas pluviais (substituídos por PVC e com dimensão mínima de 100mm para o acabamento da manta de impermeabilização); regularização de piso com caimento mínimo de 1% para os ralos e arredondamento das arestas; remanejamento das tubulações emergentes, de modo que elas ficassem embutidas nas paredes, com espaço para a colagem da manta e/ou protegidas por bloco em massa. O engenheiro orientou ainda que qualquer tubulação em ferro ou com problemas de corrosão fosse trocada “até a primeira conexão que se localiza no apartamento do 10º andar”.

Passados quase dez anos dos serviços, o sistema se mantém íntegro, afirma Guiomar, que na época era conselheira e também tivera seu imóvel atingido por infiltração. A atual subsíndica Teresa Van Acker é quem respondia pelo prédio. Nesses quase dez anos o condomínio precisou dar prioridade a outras obras, por isso adiou o acabamento na cobertura (há projeto de modernização do ambiente). Uma das intervenções realizadas foi justamente a troca da manta da superfície térrea, com a retirada de inúmeras jardineiras. Todo esse espaço deverá ser revitalizado (apenas o espaço de uma das jardineiras originais está ocupado, com um canteiro de temperos). Na obra do térreo, árvores tiveram que ser removidas, o que gerou a necessidade de compensação ambiental.


Matéria publicada na edição - 233 - abril/2018 da Revista Direcional Condomínios

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