Atividades econômicas nas unidades, a hora do bom senso

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Diante da expansão dos empreendimentos individuais de comércio e serviço e do home office, o síndico deve buscar na assembleia respaldo para regulamentar o que pode ou não ser feito dentro das unidades e nas áreas comuns. Mas trabalhar dentro do apartamento não pode ser proibido, desde que o morador respeite as regras de convivência.

Síndico Luiz Leitão
da Cunha

Síndico Luiz Leitão da Cunha: Assunto contemplado no Regulamento Interno

O tipo de uso liberado para as áreas comuns e privativas de um condomínio se encontra registrado no seu cadastro junto ao município, na Convenção e Regulamento Interno, e consolidado por meio de normas e responsabilidades dos coproprietários, de moradores ou usuários. E, ainda que o direito à propriedade esteja garantido pela legislação brasileira, o Código Civil impõe deveres a cada um, como o de “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, entre outros.

Aí está a principal variável a ser considerada no momento de o síndico buscar a regulamentação das atividades econômicas no condomínio residencial, sejam elas profissionais (home office ou de pequenas empresas de consultoria), além das comerciais (produção de bolos, doces, marmitex etc.). No caso do síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, essa questão foi levada para deliberação de assembleia de condôminos do Edifício Fernão Dias em 2017, durante a atualização do Regulamento Interno. A ideia era “não cometer injustiças proibindo atividades que não representassem riscos ao condomínio nem gerassem grande tráfego de pessoas estranhas ao prédio”.

No condomínio de 60 unidades residenciais e sete lojas com acesso independente, localizado no bairro de Cerqueira César, em São Paulo, há engenheiros, operadores de turismo, um psicólogo e advogados trabalhando em casa. Uma prévia do que seria o novo regulamento foi distribuída a todos antes da discussão em assembleia, que acabou deliberando:

- Proibir o uso das unidades residenciais para “atividades fabris, comerciais ou de prestação de serviços como exploração de clubes, academias ou agremiações de qualquer tipo, consultórios médicos ou odontológicos, laboratórios, institutos de beleza, enfermarias e agremiações políticas, bem como o ensino de música vocal ou instrumental ou qualquer outra atividade que promova ruídos, desrespeitem o horário de silêncio” ou causem demais transtornos;

- Vedar o comércio de mercadorias em geral, além da instalação de templos, igrejas ou demais atividades que promovam ruídos; e,

- Autorizar o trabalho de profissionais liberais para prestação de serviços online (teletrabalho, home office) e aulas particulares, bem como trabalhos que não exijam licença especial dos órgãos públicos, como ANVISA, e não demandem grande acesso de pessoas estranhas ao condomínio. Estão liberadas até oito pessoas por dia, “devida e previamente cadastradas na portaria”.

A engenheira civil e síndica Kelly Ramos de Lima também tem procurado manter uma postura flexível em relação aos profissionais liberais que trabalham nas unidades. Ela própria possui um escritório no apartamento onde mora. “Temos no condomínio várias pessoas trabalhando com consultoria, atividade que necessita de concentração. São engenheiros, advogados, contadores, jornalistas e outros, que podem exercer sua profissão no home office. Não vejo problema, desde que suas atividades não prejudiquem a harmonia do condomínio, não sejam ruidosas ou perigosas, nem utilizem os funcionários do prédio para receber malotes ou fazer entregas a terceiros na portaria.” O cenário muda na produção de alimentos (bolos para festas, marmitex etc.), para a qual, segundo Kelly, devem existir regras mais específicas, como as de segurança.

A opinião dos especialistas

- Jaques Bushatsky

Advogado, foi Procurador do Estado de São Paulo e é membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP e do Conselho Jurídico do Secovi-SP(foto).

“A regra geral é a de que deve ser respeitada a natureza do condomínio, isso está no Código Civil. Mas se pensar assim, o que faço com todos seres viventes de São Paulo que exercem atividade em casa? As relações de trabalho e as rotinas da empresa estão mudando, por questões trabalhistas, de mobilidade, especialidade, tecnologia etc. Temos que adaptar a lei conforme novos hábitos e necessidades, devo interpretar o uso residencial com certa tolerância. O próprio Código Civil responde a isso estabelecendo limites, como o dever de o condômino preservar a salubridade, a segurança e o sossego. O princípio da razoabilidade deve conduzir todo o pensamento do síndico. Entretanto, esta é uma visão aberta, não significa que um juiz vá interpretar desta forma.”

- Omar Anaute

Administrador e diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).

“O condomínio precisa ter mecanismos de controle, regulamentar e buscar alternativas para conviver com essa tendência crescente. Se considerarmos a leitura estrita da lei, as atividades econômicas não podem ser liberadas, mas é preciso bom senso para levar essa questão aberta para deliberação da assembleia. Um profissional liberal que disponha de um funcionário dentro de casa talvez não gere transtornos ou grande fluxo de entrada e saída do prédio. É preciso analisar caso a caso, inclusive sobre o uso do salão de festas para bazares, por exemplo. Depende muito do perfil do condomínio. Já o home office está fora de qualquer proibição, pois é da alçada do trabalho e emprego.”

- Thiago Giacon & Tífani Oliveira

Advogados que atuam em Direito Cível, do Consumidor, Família e Sucessões, Imobiliário e Tributário.

“A atividade profissional é diferente de um comércio e, por este motivo, o síndico como regra não pode proibir o exercício de qualquer profissão. (...) Toda regra tem exceções, e a exceção ao exercício da atividade profissional é a utilização de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, como, por exemplo, a instalação de um escritório com diversos funcionários no local e/ou atendimento ao público, o que acarretaria uma intenso movimento de pessoas estranhas no condomínio.”

- Prof.ª Rosely Schwartz

Responsável pelo curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15ª Edição).

“Em alguns casos específicos [produção de alimentos], é recomendado que o síndico leve o assunto para uma assembleia específica. Casos em que haja a comprovação da necessidade do morador, que se não buscar uma alternativa para pagar as contas, frente à dificuldade de arrumar um emprego, poderá ficar inadimplente, o que também prejudicaria a coletividade. A assembleia deverá construir uma alternativa (...). Ou seja, para reduzir os conflitos que possam surgir dessas questões é fundamental que o gestor do condomínio avalie a realidade dos moradores para poder conduzir com equilíbrio e manter a tranquilidade de todos.”


Matéria publicada na edição - 246 - junho/2019 da Revista Direcional Condomínios

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