A batalha dos síndicos e condôminos contra infiltrações e falta de aderência na fachada

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Os moradores de um residencial localizado na praia José Menino, em Santos, litoral de São Paulo, levaram um susto na manhã do dia 5 de maio, um sábado, quando revestimentos cerâmicos do alto da fachada desprenderam e caíram sobre veículos.

Condomínio Vila Romana

Condomínio Vila Romana exibe, desde 2017, nova fachada, refeita pela construtora depois de constatados vícios construtivos

Dois deles foram bastante danificados e a área isolada, para que não houvesse risco de atingir pessoas. O acidente representa bem o quebra-cabeças que síndicos enfrentam quando se deparam com fachadas que apresentam anomalias ou até vícios construtivos.

A Direcional Condomínios visitou três empreendimentos, um deles com quase duas décadas, que estão às voltas com falhas construtivas já comprovadas por perícias. Dois deles movem ação judicial contra a construtora, por isso não terão seus nomes citados. Um terceiro, com desfecho bem-sucedido, é o Condomínio Edifício Vila Romana, residencial de 72 unidades, quinze anos de construção, localizado na zona Oeste de São Paulo. O gestor e morador do prédio Salvador Cunha Filho acompanhou todo o processo como síndico, durante cinco anos, cargo que exerceu até o ano passado.

Economista, administrador e contador, Salvador atua hoje como síndico profissional. Ele diz que se mudou para o Vila Romana há dez anos e foi surpreendido pelos problemas estruturais da fachada, revestida com pastilha. O prédio foi entregue em 1997 com dois tipos de falhas na execução da fachada: usou-se a técnica de aplicar chapisco em rolo, sem que isso tivesse sido testado antes. O método foi utilizado pela primeira vez no Vila Romana. Assim, o emboço não teve aderência à parede, que descolava em placas de forma generalizada por toda superfície. A pastilha (de 10mmX10mm) foi “vítima” da situação, observa o então síndico. Segundo ele, o sistema não colapsou antes em função da pressão que a própria pastilha exercia, ajudando a segurar o emboço. Outro vício construtivo identificado estava na falta de junta de dilatação. O condomínio ganhou a ação judicial contra a construtora, que refez toda a fachada. Os serviços duraram três anos e foram concluídos em 2016, com atualização do padrão visual do prédio (foto acima) para “o século XXI”. Antes era um mosaico em cinza e rosa, compara Salvador.

O gestor enfatiza que o condomínio adotou inúmeros cuidados para comprovar os vícios construtivos, como um laudo contratado junto ao IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas). De outro modo, para garantir a segurança dos usuários, manteve a torre envelopada por tela de proteção durante quatro anos. A medida foi aprovada em assembleia extraordinária depois de uma parte descolada ter caído próxima de uma pessoa. “Nos cercamos de todas as medidas possíveis para comprovar as responsabilidades da construtora”, reforça.

Salvador conduziu simultaneamente a recomposição da fachada e o retrofit das áreas sociais (portaria, halls, academia, área da piscina, churrasqueira e salão de festas), em projeto desenvolvido pela engenheira civil Carolina Scheffer Longato Faro. A intervenção na portaria foi necessária por causa do balancim, que precisou ser implantado na frente da torre para a execução dos serviços na fachada.

INFILTRAÇÃO DENTRO DAS UNIDADES

Síndico Wilson Roberto Fernandes

Síndico Wilson Roberto Fernandes e o detalhe da infiltração na parte superior da fachada: A água mina por dentro das unidades

A situação é um pouco mais dramática em um condomínio de três torres e 18 anos, localizado na região da Vila Prudente, zona Leste de São Paulo. Literalmente a água brota pelas paredes dentro de 58 unidades de um total de 184. Em 2014, o condomínio contratou serviços de restauração de fachada, apostando que os problemas dos moradores estariam sanados. Mas as infiltrações dentro dos imóveis continuaram a ocorrer. “Achávamos que esses problemas aconteciam por falta de manutenção anterior do próprio condomínio”, afirma o síndico profissional Wilson Roberto Fernandes, que assumiu o cargo em 2011. Na época, ele contratou um laudo geral e começou a promover obras de recuperação dos sistemas dos prédios, atendendo ao critério de urgência (inclusive, oito pilares do subsolo tiveram que ser reforçados pela construtora).

“Na primeira chuva depois do tratamento e pintura, voltou a umidade nas paredes. A empresa até refez o serviço em um ou outro apartamento, mas percebemos que o problema era generalizado.” Wilson Roberto recorreu então a uma perícia específica para a fachada, realizada pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva (que fizera o laudo geral anterior), a qual identificou a possibilidade de haver falhas construtivas.

Testes foram realizados e sinalizam que o ponto principal das infiltrações em um terço das unidades do condomínio está na falta de atendimento a detalhes indicados nos projetos de alvenaria, somada à falta de telas armadas nas áreas de transposição nas interfaces estrutura-alvenaria, afirma o engenheiro. “Surgem trincas na interface entre esses sistemas, principalmente nos andares altos e baixos, mais suscetíveis às movimentações térmicas. Através dessas trincas, a água penetra e escorre por dentro dos imóveis”, explica. Além disso, nas paredes propriamente ditas, não houve o serviço de chapisco antes da aplicação do emboço, que recebeu acabamento em textura (um grafiato), gerando problemas de aderência do revestimento.

No momento, há um processo em curso, revela o síndico, e uma ordem já expedida pelo juiz para que seja contratada nova perícia e ensaios, orçados em R$ 124 mil, que serão divididos pela construtora e o condomínio. E para fazer os reparos nos apartamentos, estão previstos R$ 130 mil, aponta o síndico. Estimativas do custo das correções na estrutura chegam a R$ 3,5 milhões, mas os números finais dependem do resultado dos ensaios e da conclusão do laudo pericial.

O aprendizado a ser extraído deste caso, segundo o engenheiro Claudio Eduardo, é o de que “qualquer obra de restauração, principalmente envolvendo infiltrações e/ou falhas nos apartamentos, necessita de um diagnóstico prévio (mais importante que tratar as trincas é saber a causa de sua origem), de forma a se elaborar um escopo correto e um programa específico para cada edificação, para somente então se iniciar o processo de cotação com empresas do mercado”. Quanto às infiltrações, de maneira geral, conforme observa outro engenheiro civil, José Ricardo Pinto, vice-presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), elas têm ocorrido nas construções mais recentes, “em sua grande maioria”, por causa “de trincas no revestimento, devido à falha de execução nas juntas de dilatação previstas e necessárias”.

ÁGUA NAS PAREDES INTERNAS – Neste condomínio (foto acima) com duas torres e 223 unidades de 50 m2, entregue em dezembro de 2012 na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, os proprietários também entraram com processo judicial contra a construtora por causa das infiltrações nas paredes internas dos imóveis. De acordo com a então síndica e atual subsíndica Mary Suely Bento Brêtas, a administração já contratou três relatórios que apontaram não conformidades na execução da fachada. Em síntese, ela diz que a textura foi aplicada diretamente sobre a parede, sem preparo prévio algum. Além disso, “a tinta é de baixa qualidade”. “A água penetra ainda pelas esquadrias. Quando chove, escorre pelas paredes, brotando na superfície interna do apartamento”, descreve. Um condomínio vizinho, empreendimento da mesma construtora, já ganhou ação judicial por problemas semelhantes, mas a empresa ainda não fez os reparos necessários.

Matéria publicada na edição - 235 - junho/2018 da Revista Direcional Condomínios

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