Dos “manuais” ao as built, onde encontrar as informações para fazer obras no condomínio?

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O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi aponta, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, que a “manutenibilidade” das edificações é um conceito previsto em norma técnica (a ABNT NBR 15.575-1/2013) e diz muito sobre as facilidades e/ou dificuldades que o síndico encontra para assegurar os serviços e obras necessárias ao condomínio. A “manutenibilidade” tem a ver com:

- As informações e documentos disponibilizados à área técnica;

- A existência ou não de sinalização nas instalações;

- O acesso seguro ou não aos sistemas a serem reparados; e,

- Os custos, pois quanto mais tempo passa de uso e vida útil de um sistema, mais elevado será o investimento necessário e o vulto da obra.

Segundo Marcus Grossi, em termos de informação, as construtoras deverão elaborar e entregar ao síndico e/ou coproprietários:

1 - “Um manual de uso, operação e manutenção da edificação, normalmente separado em manual de áreas comuns (manual do síndico) e manual de áreas privativas (manual do usuário), onde irá descrever todos os sistemas e subsistemas e como usá-los, operá-los e realizar sua manutenção, conforme as diretrizes trazidas na ABNT NBR 14.037/2011”; além de,

- “Projetos, memoriais descritivos e outros documentos relacionados na referida norma.”

Ele afirma que, em geral, esses documentos têm sido entregues pelas construtoras.

Já em entrevista à Direcional, Marcus Grossi orienta os síndicos dos prédios antigos, que não disponham de plantas (hidráulica, elétrica etc.), a:

- Providenciar um projeto “como construído”, “também chamado de ‘as built’, onde o profissional realiza primeiramente as medições de geometria de toda a edificação, elaborando um projeto arquitetônico. Esse tipo de trabalho pode ser demorado em virtude do tamanho e quantidade de ambientes, mas não é muito difícil”;

- Recorrer ainda a “scanners, que podem fazer esse trabalho por um décimo do tempo, mas com custos bastante elevados”. “Os projetos de estruturas, instalações hidráulicas e elétricas requerem, neste caso, obrigatoriamente, o escaneamento de todas as paredes, pisos e tetos, por equipamentos ultrassom, ‘georadares’ ou por campo magnético. Uma alternativa é a termografia, porém, esta possui limitações.

Outra opção é a abertura de janelas de inspeção, mas é um método destrutivo”, ressalva.

Entretanto, essas alternativas “não são encontradas com facilidade no mercado”. É preciso que o gestor busque “profissionais que trabalhem com projetos, consultoria, inspeções, para verificar se eles têm condições de fazê-lo”, observa.

Por fim, o engenheiro destaca que deverão ser previstas ainda “as sinalizações visuais, tais como identificação de tubulações, eletrodutos, fios e cabos por cores; identificação de ambientes, caixas de passagem, quadros elétricos, disjuntores, registros, entre outros”. Elas são importantes para facilitar as atividades de operação e manutenção dos sistemas, finaliza.

A busca em cartórios

A síndica profissional Mila Fernandes Rocha, que administra o Condomínio Edifício Inácio Tavares Leite, parte do Conjunto Angélica, em Higienópolis (área central de São Paulo), recorreu aos Bombeiros e ao Cartório de Registro de Imóveis para tentar resgatar alguns documentos do prédio. Construído no final dos anos 60, o edifício se encontra em processo de regularização do AVCB.

“Nós dispúnhamos somente de algumas plantas. Fizemos um levantamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, em busca da ‘Matrícula mãe’. É como a certidão de nascimento do condomínio”, afirma Mila. A partir deste documento e da matrícula das lojas comerciais do conjunto, ela pôde levantar o histórico sobre os ex-proprietários do terreno e detalhes da construção. Já cópias das plantas foram localizadas com um morador antigo, que fazia a administração das lojas comerciais. O Inácio providenciou a plotagem desse material.

Segundo Mila, as plantas são fundamentais para que se possa, por exemplo, dimensionar as novas instalações do sistema de proteção contra o fogo, como rede de hidrantes, bomba de incêndio e central de alarmes. E, com base nos relatos de moradores, a síndica descobriu que uma área comum do conjunto, explorada comercialmente por terceiros e utilizada durante anos como estacionamento de um supermercado (hoje fechado), era, originalmente, um jardim. Um advogado contratado pelo condomínio estuda a titularidade do espaço, que se pretende reaver caso pertença ao condomínio.


Matéria publicada na edição - 245 - maio/2019 da Revista Direcional Condomínios

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