Responsabilidades legais: Vale a pena ser síndico?

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Em entrevista à Direcional Condomínios, a síndica profissional Ângela Merici comenta se vale a pena assumir a sindicatura mediante as responsabilidades legais que recaem sobre a função. Ela é também síndica orgânica no residencial onde mora. Leia ainda o artigo “Responsabilidade civil e criminal do síndico: Quando ocorre?”, da síndica e advogada Irina Uzzun.

A saúde das edificações e a saúde de seus ocupantes têm implicações legais sobre a figura do síndico caso ele não adote medidas que venham a preservá-las. No primeiro caso, inúmeras normas técnicas editadas pela ABNT orientam procedimentos, prazos, materiais, entre muitos outros, para garantir a segurança da estrutura e dos sistemas de um prédio. No segundo caso, o síndico deve providenciar que o condomínio tenha seus reservatórios de água potável lavados e desinfectados a cada seis meses, conforme legislação de âmbito federal, estadual e municipal (São Paulo Estado e Município, por exemplo).

Não é apenas uma questão de bom senso. Essas determinações são, sobretudo, legais, assim como muitas outras das áreas fiscal, trabalhista, previdenciária, ambiental etc. Problemas decorrentes de seu não atendimento podem implicar em condenações nas esferas cível, penal e administrativa. As obrigações legais dos síndicos estão previstas no Art. 1.348 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), mas com elas se associam inúmeros outros dispositivos do próprio Código Civil, do Código Penal e demais legislações.

A síndica profissional Ângela Merici observa que a colaboração, compreensão e coparticipação dos condôminos é essencial nesse processo. Esta é o pré-requisito básico para que se valha a pena assumir, com CPF ou CNPJ próprios, a administração da vida condominial, através de cargos eletivos deliberados a cada um ou dois anos pela assembleia dos condôminos.

"Se as pessoas são coerentes e aceitam a argumentação de um técnico e/ou do síndico, entendem que tudo demanda investimento, vale a pena sim ser síndico. O problema é quando a preocupação maior das pessoas está na estética e não na segurança estrutural do prédio; ou quando privilegiam o conforto e a comodidade no lugar da segurança patrimonial, no lugar dos procedimentos necessários para proteger o condomínio dos riscos de invasão. Isso acontece às vezes mesmo quando há dinheiro em caixa para se fazer uma obra estrutural e necessária, sem rateio extra. Quando o síndico não encontra esse respaldo na preocupação com a segurança, ele precisa reavaliar se deve ou não continuar no cargo. Além disso, o conselho não pode ser contra apoiar processos de legalização, regularização, nem se omitir. O síndico conta com esse apoio na hora de a assembleia deliberar sobre um investimento necessário."

Ângela Merici destaca ainda que mesmo com todo esse apoio, o síndico poderá ter dor de cabeça se uma empresa terceirizada, por exemplo, não cumprir com suas obrigações trabalhistas. Para enfrentar com tranquilidade essas situações, o gestor deve fazer um acompanhamento pari passu dos serviços executados no condomínio, do atendimento às obrigações legais etc.

A síndica enfrentou um processo trabalhista de funcionário terceirizado em que o condomínio foi acionado como responsável solidário. "Estive na audiência, o juiz mandou arquivar porque o reclamante não compareceu. De qualquer forma, este tem dois anos para reiniciar o processo se assim decidir. Ele alega que não recebeu horas extras diárias, que trabalhou sem EPI (Equipamentos de Proteção Individual) e que usava limpa pedras, um produto que nunca compramos. Temos comprovação mensal da compra e entrega ao funcionário do EPI; PCMSO e PPRA que descrevem cada produto de limpeza utilizado pelo condomínio; levantamento de dois anos de notas fiscais de compra desses materiais. Levamos tudo ao juiz", descreve Ângela.

A gestora teve ainda que atender a um chamado do Ministério Público do Trabalho, pois denúncia anônima feita por condômino apontou que um funcionário havia trabalhado na impermeabilização do topo do prédio sem o uso de EPI. Ela apresentou defesa junto ao órgão, comprovando que naquele local e situação, face ao projeto da edificação, há um guarda-corpo em altura suficiente para que os serviços sejam executados dentro das normas de segurança.

Questionada sobre como os síndicos podem se preparar para lidar com denúncias ou fatos que gerem danos, perdas e implicações legais, Ângela comenta:

"O síndico precisa estar atento a tudo, especialmente quando não tem o zelador. Porém, ter o zelador não significa que este vá fiscalizar. Tem que verificar, acompanhar, estar in loco, observando como os funcionários trabalham."


Matéria complementar da edição - 251 - novembro-dezembro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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