Custos x inadimplência: Ginástica financeira no prédio

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Em entrevista concedida à revista Direcional Condomínios, o síndico profissional Waldemar Tubor, que atua desde 2002 na gestão desses empreendimentos, destaca abaixo o impacto dos atrasos e dívidas dos condôminos sobre a execução orçamentária e a manutenção dos prédios, entre outros.

Inadimplência

No Edifício Merian, a inadimplência caiu de 17% para 3,5% em três anos. De dez condomínios administrados pelo síndico, dois não apresentam dívidas nem atrasos

Existe média ideal de inadimplência?

“O ideal é que não exista inadimplência. Mas, infelizmente, como as pessoas podem passar por problemas financeiros, torna-se ideal que ela não ultrapasse os 5%. Neste caso, o déficit financeiro gerado pelo não recebimento do total da previsão orçamentária poderá ser suprido temporariamente pelo Fundo de Reserva, que normalmente é de 5% sobre o rateio ordinário. Acima deste limite, ou caso existam devedores contumazes, uma provisão de inadimplência deverá integrar a previsão orçamentária do condomínio, aprovada anualmente em assembleia, para garantir a saúde financeira do exercício e para que o condomínio consiga cumprir com todas as suas obrigações, até que os débitos sejam regularizados.”

O que favorece baixar ou zerar a inadimplência?

“Isso depende de vários fatores, como o padrão, quantidade de unidades, atuação do síndico e administradora. O importante é que haja critérios aprovados em assembleia geral para cobrança de cotas em aberto, como prazos para envio para o departamento jurídico e autonomia para conceder parcelamentos. Isso facilita muito as negociações, pois os moradores já ficam cientes dos prazos que teremos que cumprir para efetivação da cobrança.”

O valor da taxa condominial pode gerar atrasos e dívidas?

“Pela própria ordem natural, as taxas acabam sendo ajustadas ao perfil econômico de cada empreendimento, uma vez que o valor da contribuição mensal é estabelecido em assembleia com aprovação dos próprios condôminos. Mas quando o custo operacional do condomínio se torna inviável aos proprietários, são tomadas algumas atitudes, por exemplo, a redução do quadro de funcionários e/ou serviços, para que a contribuição mensal esteja compatível com o prédio e as possibilidades econômicas dos moradores.”

A manutenção interfere na realidade financeira do prédio?

“Condomínios com as manutenções em dia, ou seja, com atestados e documentações em ordem, inteiramente adequados às normas e legislação vigente, possuem o valor mensal mais linear, porém, um pouco superior àqueles que não o fazem. De qualquer maneira, o caixa dos primeiros é mais robusto. Já os que ficam muito tempo sem a manutenção adequada, acabam gerando picos de rateios extraordinários para suprir reparos emergenciais, muitas vezes mais caros do que as ações preventivas.”


Matéria publicada na edição - 235 - junho/2018 da Revista Direcional Condomínios

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