Dívida de condomínio: Sobre a aplicação da Lei Federal 13.105/2015

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Ao converter atrasos e débitos das contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio em títulos executivos extrajudiciais, o novo Código de Processo Civil deu força aos síndicos para combater a inadimplência. Os gestores, porém, têm preferido dialogar antes de recorrerem à Justiça.

Inadimplência estabiliza

Síndico Luiz Leitão da Cunha: Gestão ampla da inadimplência estabiliza o caixa e permite modernizações (imagem à esq.). Ação executiva somente depois de 90 dias, com possibilidade de parcelamento (sob condições)

A reforma do hall social do Condomínio Fernão Dias, prédio de quase 60 anos localizado em área nobre de São Paulo (Cerqueira César), é uma das mais recentes obras de modernização local empreendidas depois que o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha colocou o caixa em ordem, através de uma política de gestão da inadimplência e recebimento dos atrasados. Porém, a execução das dívidas via novo Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015), que entrou em vigor em março de 2016, não acontece ali antes que se cumpra um roteiro mínimo de cobrança, afirma o gestor.

Assim como o Fernão Dias, há condomínios que evitam apelar ao rito mais célere da execução, pelo menos em um intervalo inicial de 60 a 90 dias de atraso. Muitos preferem o caminho da negociação antes de recorrer às possibilidades abertas pelo CPC, onde, através de ação executiva, o juiz mandará citar o devedor para pagamento em até três dias. Decorrido o prazo, o oficial de justiça poderá efetuar a penhora do imóvel.

Por onde começar

De acordo com o síndico Luiz Leitão da Cunha, muito da inadimplência nos condomínios tem origem na falta de um constante monitoramento dos pagamentos por parte do gestor, via extratos bancários, e de rigor na aplicação das regras previstas em regulamento interno e na legislação. Mas isso não significa apelar de imediato à instância judiciária. Ele assumiu em 2016 a sindicância do Condomínio Fernão Dias, edificação mista com 60 unidades e sete lojas. O quadro era de desorganização, com um histórico de dívidas antigas não cobradas por antigas administrações. O síndico anterior a Luiz Leitão, então conselheiro, começou a trabalhar a inadimplência e, quando o atual iniciou a gestão, mais de 10% das unidades se encontravam devedoras.

O síndico reorganizou os procedimentos de cobrança, recorrendo inicialmente ao diálogo e a notificações fora do campo jurídico. “Três meses é um prazo razoável para tentarmos essa via. Mas se o condômino é avesso à conversa, nada impede a execução.” Luiz Leitão ajuizou quatro ações executivas. Hoje a inadimplência mantém-se mínima e chegou a zerar em três momentos desde agosto de 2017, contexto favorecido pela mudança do regulamento interno dois meses antes.

Na época, uma assembleia de condôminos deliberou que pagamentos em aberto serão executados após 90 dias, com cobrança de honorários advocatícios, e possibilidade de embargo do imóvel e de negativação do nome do proprietário. Entretanto, o regulamento permite a quitação da dívida em seis parcelas mesmo com a execução em curso, desde que o condômino faça o depósito de pelo menos 30% do valor demandado.

Uma das unidades em débito está vazia, será comercializada, e outra atrasa, mas paga no período de 90 dias. “Não dá para manter a inadimplência zero como conquista permanente, mas mantê-la baixa, com apenas um ou outro condômino devedor. Para isso, o síndico precisa estar vigilante sempre. O Fernão Dias chegou a ter, no passado, dívidas que correspondiam à arrecadação de um mês.”

Assembleia decide condições

Cada condomínio possui um roteiro próprio de cobrança, sempre acordado em assembleia, afirma o síndico profissional Waldemar Tubor. No Edifício Merian, por exemplo, uma assembleia permitiu conceder abono da multa dentro do mês de vencimento, desde que o débito não seja de um devedor contumaz. No condomínio, a estratégia é seguir os ritos convencionais de cobrança, notificando-se os devedores nos dois primeiros meses de atraso. No terceiro, é dado prazo de 48 horas para manifestação do morador, “que em geral entra em contato para negociar o débito”. O síndico pode parcelar o passivo em até seis vezes, aplicando-se as multas e juros previstos pelo Art. 1.336, § 1º, do Código Civil (“juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito”). Parcelamentos mais alongados deverão ser liberados pelo conselho e ratificados em assembleia, esclarece Waldemar.

Caso o devedor não se manifeste após 90 dias, a situação é encaminhada à área jurídica, que faz uma última notificação extrajudicial antes de iniciar a execução. “Não temos o hábito de entrar diretamente com a ação sem dar chance de acordo”, reitera. E quando há necessidade de apresentá-la, em geral as pessoas, “cientes das novas regras, não deixam o processo seguir”. Entre os condomínios em que atua como síndico, apenas 16% dos inadimplentes são alvo de ação judicial; já na administradora em que trabalha, essa proporção cai a 11% dos devedores no momento. “Os demais casos são acordos judiciais e extrajudiciais em andamento, cobranças amigáveis, além, é claro, daqueles condôminos que esporadicamente atrasam a cota e regularizam o débito um ou dois meses depois.”

Waldemar observa que são raros os imóveis levados a leilão. “Em um de nossos casos de execução, iniciado em 2016, o leilão já está marcado, ou seja, temos a solução depois de um ano e meio. Em comparação, estamos com uma ação de conhecimento que já dura 9 anos; levou-se seis deles somente para conseguir citar o devedor”, ilustra.

Sempre o regulamento

No Condomínio Edifício Minás, residencial situado em Santana, um novo regulamento interno, aprovado em 2015, estabelece que a ação executiva somente será apresentada depois da quarta parcela em atraso. “O importante é que o regulamento nos dá respaldo para agirmos de forma igual para todo mundo, sem que se dê margem a qualquer conotação pessoal na relação com o devedor”, observa a síndica Agnes da Silva André. “Isso nos possibilita uma proximidade com ele para dialogar e desenvolver uma relação de respeito, procurando entender as dificuldades e dando-lhe um prazo.” Com a regra, afastam-se desconfianças e riscos de má-fé de qualquer das partes, arremata a síndica.

Fique atento: negativação, protesto, acordos & prescrição

Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a ação executiva trouxe força “moral” para a cobrança dos atrasados, mas ele recomenda cautela no uso da medida, pois:

- A execução, negativação e penhora do imóvel agrava a situação financeira do devedor. “Como ele irá comercializar o imóvel se o advogado averba a execução na matrícula? Como se poderá arquitetar o recebimento do crédito nesta condição?”;

- Por serem os títulos executivos extrajudiciais considerados “líquidos, certos e exequíveis”, os rateios vincendos não deverão ser incorporados a uma ação executiva;

- Acordos com devedores deverão estar respaldados em regras padronizadas pela coletividade;

- Caso o condomínio opte pelo protesto, a medida terá que ser aprovada antes em assembleia. Além disso, protesto e execução não poderão ser aplicados simultaneamente;

- As dívidas prescrevem em cinco anos (Art. 206, § 5º, I, do Código Civil), prazo que cessa quando se inicia um processo formal de mediação ou o juiz acolhe uma ação;

- Na ação executiva há direito de defesa, que poderá ter efeito suspensivo. Caso haja negativação ou averbação indevida, o condomínio poderá ter que indenizar a parte contrária.


Matéria publicada na edição - 235 - junho/2018 da Revista Direcional Condomínios

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