Gerenciamento de conflitos e o fim dos confrontos pessoais

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Os síndicos dispõem de recursos variados para a gestão de conflitos no condomínio, entre eles a mediação. Mas podem trabalhar preventivamente, revendo posturas pessoais e buscando o apoio do conselho para se posicionar mediante controvérsias ou casos deliberados de oposição ao seu mandato.

Síndico André Cavalaro
Dias

Síndico André Cavalaro Dias: “A postura do gestor pode mudar a qualidade do relacionamento com o condomínio”

A mediação de conflitos ganhou espaço na legislação brasileira, abriu um flanco profissional para advogados, psicólogos e administradores, entre outros, e se tornou ferramenta importante para os síndicos, já que os condomínios cresceram em tamanho e complexidade. Por exemplo, o novo Código de Processo Civil (CPC / Lei Federal 13.105/2015) prevê o uso da conciliação e mediação como instrumentos para um acerto de partes em conflito, enquanto outra Lei Federal, a 13.140/2015, disciplina os procedimentos de uma e outra. Esta define mediação como “a atividade técnica exercida por terceiro imparcial sem poder decisório, que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais para a controvérsia”. Nos condomínios, o uso destes recursos ainda é pouco comum, mas os síndicos já perceberam que precisam pelo menos envolver o conselho e comissões de moradores no encaminhamento dos descontentamentos e brigas geradas por notificações, aplicações de multas, desacordos em relação a barulhos, vagas de garagem, animais etc. E sair de suas “posições pessoais”, bem como “evitar o confronto”, segundo atesta o síndico André Cavalaro Dias, do Residencial Riviera Italiana.

Neste condomínio, os questionamentos de moradores são levados ao conselho, que decide em conjunto e com foco no interesse coletivo. O colegiado possibilita também que o morador exerça seu direito de defesa. Além disso, a aplicação de notificações e/ou multas segue um protocolo comum a todos, previamente estabelecido e fundamentado em testemunhas e/ou provas. “Isso evita simulações de ocorrências motivadas por birras entre moradores e, de outro lado, que sejamos acionados por danos morais, calúnia e difamação”, observa o síndico. O Riviera possui ampla área de lazer, tem três torres e 216 unidades, e está localizado na região do Portal do Morumbi, zona Sul de São Paulo.

“MEDIDAS IMPOPULARES”

Entretanto, antes de qualquer encaminhamento formal, síndico e conselho apostam na “conversa direta”. Foi assim, por exemplo, que resolveram um problema de barulho causado por jovens que se reuniam até tarde da noite na área da churrasqueira. “Chamamos o grupo para conversar e o conselho decidiu liberar uma área fechada aonde eles pudessem ficar sem restrição de horário. Acabou o problema”, relata André.

Já para as “medidas impopulares que os síndicos devem adotar, que impactam no dia a dia do morador”, ele deixa outra receita: Usar os canais de comunicação e argumentar com base na legislação e no Regulamento Interno. O recurso foi aplicado recentemente na retirada das lixeiras dos andares, para que o condomínio de 22 anos pudesse renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), algo que nunca havia sido feito. “A postura do gestor pode mudar a qualidade do relacionamento com o condomínio”, aponta.

Uma forma de prevenir que as “medidas impopulares” resultem em conflitos é o condomínio passar a trabalhar com base em um plano diretor, a ser aplicado por gestões sucessivas, “independente da cadeia de valores pessoais” de quem esteja na sindicância, defende. Por outro lado, André acredita que a composição com o conselho ajuda a chegar no equilíbrio. “Eu tenho um perfil conciliador, deixo a pessoa se posicionar, já meus assistentes e conselheiros são mais enérgicos”, ilustra. Isso o auxiliou durante um início de gestão turbulento, em 2016, quando houve necessidade de mais rigor no combate à inadimplência e na disciplina do uso das vagas de garagem.

“VIM PARA BATER NO SÍNDICO, MAS RESOLVI AJUDÁ- LO” – A contadora Ângela Massa foi uma das condôminas que colocou à prova o perfil “conciliador” do síndico André Cavalaro Dias no Riviera Italiana. Ela diz que se dirigiu à sala de administração do condomínio “para bater no síndico”, insatisfeita que estava com o valor da taxa de rateio e com o padrão de prestação de contas apresentado pela gestão. André, profissional de TI, acabara de assumir o cargo; ele escutou, acolheu e concordou com Ângela. “Somente boa vontade não basta ao síndico e conselheiros. Ângela pegou erros muito básicos no financeiro, faltava planejamento, faltava conciliar pagamentos com fluxo de caixa. Eu sentia necessidade de adequar essa parte, Ângela nos ajudou e hoje delegamos a ela essa responsabilidade.” Portanto, de “opositora”, Ângela se tornou gestora financeira do condomínio. “Comecei com trabalho voluntário, mas quanto mais me aprofundava, mais identificava problemas, como deficiências nos recolhimentos fiscais”, afirma a contadora, hoje também subsíndica. Segundo André, é essa visão de “composição” que os condomínios devem assumir em direção a um ambiente consensual e pragmático, pois “duas cabeças funcionam melhor, o síndico nunca é o dono da razão”.

Matéria publicada na edição - 240 - nov-dez/18 da Revista Direcional Condomínios

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