Retrofit & Recuperação estrutural, o renascimento do condomínio

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Ao assumir a gestão do Condomínio Conjunto Residencial Buena Vista, entre o final de 2015 e começo de 2016, a síndica Lanuce Marta sabia que teria que incluir a fachada como uma das prioridades de seu mandato.

Conjunto Residencial Buena Vista
Conjunto Residencial Buena Vista
Conjunto Residencial Buena Vista
Conjunto Residencial Buena Vista
Auditor Ivo Cairrão

Obras de recuperação e retrofit de fachada do Condomínio Residencial Buena Vista, contratadas e acompanhadas pela síndica Lanuce Marta, com apoio de sua equipe

O empreendimento de oito prédios e 400 unidades, localizado no Jardim Nova Germânia, Capão Redondo, zona Sul de São Paulo, tinha feito a última obra no setor havia cerca de dez anos. E tinha sido um trabalho superficial. Na época, por exemplo, não foi contratada a execução da camada da impermeabilização antes da pintura. “Um ano depois dos serviços, voltamos a ter problemas”, afirma Lanuce, citando a eclosão de trincas e infiltrações dentro dos apartamentos. Ela própria, moradora em uma das torres, teve armários danificados em sua unidade. “Chegou um momento em que ou fazíamos a obra ou teríamos que começar a ressarcir os condôminos”, afirma.

O processo levou um tempo até que os serviços fossem contratados, pois era preciso aprovar na assembleia um rateio extra de 15 meses (finalizado em junho) e que os condôminos avaliassem e escolhessem as novas cores. Orçados em quase R$ 600 mil, eles começaram no final de 2018 e estavam concluídos em cinco das oito torres em maio passado, já destacando o condomínio na paisagem da região.

A nova fachada mescla tonalidades “plano de fundo” e “bege equilíbrio”, de uma tinta especial, já que o condomínio se localiza entre duas avenidas de alto fluxo, próximo do metrô e de terminal de ônibus, ou seja, há muita trepidação no local. “É uma tinta acrílica elastomérica, mais cara, porém, mais resistente”, aponta Lanuce. Segundo o fabricante, este material dá uma proteção extra contra a umidade e as ações do tempo, “além de conferir alta flexibilidade, acompanhando a movimentação da superfície e evitando microfissuras”. A tinta possui propriedades que atendem às condições ambientais e estruturais do Buena Vista. Logo depois de aplicado, o produto forma uma película “plástica”, elástica e impermeável.

Lanuce Marta conta que a textura chegou a ser avaliada como uma alternativa de revestimento das fachadas das torres, pois o material ajudaria inclusive a ocultar melhor algumas imperfeições das superfícies, mas a técnica foi descartada em assembleia porque sairia mais cara e exigiria uma logística de obra mais complexa, com isolamento de áreas do estacionamento externo por um tempo maior. Todas as possibilidades foram apresentadas na assembleia dos condôminos, “das mais baratas às mais caras”, diz. Ao final, eles optaram pela tinta elastomérica.

A contratação e o dia a dia da obra

Outra fase trabalhosa foi acertar a dinâmica dos trabalhos com o prestador de serviços contratado, já que as torres têm unidades de cobertura e o acesso do trabalhador à fachada é realizado através desses imóveis. Para piorar o quadro, alguns deles instalaram fechamento em vidro, quase inviabilizando a descida do ‘fachadeiro’. “Foi fundamental estabelecermos uma organização do trabalho da fachada, um pouco diferente da forma como a empresa está acostumada a atuar, e priorizarmos a comunicação com os condôminos”, destaca Lanuce. “Fico atenta ao organograma e informo os moradores sobre cada etapa, dando o passo a passo.” Isso é importante para orientar quando tirar o carro do estacionamento, retirar telas ou grades das janelas para os serviços de calafetação, fechar janelas etc.

A síndica alocou um dos manutencistas de sua equipe para acompanhar a intervenção na fachada. “Ficamos em contato o tempo todo, pois esse funcionário precisa estar junto dos trabalhadores na entrada das unidades de cobertura. E em cada torre temos que analisar antes como o ‘fachadeiro’ fará a descida. Houve coberturas em que tivemos que chamar serralheiro para abrir um acesso à fachada”, exemplifica.

De acordo com Lanuce, “esse passo a passo ajuda muito, sei exatamente o que vai acontecer no dia seguinte e, como a gente precisa se programar, tem que chegar junto, há etapas em que precisamos ficar a semana toda com a chave do morador da cobertura, assim, resolvemos que todas as fases da obra – lavagem, tratamento de trincas, impermeabilização e pintura – seriam feitas de setor em setor, de cada torre”. Ou seja, em vez de se trabalhar duas torres concomitantemente, duas equipes da empresa são alocadas para um prédio por vez.

Em uma obra dessa envergadura, a síndica reitera a necessidade de acompanhamento, se possível por um engenheiro independente contratado pelo condomínio (o que não foi viável para o Buena Vista, aponta). A administração do dia a dia da obra é outro ponto a ser reforçado, desde a logística do deslocamento das equipes e a comunicação com os moradores, até a conferência da entrega do material da pintura (“que deve estar lacrado”) e a destinação de espaços para que a empresa possa guardar esses insumos e os equipamentos conforme ela muda de torre.

Vila Sofia
Vila Sofia
Vila Sofia

RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL – Um condomínio com duas torres entregue há 23 anos na Vila Sofia, zona Sul de São Paulo, teve concluída agora uma obra de fachada de grande envergadura (fotos acima), depois que alguns setores (panos) foram praticamente reconstruídos desde a parte da alvenaria. Durante 20 anos, os moradores conviveram com reparos inadequados nessas superfícies, os quais acabaram acentuando um vício construtivo, detectado em 2002 através de perícia de empresa especializada.

O consultor Carlos Alberto dos Santos, morador no local e colaborador do conselho, acompanhou a realização do contrato e a execução de boa parte da obra. Ele destaca que, para uma intervenção deste perfil, é fundamental se basear no laudo e, quando de sua realização, isolar as áreas de tratamento da fachada, para evitar riscos aos moradores, funcionários e visitantes, além de danos a veículos e instalações do prédio. Também é importante assegurar o uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual) pelos prestadores de serviços, o treinamento em altura e contratação de seguro, bem como destinar uma área isolada para que a empresa armazene equipamentos e materiais. Outro ponto imprescindível é garantir que o prédio tenha pontos de ancoragem para a descida segura dos ‘fachadeiros’.

Atualmente, Carlos Alberto acompanha a execução de uma obra de fachada em residencial na zona oeste de São Paulo, onde recomendou a instalação desses pontos no alto das duas torres do empreendimento. Foi realizada ainda uma vistoria prévia da área do telhado, cujos resultados constam em contrato, de forma que se houver alguma avaria durante os trabalhos, o condomínio possa cobrar da empresa.

Fotos: Rosali Figueiredo


Matéria publicada na edição - 247 - julho/2019 da Revista Direcional Condomínios

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