A cobrança judicial de dívida de condomínio e de loteamento fechado

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A ação executiva de boletos de condomínio em atraso, possibilidade introduzida pelo novo Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015), que entrou em vigor em março de 2016, concedeu maior rapidez no processo de cobrança dos devedores. Mas há casos em que essa medida não se aplica, conforme balanço a seguir.

- Condomínios X Loteamentos fechados

A lei faz algumas distinções entre condomínio e loteamento fechado. O condomínio pode ser de duas espécies: o edilício (apartamentos) ou horizontal (casas).
O condomínio de apartamentos é facilmente identificado, mas quando nos referimos ao empreendimento horizontal, o que define se é um condomínio ou loteamento fechado é o instrumento jurídico de sua criação em conformidade com os requisitos legais.

Por tal razão, quando a coletividade de moradores constitui uma personalidade jurídica para o empreendimento habitacional/empresarial, ela pode ser denominada no caso de condomínios como "Condomínio Residencial...", "Condomínio Edilício..." e, nos casos de loteamento fechado, como "Associação de Moradores...", "Sociedade de Melhoramentos...".

Essa distinção é importante porque vai definir o tipo de processo de cobrança judicial da dívida. O processo de cobrança do condomínio é consideravelmente mais célere do que o do loteamento fechado, que possui muito mais recursos, desdobramentos e oportunidades de procrastinação. E disso resulta que o sistema de combate à inadimplência do loteamento deve conter procedimentos mais rígidos, pois a cobrança é mais demorada.

Para a cobrança da dívida de condomínio, a lei permite a execução direta, sendo o devedor intimado para pagar a dívida em 3 (três) dias. Contudo, para a cobrança das taxas associativas dos loteamentos fechados, haverá um processo em que o juiz deverá declarar o valor executável, sendo obrigatória, antes da sentença, a oportunidade de manifestação do devedor.

Assim, diante da diferença na tramitação dos processos judiciais, o loteamento fechado precisa de procedimentos mais severos no combate à inadimplência, enquanto que o condomínio poderá ter certa flexibilização.

- Imóveis em usufruto

Ainda existem casos em que os pais doaram a propriedade aos filhos, e reservaram para si o usufruto. Nestes casos, nos parece o mais sensato entrar com a ação contra os pais e os filhos; porém, pela ação de cobrança e não pela execução, porque a jurisprudência ainda não está sedimentada sobre quem é o responsável pelo pagamento, mesmo que a lei permita a execução direta.

- Acordos de confissão de dívida

Além disso, há a questão de recuperação de crédito, onde são muito comuns e equivocados os acordos que se fazem com os devedores, através de confissão de dívida. Este documento pode gerar a interpretação de que a dívida antiga foi quitada, contraindo-se uma nova dívida a ser quitada de forma parcelada. Este tipo de acontecimento poderá impedir a alienação do imóvel que gerou a dívida.

O importante é que os síndicos tenham consciência de que há inúmeros desdobramentos na realidade de um condomínio, tornando imprescindível uma assessoria que dê suporte às demandas internas (entre os condôminos) e externas (entre prestadores de serviços e órgãos públicos).

João Marques Silva

Advogado especialista em Processo Civil pela Escola Paulista de Magistratura. Atuou como diretor jurídico de empresas de grande porte e fundou o Marques Silva – Advogados, escritório, estabelecido em Sorocaba (SP). É especializado em diversas áreas do Direito, com destaque na assessoria de condomínios, realizando serviços como reestruturação da gestão condominial e recuperação de créditos.
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Matéria complementar da edição - 235 - junho/2018 da Revista Direcional Condomínios

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