Saiba evitar riscos na implantação de serviços em condomínios

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A síndica profissional Jailma A. Brito, que administra o complexo Bonnaire, como a torre business e o Residencial Verde Morumbi, na zona Sul de São Paulo (Capital), destaca nesta entrevista à Direcional Condomínios os cuidados que devem ser tomados na gestão dos serviços aos moradores.

síndica profissional Jailma A. Brito

A síndica profissional Jailma A. Brito, que administra o complexo Bonnaire, incluindo o Residencial Verde Morumbi, na zona Sul de São Paulo

Psicóloga e com longo tempo de trabalho na administração de condomínios, Jailma A. Brito é síndica profissional desde o final de 2013 dos edifícios que compõem o Bonnaire, empreendimentos de uso variado implantados no Morumbi. Ela começou os trabalhos pela torre comercial e um mall (centro de compras) e, em 2016, tornou-se síndica do Bonnaire Residencial Verde Morumbi, um condomínio-clube com 12 mil m2 de área verde, três torres e 400 apartamentos.

De acordo com a sua experiencia, alguns serviços atendem melhor a um dado perfil de moradores do que outros. Por exemplo, no Verde Morumbi, estão funcionando bem a feira livre semanal, o festival mensal de food trucks, um espaço beleza, a parceria com lavanderia, o pet care e a disponibilização de duas bikes de compartilhamento, cortesia da administradora. Já a lavagem a seco de carros não deu certo, assim como a assessoria esportiva. Existem ainda serviços que ela desistiu de implantar, como o de um minimercado, pois a seguradora não cobriria eventuais sinistros. “A conta quem paga é sempre o síndico, por isso não faço nada sem respaldo legal”, argumenta Jailma na entrevista a seguir.

DC (Direcional Condomínios). O que deu certo e o que não foi adiante em termos de serviço neste condomínio residencial?

Jailma A. Brito - Não pegou o serviço de lava rápido de carros nem a assessoria esportiva. No primeiro caso, o fornecedor não ajudou. No segundo, os condôminos não quiserem, a decisão foi tomada em assembleia depois que promovemos um dia de degustação com uma assessoria esportiva. No período de férias, um grupo de mães do condomínio costuma se organizar e chamar uma empresa de recreação, elas rateiam entre si. Já a feira livre e o evento mensal de food truck deram muito certo (Leia mais em Cultura da paz no condomínio: Faça a sua parte), assim como outros serviços.

Tudo depende muito do fornecedor, se de fato ele gosta do que faz, se tem expertise. Isso é fundamental para a seleção de um fornecedor para atender aos condôminos. No caso do lava rápido, a pessoa estava começando a experiência em condomínio, seríamos uma espécie de incubadora. Mas o condomínio não deve ser um piloto do fornecedor. Levei-o para o condomínio como experiência. No entanto, isso traz desgaste porque o síndico precisa ficar junto, percebi no começo que não havia qualidade no serviço nem acompanhamento do funcionário pelo fornecedor e, para preservar a minha imagem, acabei tendo que gerenciar muita coisa, inclusive o uso do uniforme.

“Para deixarmos tudo transparente e democrático, colocamos as decisões para deliberação da assembleia, porque é fundamental o diálogo com os condôminos”

DC (Direcional Condomínios). Quais as precauções para o síndico não ter que assumir o trabalho de prestadores de serviços?

Jailma A. Brito - É primordial e primário que o síndico entre em contato com outros clientes. No caso, era um projeto piloto que parecia bem interessante, o conselho aprovou porque não havia serviço de lavagem de carro próximo ao condomínio, era lavagem a seco. A rescisão foi iniciativa nossa.

Outro cuidado é que, antes do contrato ser estabelecido, o gestor exija toda documentação do negócio, já que o fornecedor irá trabalhar dentro das dependências do condomínio. Seu funcionário deverá estar registrado, o condomínio deve verificar ainda a questão do seguro com a corretora e deixar liberdade para uma rescisão a qualquer tempo. Não recomendo contrato com prazo mínimo estabelecido pelo fornecedor. Também desaconselho implantar alguns serviços que não possam ser cobertos pelo seguro, caso de um minimercado com preços acessíveis que fui conhecer em condomínio-clube na região. Quando fui estudar a questão para trazer o serviço para o Verde Morumbi, vi que o seguro não cobriria eventuais sinistros de incêndio ou acidente nas instalações do minimercado. Assim, o condomínio não estaria resguardado. Declinei desta situação porque não queria colocar o condomínio em risco.

Além disso, serviços como um minimercado demandam alvará de funcionamento da Vigilância Sanitária, pois há padaria. Se não houver documentação, o síndico corre riscos e, em termos jurídicos, é algo extremamente arriscado para nós, gestores. Na verdade, a prestação de serviços é complicada, a ideia pode ser esplêndida, mas a prática é outra, operacionalizar é difícil, precisa ter qualidade e comprometimento do fornecedor em atender, principalmente, à legislação. Não indico ao síndico correr riscos para que morador fique feliz. A conta quem paga é sempre o síndico, por isso não faço nada sem respaldo legal.

DC (Direcional Condomínios). Como identificar as necessidades do condomínio?

Jailma A. Brito - Para implantar serviços, sempre realizamos pesquisa das expectativas dos moradores. Foi o caso do food truck e da feira livre, em que verificamos a documentação, legalização etc. Pois o fornecedor tem acesso às dependências do condomínio, assim, não podem ser ignorados quaisquer requisitos de segurança. O food truck acontece às sextas-feiras, uma vez por mês, e as feiras livres toda semana, às quartas feiras-livres, entre 16h e 22h (às 14h os feirantes começam a chegar, a montar as barracas). Tem ainda o pet care toda terça-feira, o dia todo.

Cada tipo de serviço tem um contrato diferenciado. No festival de food truck há um gestor que se responsabiliza pelo agendamento (em sistema de rodízio) dos fornecedores e por toda a parte operacional. Porque senão fica complicado para o condomínio fazer essa gestão com cada fornecedor individualmente.

Quanto ao pet care, o contrato foi realizado diretamente com o condomínio. Verificamos se o prestador do serviço tinha autorização dos órgãos competentes (como a Vigilância Sanitária). Esses serviços são prestados na área do estacionamento para visitantes e a rescisão dos contratos pode ocorrer a qualquer momento.

Já o uso do espaço foi aprovado em assembleia para cada situação, mas não precisamos entrar no quórum qualificado de mudança na destinação da área pelas características do estacionamento externo; tivemos brechas. São usos pontuais, mas para deixarmos tudo transparente e democrático, colocamos as decisões para deliberação da assembleia, porque é fundamental o diálogo com os condôminos.

“Para implantar serviços, sempre realizamos pesquisa das expectativas dos moradores”

DC (Direcional Condomínios). Quais são os demais serviços aprovados pelos moradores?

Jailma A. Brito – Fizemos parceria com uma lavanderia, pois fica prático. Reservamos a eles um espaço na expedição, montei uma estrutura onde era a casa do zelador. Isso foi aprovado em assembleia, de o zelador não ser residente e o espaço ser redirecionado para outros usos. Montamos ali também refeitório com vestiário e área de descanso para funcionários. Além da lavanderia, a administradora do condomínio disponibiliza duas bikes em tempo integral para o morador. É uma cortesia, o condômino assina um termo de responsabilidade para o uso, é feito check-in e baixa da bike. Elas são utilizadas para pequenos circuitos dentro do bairro, o serviço tem um ano e não houve problemas.

Temos ainda um espaço beleza para que o morador o utilize com sua profissional de confiança (manicure, cabelereira, massagista e depilação). É um serviço extremamente utilizado, esse uso já estava previsto na Convenção. São profissionais independentes, o agendamento é feito diretamente pelo morador. Sua entrada no condomínio é autorizada pelo condômino-cliente. O condomínio disponibiliza o espaço com toda estrutura e mobiliário necessário.

Agora estamos estudando a viabilidade de trazermos uma padaria móvel. Os próprios moradores veem as novidades e as apresentam como sugestão para a administração. Vimos já um fornecedor que está sem disponibilidade de agenda e estamos atrás de outro.

DC (Direcional Condomínios). Quais os principais benefícios desses serviços?

Jailma A. Brito – Eles são extremamente confortantes, agregam muito ao empreendimento e à qualidade de vida do condômino, que fica satisfeito. É comum eles dizerem: - No meu condomínio tem tudo, não tenho o que reclamar, lá funciona tudo. É a satisfação, isso é muito gratificante.

Facilities no comercial: “Criamos meios para facilitar o desempenho dele” [condômino]

DC (Direcional Condomínios). O que muda na prestação de serviços em condomínios comerciais?

Jailma A. Brito – O comercial apresenta uma linha um pouco diferente, de facilities, pois ele deve disponibilizar serviços que viabilizem a manutenção interna e/ou atividades do condômino, como copeira, faxineira etc. Tudo é voltado para o business, como a indicação de um serviço de coffee, reparos elétricos etc. A administração do condomínio comercial oferece todo esse cadastro, possui uma prestação de serviços com o intuito de não impactar no serviço do próprio condômino. Ou seja, criamos meios para facilitar o desempenho dele, que já busca um local onde tudo funcione e onde ele não venha a ter problemas.


Matéria publicada na edição - 249 - setembro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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