Serviços incompletos geram riscos e retrabalho nas instalações elétricas

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Os gestores parecem cada vez mais conscientes da necessidade de incluir a elétrica no escopo das modernizações inadiáveis das edificações.

Mas ainda há um longo caminho para convencer os condôminos a investir no trabalho completo e não apenas em soluções emergenciais - moradores tendem a dar prioridade a demandas com um recorte mais estético.

O eletrotécnico Alexandre Pasqualini Cosenza, que há anos acompanha o segmento, observa que três principais razões têm motivado a modernização das instalações elétricas em condomínios:

- Regularizar e/ou adequar componentes e sistemas face à necessidade de o prédio entrar com projeto de AVCB (Auto de Vistoria) junto ao Corpo de Bombeiros, “já com a elétrica em ordem”, além de cumprir exigências relativas ao seguro obrigatório;

- Dispor de carga suficiente para atender às novas demandas dos moradores no uso de aparelhos elétricos, como o ar condicionado; e,

- Preservar a integridade de instalações, valorizando obras de infraestrutura em lugar das estéticas.

O eletrotécnico Rodrigo Henriques anota, por sua vez, que as demandas pelos serviços na área têm permanecido em alta mesmo em tempos de crise econômica, justamente, entre outras razões, para fazer frente à necessidade de acréscimo de carga de forma a preparar a edificação e as unidades para o uso de mais aparelhos domésticos, citando também o caso do ar condicionado. Porém, ele ressalta que um eventual retrofit precisa ser completo. Ou seja, em um projeto de aumento de carga não basta reformar apenas o centro de medição. É necessário fazer “a compatibilização das prumadas”, do contrário haverá riscos de “aquecimentos e até rompimento do condutor caso as proteções individuais (disjuntores) não estejam bem dimensionadas”.

Rodrigo completa que outra parte dos chamados por serviços no setor respondem a emergências, “atendimentos muitas vezes necessários devido à falta de manutenção no sistema elétrico”. Segundo o eletrotécnico, às vezes os atendimentos de emergência levam a uma reforma completa na edificação, em outros casos ficam no “reparo pontual”. O importante, segundo ele, é que os gestores não deixem uma obra pelo caminho. “Muitos clientes optam por pequenos reparos e trabalhos voltados para a parte estética do condomínio e não resolvem a deficiência elétrica em sua totalidade. Essa prática irá gerar novas reformas emergenciais em um curto período e, muitas vezes, com a necessidade de refazer serviços já executados”.

A OBRA DEPOIS DE UM ULTIMATO

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À esquerda, antigos disjuntores das unidades no centro de medição do Condomínio Jarandi; à direita, imagem dos disjuntores relativos às áreas comuns do prédio Imagens”


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Imagens das instalações correspondentes às acimas, agora modernizadas

O roteiro é bastante conhecido especialmente nos prédios mais antigos, gerando retrabalho, inclusive, para a concessionária de energia. O Condomínio Edifício Jarandi tem 43 anos, 52 unidades de quase 100 m2 e está situado em um dos pontos mais valorizados do bairro de Perdizes, na zona Oeste de São Paulo. De acordo com o zelador José Iris de Lima, era frequente o “estouro” das “muflas” instaladas em um dos postes defronte o prédio, um sistema antigo que levava a energia diretamente da rede até o centro de medição. Todo o quarteirão apagava, à espera que a concessionária de energia fizesse os reparos, que se tornaram insuficientes, devido ao desgaste do material (que perdera toda a isolação). José Iris diz que a concessionária deu um ultimato ao condomínio, para que modernizasse as instalações, pois em uma próxima ocorrência de curto-circuito não faria mais o conserto provisório.

“O condomínio não possuía um poste próprio nem a caixa de entrada para a fiação ligada à rede. Esta vinha das muflas instaladas nos postes, passava pelo subsolo e ia até o centro de medição. Modernizamos todo o sistema, a concessionária instalou um transformador exclusivo para o condomínio, construímos o poste próprio, a caixa de distribuição, com dispositivo de proteção contra surto (DPS), a caixa de seccionamento e manobra, remanejamos e enclausuramos parte das instalações de gás que estavam muito próximas da elétrica no subsolo, refizemos o centro de medição com equipamentos de ponta”, descreve Elvis Lima, eletrotécnico responsável pelos trabalhos.

Segundo ele, as instalações eram bem precárias também dentro do centro de medição. Os fundos dos quadros ainda estavam em madeira, o cabeamento ressecado. Tudo foi adequado às normas técnicas atuais, com disjuntores termomagnéticos (mais sensíveis às variações mínimas de corrente), sendo efetuado um acréscimo de carga, com a substituição dos disjuntores de 40 para 80 ampères. Os medidores relativos a cada unidade foram trocados pela concessionária. Toda a parte que envolve desde a entrada de energia até o centro de medição está adequada a essa nova realidade de potência, faltando agora adaptar a fiação das prumadas que distribuem a alimentação de energia até as unidades.

“Esta é uma situação momentânea, o condomínio deverá readequar o cabeamento, sob risco de haver sobrecarga caso um apartamento faça uso dos 80 ampères. Se o condomínio não concluir logo o processo, aconselho-o a reduzir os disjuntores no centro de medição para 40 ampères, por medida de segurança, até que todo o sistema esteja modernizado”, observa o especialista.

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Zelador José Iris de Lima: Ultimato de concessionária funcionou como “gatilho” para o início do retrofit do Condomínio Jarandi

NOVAS ATUALIZAÇÕES

Outra peculiaridade das reformas do sistema elétrico se encontra na necessidade de atualizações periódicas das instalações. O Condomínio Edifício Guaraú, um residencial de quase 50 anos localizado no bairro de Moema, em São Paulo, acaba de adequar os quadros elétricos das áreas comuns, quase 20 anos depois de ter realizado uma reforma geral da rede e do centro de medição, com acréscimo de carga. Agora, a síndica Cleide Alcini promoveu atualizações nos painéis que controlam a iluminação, a abertura dos portões, a operação das bombas, dos elevadores, do CFTV e dos interfones. Além disso, trocou o sistema de luz de emergência, incluindo cabeamento, e contratou vistoria da condição dos quadros de disjuntores internos às unidades. A ideia é estimular os condôminos para que contratem a regularização desses dispositivos, atendendo-se às atuais normas de segurança.

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Síndica Cleide Alcini: 2ª etapa das modernizações no prédio de quase 50 anos


Matéria publicada na edição - 233 - abril/2018 da Revista Direcional Condomínios

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