Memória técnica e legal desafia manutenção do prédio

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Já é bem trabalhoso ao síndico garantir serviços e obras de manutenção no condomínio, tarefa que fica ainda mais complicada com a ausência de projetos, plantas e demais documentos.

síndico José Marques

O síndico José Marques recebe planta de reforma de unidade do Condomínio Viadutos e procura manter a documentação organizada. Mas prédio icônico do centro de São Paulo não possui algumas plantas estruturais

síndico José Marques

Morador do Condomínio Viadutos, no centro de São Paulo, o síndico José Marques tem promovido inúmeras obras de recuperação do prédio tombado pelo patrimônio histórico municipal, projetado por João Artacho Jurado e com habite-se de 1962. Elas estão em curso desde o mandato tampão que José Marques assumiu em 2009, pela primeira vez, sendo eleito sucessivamente a partir daí. Depois de restaurar a fachada, os terraços, o térreo na parte externa e os barriletes do edifício, entre outros, o síndico promove agora a modernização da entrada de energia da edificação até os centros de medição. Na sequência, virão as prumadas, de forma a consolidar o aumento de carga.

“Se tivéssemos a planta estrutural, facilitaria muito na reforma das prumadas”, afirma José Marques, que na última década também se dedica a organizar a documentação do Viadutos. O histórico de atas está preservado, assim como “as plantas arquitetônicas originais dos ambientes” e um registro iconográfico das intervenções que realizou. Na época do restauro da fachada, conseguiu ainda que um técnico do órgão municipal de preservação conseguisse identificar as cores originais do prédio (rosa e verde Nilo). “Mas a documentação estrutural não temos. Vamos mapeando em cima do que está instalado”, completa o síndico.

José Marques trabalha hoje integralmente pelo condomínio de 368 apartamentos (de 40 a 100 m2), quatro blocos e dois terraços de áreas comuns, no 26º e 27º andares, que circundam todo prédio. O Viadutos possui 30 mil m2 de área construída. O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) não é renovado desde 2015, justamente pelos problemas nas instalações elétricas, que estão sendo sanados.

Outro desafio que ele enfrenta com a falta de plantas estruturais está em identificar as origens de um vazamento no subsolo do prédio. A água aparece especialmente na época das chuvas. O síndico providenciou a construção de um pequeno poço de contenção abaixo do piso do subsolo, entretanto, não pôde avançar por causa das fundações do edifício.

De acordo com o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, é possível descobrir essa origem “com uma simples sondagem do solo e análise físico-química da água, por meio dos quais se consegue verificar se ela vem do lençol freático, da rede hidráulica ou da infiltração da chuva pelo solo”. Já as soluções (drenagem ou instalação de poços) dependem das características do subsolo, como, no segundo caso, da disposição dos pilares e do tamanho dos blocos de fundação ou sapatas. Eventual perfuração deverá ocorrer “em uma região bastante afastada deles”, orienta o engenheiro. A tarefa seria mais fácil se o síndico tivesse todas as informações relativas ao projeto de edificação do Viadutos.

AVCB, como resgatar projeto?

Uma das dificuldades mais comuns aos edifícios construídos até princípios dos anos 90 é ter ou resgatar o projeto original do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Segundo o oficial da corporação, Edson Candido Pereira, o AVCB tornou- -se obrigatório após os decretos estaduais 38.069/1993 e 46.076/2001 (quando houve a criação das Instruções Técnicas). Caso o condomínio tenha feito o projeto posteriormente, este poderá ser localizado através do canal Via Fácil, disponível no site do Corpo de Bombeiros. O síndico deverá preencher um FAT (Formulário de Atendimento Técnico) e fazer a solicitação. O AVCB é obrigatório a todos e, quem nunca o fez, deverá providenciar um projeto novo, “com adequações conforme a legislação da época de construção do prédio”, orienta o consultor de riscos, Carlos Alberto dos Santos.


Matéria publicada na edição - 245 - maio/2019 da Revista Direcional Condomínios

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