Recursos para a gestão de conflitos no condomínio

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Notificação, escuta das posições envolvidas, mediação, aplicação de multas, ações judiciais etc.: Inúmeros são os recursos de gestão dos conflitos no condomínio, mas cada medida deverá ser utilizada pelo síndico de acordo com a natureza do caso.

Advogada e síndica Irina Uzzun

Advogada e síndica Irina Uzzun: “É fundamental compartilhar o zelo pelas normas do condomínio”

O que fazer quando um morador desce até a piscina do prédio para soltar rojões e comemorar a passagem do ano, gerando riscos e provocando reclamações em toda vizinhança? Cada condomínio possui um ritual para enquadrar a quebra das regras internas, no entanto, há casos de tal gravidade que precisam ser multados diretamente, observa a advogada e síndica Irina Uzzun. O fato ocorreu no condomínio onde mora e que administra há dez anos em Perdizes, zona Oeste de São Paulo.

“É claro que na aplicação da multa demos um prazo para o direito de defesa do condômino, dando justificativa dos atos administrativos.” Ou seja, “o corpo diretivo mostrou os itens do Regimento Interno infringidos”. De qualquer maneira, esta é uma excepcionalidade, observa, pois as queixas mais recorrentes no residencial têm a ver com o barulho dentro das unidades e desrespeito à demarcação das vagas de garagem; “praticamente recebo uma reclamação toda semana de cada um desses problemas”.

A seguir, Irina descreve as medidas de gestão de conflitos no condomínio:

- Fim do livro de ocorrências: O corpo diretivo o substituiu pela comunicação via e-mails, devidamente documentados e arquivados. Segundo Irina, isso garante mais privacidade aos próprios moradores. Além disso, o zelador dispõe de um número de celular para receber e filtrar as demandas. “Também costumo informar meu e-mail e celular nas assembleias para questões urgentes. Com os membros do conselho, mantenho um grupo de WhatsApp e faço reuniões com frequência para que eles tenham ciência de tudo o que ocorre no prédio. É fundamental compartilhar o zelo pelas normas do condomínio, não para uma gestão autoritária, mas sim firme, porque caso contrário a convivência fica muito difícil”, analisa;

- Feedback: Por outro lado, ressalta, é importante “responder prontamente visando solucionar o problema da melhor forma possível”, circuito no qual a administradora também entra;

- Início da gestão do conflito: Começa “por meio de conversa ou notificação”. “Muitas vezes o condômino precisa de um pouco de atenção ou simplesmente conversar com o vizinho para entender o que está acontecendo. Tínhamos o caso de um músico morador e do vizinho que trabalhava em casa e sempre se queixava do primeiro comigo, pedindo uma notificação ou multa. Até que eles conversaram, se entenderam e se tornaram bons amigos”;

- Mediação: Se houver impasse em problemas como um desentendimento entre vizinhos, “é fundamental a participação de um profissional mediador”. “Somente alguém habilitado poderá conduzir a solução do conflito da melhor forma”;

- Multas: Há casos em que se tornam inevitáveis, como no exemplo do rojão ou de quebras reiteradas do regulamento, que não cessam mesmo após notificações. “Infelizmente, algumas vezes, apenas com a multa o condômino muda o compor tamento e passa a respeitar as normas internas”;

- Ação Judicial: Envolve casos em que a mediação tenha sido infrutífera (como o condômino negar o conserto de um vazamento que esteja prejudicando o vizinho) ou que é necessário determinar o cumprimento de uma norma técnica ou lei. “Até mesmo para a expulsão de um condômino antissocial, como ocorreu recentemente, é necessária a intervenção do Judiciário”.

Mediação antes do judiciário

Síndico Wolfram Werther

Advogada e mediadora Celeida M. C. Laporta: “Tudo tem solução desde que você ceda um pouco”

A mediação representa uma efetiva possibilidade de resolução de conflitos no condomínio, um método adequado e não simplesmente alternativo, pontua a advogada e mediadora Celeida Maria Celentano Laporta. Isto porque, conforme já ocorre obrigatoriamente em alguns países, a mediação deve ser acionada antes de o conflito ir para o campo do litígio no Judiciário, garantindo desfechos mais rápidos sob a concordância das partes. Mas é preciso que haja interesse das pessoas em assumir suas responsabilidades mediante o conflito, abrindo mão da tutela “de um juiz ou árbitro” (ou síndico) e da ideia de “que alguém tem que resolver meu problema”, ressalva. No Judiciário, “um terceiro decide pelas partes”, o método é heterocompositivo (o mesmo ocorre com a arbitragem), enquanto na mediação as partes decidem”, o método é autocompositivo.

A advogada e mediadora explica as diferenças: “Recomendo a mediação quando as partes estão preparadas para desenvolver sua autonomia da vontade, entendendo-se as posições de cada uma, mas com foco nos interesses para viabilizar uma autocomposição de ganha-ganha. Tudo tem solução desde que você ceda um pouco. Esse é um movimento mundial em direção à pacificação social”.

A dinâmica é conduzida com o apoio de um facilitador (mediador), uma pessoa qualificada, neutra e imparcial, que usará técnicas comportamentais e de comunicação para fazer as pessoas pensarem, juntas, na solução. “Um síndico morador, por exemplo, em tese jamais deveria atuar como um mediador no condomínio, como ele será neutro no lugar onde mora?”, questiona Celeida. A neutralidade permite escutar e compreender as necessidades de cada um, completa a especialista, que acaba de lançar um livro sobre o tema como organizadora e coautora. É “Mediação de conflitos na prática”, edição da Lumen Juris, patrocinada pela CS Views Câmara de Mediação e Arbitragem e organizado em conjunto com Sabrina Nagib de Sales Borges.

De acordo com Celeida, o método chegou à maturidade no País. Ele foi reconhecido como uma política pública pela Resolução 125 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em 2010, e ganhou corpo com a Lei de Mediação (de no. 13.140/2015) e o novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), em vigor desde março de 2016. “O CPC traz mais de 34 chamados do instituto da mediação em artigos e correlatos.” Entre eles, possibilita que nas ações judiciais em curso as partes decidam, em conjunto com os respectivos advogados, recorrer ao método e suspender o processo.

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Matéria publicada na edição - 248 - agosto/2019 da Revista Direcional Condomínios

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