Cuidados para evitar ou combater infiltrações nas estruturas de garagem

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A manifestação de umidade ou vazamentos em lajes, vigas, colunas e paredes (cortinas) de garagens demanda estudo técnico prévio, para diagnóstico das causas, antes da contratação de uma obra.

infiltrações nas estruturas de garagem

No 1º piso de garagem anexa de condomínio, sinais de infiltração na laje (imagem da dir.); no 3º piso, degradação da manta nas muretas (à esq.)

 

No Condomínio Porto Seguro, localizado na Chácara Belenzinho, zona Leste de São Paulo, o síndico Wilson Roberto Fernandes avalia, no momento, a adoção de soluções diversificadas para os três níveis da garagem anexa do empreendimento, sendo um piso térreo e dois elevados. As infiltrações se espalham com características diferenciadas:

- No piso térreo, há sinais de umidade no teto, no guarda-corpo da laje e na parede de fundo;

- No piso intermediário, o acabamento cimentício da superfície apresenta trincas e pequenas fraturas, indicando perdas da camada de finalização; e,

- No piso superior, o 3º, aparece a situação mais precária de superfície, a qual “está se desmanchando”, além de mantas soltas e corroídas nas muretas.

A partir de um laudo do engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, que verificou que cada piso possui estrutura diferente de construção, o síndico está programando fazer a recuperação de toda garagem em etapas. Na primeira delas, será utilizada uma argamassa cimentícia polimérica e com fibras para refazer o piso do 3º nível. O produto costuma ser empregado em pistas de aeroportos, superfícies de pontes, estradas de concreto etc., e também para reparos rápidos. Faz cinco meses que o condomínio aplicou um teste do produto no local, cujo desempenho foi aprovado. Simultaneamente, as mantas das muretas serão refeitas e haverá um novo sistema de drenagem.

“O ritmo dos trabalhos dependerá do fluxo de caixa do condomínio, somente neste 3º piso da garagem externa iremos aplicar R$ 120 mil, e só contratamos obra quando dispomos de pelo menos 60% do seu valor”, explica o síndico. Ele acredita que essas intervenções façam cessar boa parte dos vazamentos observados nos dois níveis inferiores da estrutura. Nessas demais áreas (ou lajes), ele deverá recorrer ao método da injeção para vedar o percurso da água que se manifesta nas fissuras e juntas de dilatação.

Em outro condomínio que administra como profissional na zona Leste de São Paulo, o síndico Wilson optou pela injeção para tratar dos pontos de infiltração no subsolo, processo que, segundo ele, foi bem-sucedido. “De início tivemos reincidência em alguns locais, mas eles foram corrigidos pela empresa, que nos dá 15 anos de garantia. De dois anos para cá, não tivemos mais que chamá-los.” Wilson observa que houve atenção especial sobre os ralos da superfície, tratados preventivamente com injeção. E o material foi aplicado também na laje de dois reservatórios d’água, “de baixo para cima”. “Esvaziamos um de cada vez para fazer os serviços”, afirma o síndico, destacando que toda obra custou menos de ¼ do orçamento previsto caso a impermeabilização envolvesse a troca da manta na superfície.

DRENAGEM EM SUBSOLO

Para o engenheiro Cláudio Eduardo, “conforme a origem da umidade, o síndico precisa saber com que tipo de impermeabilização ele irá trabalhar, já que hoje, tecnicamente, dispomos de sistemas flexíveis e rígidos”. Por exemplo, a infiltração em paredes (ou cortinas) possui origem “negativa” e exige uma solução rígida. Já a infiltração no teto pode ser causada por deficiências na manta (solução flexível), portanto, é do tipo “positiva”. “A manta é como se fosse um lençol, a água escoa por cima dela até encontrar um ralo”, explica.

O engenheiro realizou inspeções, fez os projetos e acompanha a execução de três obras simultâneas no Condomínio Jardins de Higienópolis, localizado em Santa Cecília, região central de São Paulo. Com 210 unidades, o empreendimento entregue em 2008 está promovendo a impermeabilização com manta das coberturas de suas duas torres; o tratamento das infiltrações nas cortinas da garagem, incluindo novo sistema de drenagem; e recuperação e pintura da fachada.

No caso da garagem, foi preciso instalar drenos nas cortinas “para o alívio da impermeabilização nos subsolos”. Parte das paredes era revestida por PVC, instalado pela construtora, que ocultava as infiltrações. Os condôminos chegaram a enfrentar problemas de alagamento. “A umidade na garagem diminui a vida útil do sistema, além de trazer desconforto, insalubridade e transtornos aos usuários. No Jardins de Higienópolis, inexistiam riscos estruturais, mas o síndico Cristiano Mendes quis fazer um trabalho preventivo e resolver logo o problema”, afirma o engenheiro, recomendando aos gestores que evitem protelar uma correção definitiva para essas manifestações patológicas.

sistema de
drenagem

No Jardins de Higienópolis, imagem da recuperação da cortina dos subsolos e instalação de novo sistema de drenagem


Matéria publicada na edição - 244 - abril/2019 da Revista Direcional Condomínios

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