Diferentes soluções de impermeabilização passam no “teste’’ das chuvas de verão

Escrito por 

Cobertura do Edifício Savion recebeu impermeabilização com manta, finalizada com piso concretado no desenho de “damas”; no local, foi executado ainda novo barrilete e ramal hidráulico

Duas principais soluções são apresentadas aos síndicos quando eles precisam resolver problemas recorrentes de infiltração nos subsolos dos edifícios, especialmente os vazamentos que se manifestam nas lajes, vigas e pilares: quebrar a superfície externa, incluindo jardins, e aplicar uma nova manta asfáltica (ou similares), seguida de proteção mecânica e da finalização do piso; ou buscar uma entre as diversas soluções de injeção de material nas fissuras, para ser aplicado de baixo para cima, percorrendo e vedando o sentido contrário ao da água, desde onde ela “pinga” até a origem do problema. Já para as coberturas dos prédios, a manta continua a principal solução.

Diante das opções presentes no mercado, a melhor alternativa aos gestores é “contratar um diagnóstico correto da edificação, através de um engenheiro especialista, que indicará as patologias e dará o escopo dos procedimentos de reparo”, afirma a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

A aplicação de cada técnica depende ainda de fatores relacionados às finanças, à área do prédio e às expectativas dos condôminos. Por isso, nesta reportagem, a Direcional Condomínios mostra o resultado de processos diferentes vivenciados em três edificações residenciais. E, ao final da matéria, as páginas 19 a 21 trazem uma entrevista sobre o assunto com o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi.

Impermeabilização com manta

Edifício Savion

Detalhe do jardim no térreo do Edifício Savion, refeito depois da impermeabilização

A impermeabilização com manta asfáltica no Condomínio Edifício Savion começou a ganhar concretude em 2016, quando o síndico e engenheiro Ricardo Valente da Silva assumiu um mandato tampão no residencial, sendo reeleito para as gestões seguintes. Construído em 1973 no bairro de Santa Cecília, região central de São Paulo, o prédio de 36 unidades apresentava diversos problemas de infiltração provenientes da cobertura e da laje térrea, atingindo desde as unidades do alto da torre aos veículos do subsolo da garagem.

Era preciso refazer tudo, conforme indicava o laudo de uma inspeção contratada pelo condomínio. Em números, isso significava quebrar cerca de 2 mil m2 de área, incluindo a rede hidráulica (que estava sob o piso, tanto na cobertura quanto no térreo), reformar toda superfície, aplicar manta asfáltica, executar a proteção mecânica e dar acabamento ao piso. Em princípios de 2019, a cobertura se encontrava refeita (com novo barrilete e ramal hidráulico) e o térreo estava próximo da conclusão.

Mas Ricardo avalia que a principal dificuldade de uma intervenção desse porte vem não apenas do vulto dos serviços, como “das surpresas que vamos encontrando ao longo do caminho”. Ele se refere às patologias ocultas que foram identificadas somente depois de quebradas as áreas, ou de problemas que apareceram quando os trabalhos estavam na reta final.

Na primeira situação, o Savion apresentava tubulações “enterradas” oxidadas e com furos, jardim sem ralos e “caixões perdidos” (vãos ocultos) sob o piso da marquise do prédio, tomados por restos de obras. “Surpresas” como essas exigem, em geral, aditamentos de serviços e reforço de caixa. No segundo caso, depois de as mantas terem passado bem pelo teste de estanqueidade, Ricardo viu surgirem pontos inesperados de infiltração, uma delas proveniente de uma perfuração no muro do vizinho.

“O síndico tem que estar preparado, principalmente nos prédios mais antigos, precisa ter reservas para enfrentar isso e às vezes abrir mão de outras benfeitorias”, afirma. Por isso, segundo ele, a implantação de uma sala fitness e a modernização do hall do Savion, próximos projetos, terão que aguardar. Mesmo assim, com investimentos em torno de R$ 800 mil, os condôminos já veem surgir um prédio renovado no lugar do grande canteiro de obras que tomou o lugar durante mais de um ano. Além da superfície térrea com piso em fulget, um novo paisagismo domina o ambiente, que ganhou ainda uma guarita blindada (a antiga foi derrubada) e uma lixeira externa.

impermeabilizar a cobertura

Faltou impermeabilizar a cobertura do “gás”

– A experiência do Edifício Savion mostra que às vezes um “detalhe” pode furar a programação de uma obra, mesmo que ele esteja no alto do abrigo de gás (foto ao lado); ou seja, longe do foco principal do serviço. O condomínio teve que providenciar a impermeabilização da cobertura dessa estrutura para estancar um ponto de vazamento. Foram localizados ainda pontos do lado interno do muro do prédio vizinho; na área do portão da garagem; e próximo de uma caixa de inspeção, todos corrigidos. (Por R.F.)

Injeção de material impermeabilizante

“O resultado não poderia ser melhor”, aponta o síndico Gabriel Choueri, que promoveu no começo de 2018 serviços de injeção de gel em cerca de 400 m2 com pontos de infiltração na garagem do Edifício Joelma Regência, na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Ele diz que a obra passou pelo teste das fortes chuvas de verão registradas no começo deste ano na cidade.

Prédio amplo e construído nos anos 60, o Joelma descartara a impermeabilização com manta em função dos custos e volume de serviços, pois seria necessário remover a superfície externa (em pedra portuguesa) e os jardins (que possui espelho d’água e chafariz) para executar os trabalhos. A decisão veio de uma Comissão de Obras formada pelos condôminos em 2015. E a injeção atendeu às expectativas, diz.

“Depois de um ano, somente um ponto voltou a vazar, a empresa refez o serviço. Nós tínhamos uma ‘peneira’ no subsolo, as chuvas recentes foram um bom teste, o desempenho não poderia ter sido mais positivo”, avalia. Segundo Gabriel, a garantia da obra é de cinco anos, mas o Joelma também deve fazer a sua parte para evitar a repetição do problema: Providenciar a manutenção anual dos rejuntes da pedra portuguesa na superfície. “Como os carros passam sobre essa área para acessarem a garagem, há uma movimentação e o rejunte sai. Este sempre será um ponto potencial de infiltração”, completa.

Cobertura e caixas d’água

síndico Gerson
Fernandes de Godoy

Imagem do síndico Gerson Fernandes de Godoy na cobertura do prédio, antes do início das obras

Outra obra aprovada após o período de chuvas foi a impermeabilização com manta de parte da cobertura do Condomínio Fontana Di Trevi, localizado na Vila Matilde, zona Leste de São Paulo. O topo do prédio abriga uma sala utilizada pelos condôminos para fazer artesanato e uma área com piscina e deck, desativados há alguns anos. Na verdade, o edifício passou por uma inspeção geral e, conforme o laudo, o síndico Gerson Fernandes de Godoy fez a programação de obras, incluindo a recuperação total da cobertura.

“A primeira parte da impermeabilização no local foi realizada a partir de outubro de 2018, está concluída e passou no teste de estanqueidade. Também fizemos a impermeabilização dos reservatórios d’água, nova rede hidráulica e estamos recuperando o guarda-corpo. A segunda parte, a da piscina, começará agora em fevereiro”, relata. Sua expectativa é ver a finalização dos trabalhos no meio deste ano.

O síndico afirma que havia “bastante infiltração” nos apartamentos do último andar. A situação da cobertura do prédio de quase 30 anos e 40 unidades era tão precária, que “tiramos 17 caçambas de entulho lá de cima”, ilustra Gerson. Uma parte importante dos serviços foi refazer o sistema de ralos: “Tínhamos mais de dez, que não estavam ligados na rede pluvial do prédio, mas sim na tubulação de respiro dos banheiros”. “Achávamos que a piscina era a principal fonte das infiltrações, mas o problema estava nos ralos e na tubulação localizada embaixo do piso da cobertura. Essa é a grande dificuldade dos síndicos, herdar um projeto original com esse nível de deficiência”, analisa.

A lista de obras realizadas e/ou previstas no processo de recuperação do Fontana Di Trevi é extensa e começou em 2017, logo após Gerson voltar à gestão do prédio. Nesse escopo, ele já computa serviços concluídos na parte da frente do condomínio (guarita, cabeamentos e fachada), reforma elétrica, novo para-raios, adequações para o AVCB, instalação de captação e reuso da água pluvial, e substituição dos dispositivos das caixas acopladas dos banheiros (áreas comuns e unidades) – com duplo acionamento. A previsão do condomínio é investir R$ 400 mil para deixar o prédio em ordem, R$ 180 mil dos quais já foram aplicados.


Matéria publicada na edição - 242 - fevereiro/2019 da Revista Direcional Condomínios

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.