Inadimplência zero no condomínio, é possível?

Escrito por 

Para enfrentar o cenário do aumento do número de ações que cobram dívidas de condomínio, síndicos apostam em estratégias capazes de reduzir os passivos ou até zerar a inadimplência.

Inadimplência

Síndico Waldemar Tubor: O caminho é esgotar todos os recursos de negociação dos atrasados e das dívidas antes de iniciar uma ação

Em levantamento sobre cobranças de condomínio ajuizadas no Tribunal de Justiça de São Paulo, relativo ao primeiro trimestre do ano, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) apurou um aumento de 25% nas ações em relação ao mesmo período de 2017 na Capital. Já no acumulado de doze meses (março de 2017 a março de 2018), a entidade observou um crescimento de 144,3% no número de ações na cidade. Em 2016, logo após a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), este número havia caído.

De acordo com o síndico profissional Waldemar Tubor, que atua em dez condomínios e trabalha como gestor de relacionamentos de uma administradora com 103 prédios em carteira, atrasos e/ ou dívidas têm sido gerados por dois principais fatores:

- Conjuntural: Perda de renda por causa da crise econômica e o desemprego; sazonalidade dos ganhos de empresários e profissionais liberais; problemas de saúde, falecimentos e conflitos na família; e,

- A existência de maus pagadores no prédio, que dão prioridade à quitação de outras dívidas ou ao consumo de bens materiais, em detrimento da conservação daqueles que já possuem. “Mas isso não costuma ultrapassar a 1% do total.”

Waldemar acredita, inclusive, que as pessoas estejam se programando melhor do ponto de vista financeiro, evitando atrasar o condomínio. E atribui a isso certa pressão exercida pelo atual CPC, que permitiu ação executiva com citação do devedor para pagamento em até três dias, em um trâmite mais rápido que a ação comum.

No Condomínio Edifício Merian, onde é síndico há sete anos, a inadimplência era zero, mas situações conjunturais elevaram atrasos e dívidas a quase 20% da arrecadação, envolvendo seis unidades. Hoje se estabilizou em 3,5%, depois de celebrados acordos, dois deles realizados após citações de uma ação executiva e de uma ação comum (de conhecimento). Edifício construído no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo, há 48 anos, com 28 unidades e apartamentos amplos (acima de 200 m2), o Merian aprovou em assembleia os procedimentos para cobrança dos atrasados, com prioridade à negociação. A área jurídica somente entra no circuito após 90 dias do débito, caso não haja contato ou disponibilidade para negociação por parte do condômino.

Zerando as dívidas

Quando os síndicos conseguem avançar nas negociações, eles acabam usufruindo da melhor condição possível: Inadimplência zero! Dos dez condomínios onde Waldemar Tubor exerce a sindicância, dois (20%) não possuem atraso nem dívida relativa à taxa de rateio. Já na administradora em que trabalha, o total é de 15 empreendimentos (14,56%) sem registro de débitos. Já no condomínio administrado pelo síndico Luiz Leitão da Cunha, o Fernão Dias, a inadimplência chegou a ficar zerada em três momentos e hoje oscila entre uma e duas unidades (Leia mais nas págs. 14 e 15).

A síndica Agnes da Silva André, por sua vez, em quatro anos à frente do Condomínio Edifício Minás, manteve a inadimplência zero em quase todo período. “Já herdei uma realidade de poucas dívidas, na verdade, tínhamos apenas uma unidade devedora, que foi vendida e o novo proprietário regularizou a situação. E em 2017 houve um problema pontual, de um apartamento que estava em reforma, atrasou quatro meses, mas negociamos e os boletos foram pagos”, afirma a gestora. Desde então, o condomínio registra 100% de arrecadação todo mês.

O prédio, de cerca de 45 anos, localizado na área central do bairro de Santana, zona Norte de São Paulo, possui 48 unidades de dois e três dormitórios e realizou inúmeros investimentos, como a regularização do AVCB, a modernização do salão social e a implantação da área de fitness. E deve iniciar em breve a restauração da fachada. Agnes afirma que a taxa é reajustada anualmente e que existe um fundo de obras com valores fixos. Qualquer anormalidade é acompanhada atentamente pela administração dentro dos ritos previstos pelo regulamento interno.

Para a síndica Rosana Nichio, entre os motivos que favorecem a inadimplência zero estão: Manter a taxa dentro da realidade financeira dos condôminos; e estabelecer uma rotina de comunicação das ações e obras em execução no prédio. Esta relação de transparência gera maior participação dos moradores, “porque eles acreditam que o valor da cota condominial está sendo bem utilizado, o que confere credibilidade à gestão”.

Com inadimplência zero desde julho do ano passado, Rosana promoveu antes redução significativa de custos no Condomínio Edifício Siena Tower, também em Santana, com a implantação da portaria virtual. A busca pela economia já havia sido iniciada com a troca das lâmpadas das áreas comuns por LED e a modernização dos elevadores. Mas era preciso cortar mais para evitar reajustes na taxa, movimento favorecido pelo novo sistema de controle de acesso.

Com 19 anos de vida, o condomínio tem apenas 24 unidades, ou seja, baixo potencial de arrecadação. Rosana manteve contratados, assim, apenas o zelador orgânico e um funcionário terceirizado de limpeza. Como resultado, e mediante o recebimento de dívidas anteriores, o Siena Tower está executando, simultaneamente, obras de acessibilidade, impermeabilização, reforma da calçada externa e áreas comuns, renovação do gradil e restauração da fachada.

Síndica Agnes da Silva André

Síndica Agnes da Silva André: Em quatro anos, inadimplência foi zero em quase todo período

Transparência reduz inadimplência

O advogado Cristiano De Souza Oliveira foi síndico morador durante doze anos de um residencial localizado na região da Aclimação, zona Centro-Sul de São Paulo. De ambas experiências, como consultor na área e síndico, Cristiano De Souza percebeu que “a inadimplência zero pode ocorrer quando há transparência total das ações do condomínio”. “As pessoas sentem confiança sobre o que é necessário para o prédio”, afirma. Durante a sindicância, Cristiano conheceu períodos alternados entre inadimplência baixa ou zerada.

Para isso, é fundamental ao gestor contratar laudos técnicos que o ajudem a definir as prioridades e as ações do condomínio; manter os moradores informados e envolvê-los nos processos; e adotar um planejamento gradativo (plurianual) de manutenções e benfeitorias. “Esse caminhar gradual e transparente agrega confiança na relação dos moradores com a administração, faz com que a coletividade se engaje em condutas que favorecem o condomínio, incluindo o pagamento das cotas”, resume Cristiano De Souza.


Matéria publicada na edição - 235 - junho/2018 da Revista Direcional Condomínios

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.