Gestão compartilhada: Divisão ou mais trabalho ao síndico?

Escrito por 

Condomínios registram maior participação de seus proprietários na gestão da arrecadação, das obras e dos espaços comuns, através do conselho ou de comissões temáticas. “É mais trabalhoso, mas inevitável”, diz presidente da Aabic.

Síndica Kelly Remonti

Síndica Kelly Remonti: “O trabalho do síndico nunca é solitário”

Conselhos mais atuantes ou comissões compostas por moradores para auxiliar na contratação e acompanhamento de obras têm sido uma constante nos condomínios de São Paulo. De residenciais com uma torre (padrão) a empreendimentos com conceito de clube, ganham corpo grupos de condôminos voluntários responsáveis pela promoção de eventos, contratação de assessorias esportivas, modernização de espaços de lazer, realização de obras, gestão com a construtora, e acompanhamento disciplinar e da segurança, entre muitos outros.

Na verdade, “o trabalho do síndico nunca é solitário”, nem mesmo na confecção da previsão orçamentária, pontua a gestora Kelly Remonti, que atua como orgânica desde 2011 no condomínio onde mora, o Top Village, e assumiu a sindicância profissional em outro residencial em maio deste ano, ambos em Alphaville, Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo. “Sempre acreditei no trabalho em equipe e, no caso do síndico, ele é multifuncional, pois conta com o conselho, funcionários e comissões de pessoas que podem ajudar de diversas maneiras”, diz.

Kelly observa que ao fazer o planejamento financeiro, operacional e de manutenção do condomínio, o síndico está sempre mobilizando a coparticipação, pois ele deve se apoiar em quatro diferentes fontes de informação: (A) Nas suas verificações in loco; (B) Nos feedbacks do zelador/gerente predial e da administradora; (C) Nas necessidades e expectativas expressas pelos moradores; e (D) Nas discussões com o corpo diretivo. “Juntar essas bases não é uma tarefa trabalhosa”, afirma. E o compartilhamento prossegue na execução da previsão orçamentária, que deve ser comunicada aos moradores.

Portanto, é a esse quadro que vêm se agregar, cada vez mais, as comissões, completa a síndica, lembrando, porém, que elas precisam agir em conformidade com o Regulamento Interno, ser produtivas e avaliadas periodicamente. “Se não surtirem efeito, devem ser desfeitas, pois aí vira bate-papo.” No Condomínio Top Village, as reuniões com o conselho são trimestrais e comissões são formadas pontualmente, conforme as necessidades. Já no residencial onde assumiu a sindicância há pouco tempo, o conselho tem se reunido mensalmente e ainda não se formaram comissões.

“Inexiste um modelo fechado de coparticipação. De outro lado, porém, é essencial haver predisposição do síndico. A equipe precisa reconhecê-lo como um líder, como alguém que vai dar sequência ao assunto, somente assim ela irá se envolver e apresentar os problemas.” De outro modo, o gestor deve estabelecer limites “até onde pode operar sem pedir aprovação”, já que ele assina as responsabilidades legais pelo condomínio.

“As pessoas hoje se interessam mais pelo patrimônio”

presidente
da Aabic

Advogado José Roberto Graiche Junior, presidente da Aabic

O advogado José Roberto Graiche Junior, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), tem observado maior coparticipação dos condôminos na gestão dos prédios. “O conselho está mais ativo porque as pessoas hoje se interessam mais pelo patrimônio; o condômino está mais participativo porque a taxa de rateio representa uma fatia grande de sua despesa mensal”, analisa Graiche Junior.

Há outras razões, porém. “Também as administradoras ampliaram seu papel, com necessidade de dar suporte a novas demandas e serviços, que envolvem desde medidas de sustentabilidade ao pay-per-use. Essa participação maior dos conselhos e das comissões é inevitável pela complexidade que os condomínios adquiriram, tem sido muito dinâmico, especialmente pela agilidade das ferramentas de comunicação via internet”, analisa o representante da Aabic. O advogado lembra que os condomínios cresceram, alguns chegam a 1.500 unidades ou mais, apresentam diversas áreas de lazer e precisam “de mais gente cuidando da ocupação desses espaços e da sua organização operacional”. “Senão viram um elefante-branco.”

“O conselho e as comissões fazem a integração necessária e garantem um melhor aproveitamento dos novos espaços e serviços dos condomínios”, reforça. É uma dinâmica facilitada pela comunicação, que possibilita mobilizar com agilidade enquetes eletrônicas ou pesquisas de expectativas, “dando um norte muito rápido do que é a vontade da maioria”. É claro que o maior compartilhamento da gestão pode gerar “mais conflito, pelo fato de as pessoas não saberem usar, por exemplo, as redes sociais, de expor pessoas e questões individuais” (Leia suas recomendações sobre o assunto na pág. 10). “É mais trabalhoso, mas inevitável.”

Por fim, segundo Graiche Junior, essa maior coparticipação decorre ainda da presença crescente de síndicos profissionais na gestão dos condomínios. Pesquisa realizada pela Aabic entre os cerca de 16 mil empreendimentos na Capital Paulista atendidos pela sua carteira de administradoras indica que “de 12% a 15% possuem síndicos profissionais”. Neste cenário, “o conselho precisa atuar mais, pois o profissional não possui a autonomia do síndico morador”, opina. Além disso, ele diz que tem sido alta a rotatividade desses síndicos, exigindo mais envolvimento dos condôminos.

Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, o compartilhamento da gestão está plenamente respaldado pela legislação, pois o parágrafo 2º do Art. 1348 do Código Civil prevê que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação de assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção”.

“COMISSÃO NÃO É OBAOBA, HÁ MUITO TRABALHO A SER FEITO”

– Gestor da área de riscos em condomínios, o consultor Carlos Alberto dos Santos assumiu a responsabilidade pela contratação e acompanhamento das obras na fachada do residencial onde mora, mesmo sem ter qualquer participação oficial no corpo diretivo. Com duas torres e mais de 20 anos de construção na zona Sul de São Paulo, o condomínio nasceu com vício construtivo na fachada, conforme constatou perícia realizada em 2002. E as manutenções subsequentes pioraram o quadro, observa o consultor, obrigando-os a contratar em 2018 a remoção do material antigo e reconstrução do sistema de fachada em panos inteiros de um dos prédios (Fotos acima).

A complexidade dos serviços exige seu acompanhamento pari passu, impraticável para a síndica Tatiane Rangel, que assumiu há poucos meses a gestão do condomínio e precisa cuidar da reorganização financeira, além da modernização em curso dos elevadores e de outras obras de manutenção.

Com experiência profissional no segmento corporativo, Carlos Alberto introduziu processos de compliance e de segurança à contratação e à execução da obra da fachada, por exemplo, desenvolvendo desde um escopo único de serviços orçados com diferentes empresas à conferência da contratação de seguro para os funcionários da vencedora e do uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual). “Os contratos de serviços e obras precisam ser personalizados para cada condomínio, não podem ser ‘copia e cola’’, afirma. Suas cláusulas devem ser analisadas no detalhe, observando-se se aplicam ou não ao condomínio, o que exige disponibilidade do condômino que resolve colaborar ou participar do conselho. “Comissão não é oba-oba, há muito trabalho a ser feito”, arremata Carlos Alberto.


Matéria publicada na edição - 240 - nov-dez/18 da Revista Direcional Condomínios

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.